Luật sư làm chứng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thực trạng và kiến nghị

 Ảnh minh hoạ. 

Nội dung việc làm chứng của Luật sư trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật không quy định về việc Luật sư làm chứng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 4 Luật Luật sư hiện hành quy định: “Dịch vụ pháp lý của Luật sư bao gồm tham gia tố tụng, tư vấn pháp luật, đại diện ngoài tố tụng cho khách hàng và các dịch vụ pháp lý khác”. Điều 30 của Luật này giải thích: “Dịch vụ pháp lý khác của Luật sư bao gồm giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc liên quan đến thủ tục hành chính; giúp đỡ về pháp luật trong trường hợp giải quyết khiếu nại; dịch thuật, xác nhận giấy tờ, các giao dịch và giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc khác theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, theo quy định trên thì Luật sư được quyền “xác nhận giấy tờ, các giao dịch và giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc khác theo quy định của pháp luật” mà không quyđịnh cụ thể việc Luật sư làm chứng nói chung, cũng như làm chứng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.

Do vậy, có thể khẳng định, với vai trò là Luật sư, pháp luật không quy định cụ thể việc Luật sư được quyền hay không được quyền làm chứng trong các giao dịch dân sự nói chung, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Điều 9 Luật Luật sư không quy định hành vi làm chứng nêu trên là một trong số các hành vi bị cấm đối với Luật sư. Nếu lập luận theo nguyên tắc mọi người được làm những gì mà pháp luật không cấm thì việc làm chứng của Luật sư không vi phạm quy định của Luật Luật sư.

Việc làm chứng của Luật sư không ảnh hưởng đến giá trị và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về nguyên tắc, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tạicơ quan đăng ký theo quy định. Tuy nhiên, một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng, chứng thực như trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng mà một bên hoặc các bên kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quy mô nhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực (1).

Theo nguyên tắc, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực mà các bên không thực hiện thì theo yêu cầu của một bên trong thời hạn hai năm kể từ khi xác lập, tòa án có thể tuyên bố vô hiệu; nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ hợp đồng thì tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó (2). Do vậy, trong trường hợp này, Luật sư hiểu rõ quy định về mặt hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản, phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, điều kiện phải công chứng hoặc chứng thực này sẽ không cần thiết hoặc sẽ bị vô hiệu hóa nếu các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ hợp đồng đó, ví dụ như các bên đã thanh toán cho nhau 2/3 giá trị hợp đồng, bên chuyển nhượng đã bàn giao đất cho bên được chuyển nhượng trên thực tế, bên nhận chuyển nhượng đã tiến hành sử dụng đất theo quy định…

Theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể phải công chứng, chứng thực hoặc không và pháp luật cũng không quy định là hợp đồng này cần phải có người làm chứng. Việc có người làm chứng hay không không ảnh hưởng đến giá trị pháp luật hay hiệu lực của hợp đồng.

Luật sư làm chứng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hợp pháp hoặc vi phạm pháp luật

Việc làm chứng nói chung, làm chứng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của Luật sư hiện nay có nhiều quan điểm trái ngược nhau. Có quan điểm cho rằng việc Luật sư làm chứng trong các giao dịch là đúng quy định pháp luật (3), có quan điểm cho rằng việc ký xác nhận với tư cách người làm chứng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái pháp luật (4), đặc biệt là khi đóng dấu văn phòng Luật sư trong hợp đồng chuyển nhượng thì việc làm chứng này không còn là tư cách cá nhân nữa, mà đã là tư cách Luật sư đại diện cho tổ chức hành nghề Luật sư.

Trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó đúng quy định pháp luật, đủ điều kiện thực hiện, việc Luật sư làm chứng không vi phạm pháp luật. Trường hợp giao dịch đó không đúng quy định pháp luật, không đủ điều kiện thực hiện thì việc Luật sư làm chứng trong các giao dịch đó, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm cần xem xét trách nhiệm pháp lý có liên quan của Luật sư. Bởi về nguyên tắc, Luật sư là người am hiểu pháp luật, sẽ biết rõ quy định pháp luật có liên quan về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như trường hợp vụ án “vẽ dự án ma, lừa hàng chục khách hàng” xảy ra tại tỉnh Đồng Nai. Theo điều tra, tháng 5/2018, Nguyễn Đình Chính thành lập Công ty TNHH Đầu tư bất động sản và xây dựng Rồng Đất (Công ty Rồng Đất, có địa chỉ tại xã Bình Minh, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai). Sau khi thành lập công ty, Nguyễn Đình Chính đã ký hợp đồng đặt cọc với bà P.T.B.L (ngụ tại phường Long Bình, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) với nội dung bà L. chuyển nhượng cho Chính 7 thửa đất với giá chuyển nhượng là 58 tỉ đồng, các thửa đất này đều là đất trồng cây lâu năm  (5).

Trong quá trình đàm phán, thỏa thuận, thanh toán việc chuyển nhượng 7 thửa đất và chưa được bà L. ủy quyền nhưng Nguyễn Đình Chính đã tự ý ký kết hợp đồng với một công ty khác để san lấp mặt bằng các thửa đất nói trên. Các thửa đất này chưa được bất kỳ cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, Nguyễn Đình Chính tự ý lập dự án “ma”, phân lô, bán nền đất nông nghiệp, lập hồ sơ mặt bằng phân thành 5 khu với tổng cộng 170 lô, tự đặt tên là khu dân cư Tam Phước, sau đó quảng bá rầm rộ và rao bán cho nhiều người dân. Nguyễn Đình Chính đã lừa đảo khoảng 40 khách hàng mua đất với tổng số tiền hơn 16,3 tỉ đồng. Nhưng sau đó không bàn giao được đất nền và sổ đỏ như cam kết và cũng không trả lại tiền cho người mua, nên những khách hàng này đã gửi đơn tố cáo, Chính bị bắt về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Liên quan đến vụ việc này, để tạo niềm tin cho khách hàng, đầu tháng 12/2019 Chính đến Văn phòng Luật sư Mai Thị Kim Sa (có trụ sở chính ở TP. Hồ Chí Minh) yêu cầu soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Văn phòng Luật sư này đã soạn thảo 54 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó khách hàng và Chính ký, lăn tay trên hợp đồng, bà Mai Thị Kim Sa đại diện Văn phòng Luật sư ký tên đóng dấu với tư cách người làm chứng. Đặc biệt là, lời chứng của Văn phòng Luật sư tại hợp đồng có ghi: “do các bên không thể xác lập giao dịch này tại phòng công chứng hoặc UBND phường/xã nơi có đất tọa lạc theo đúng quy định pháp luật”. Điều này thể hiện, Luật sư Mai Thị Kim Sa, Trưởng Văn phòng biết rõ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật nhưng vẫn làm chứng bảo đảm cho giao dịch chuyển nhượng đó được thực hiện.

Hoặc trường hợp bà N.T.A. (ngụ P. Trảng Dài, TP. Biên Hòa) chuyển nhượng cho bà L.T.T.  (cùng địa phương) 150m2 đất nông nghiệp. Hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản và đem ra một văn phòng công chứng để công chứng nhưng bị từ chối với lý do diện tích đất tối thiểu không đủ điều kiện giao dịch (phải từ 500m2 trở lên đối với đất nông nghiệp sau khi tách thửa). Do đó, hai bà nhờ Văn phòng Luật sư X (TP. Biên Hòa) ký xác nhận với tư cách người làm chứng cho giao dịch trên để sau này có cơ sở chứng cứ khi xảy ra tranh chấp. Đồng thời, cả hai tin rằng, việc Luật sư ký xác nhận làm chứng và đóng dấu “đỏ” vào hợp đồng giao dịch như vậy sẽ có tính pháp lý như công chứng, chứng thực (6).

Việc Luật sư làm chứng trong giao dịch này là vi phạm quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp Luật sư, cần xem xét trách nhiệm của Luật sư.

Theo quy định tại Điều 11 Bộ quy tắc Đạo đức và Ứng xử nghề nghiệp Luật sư Việt Nam, khi khách hàng yêu cầu dịch vụ pháp lý của Luật sư mà Luật sư biết rõ khách hàng có ý định lợi dụng dịch vụ đó cho mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc khách hàng không tự nguyện mà bị phụ thuộc theo yêu cầu của người khác; hoặc có căn cứ rõ ràng xác định khách hàng đã cung cấp chứng cứ giả hoặc yêu cầu của khách hàng trái đạo đức, vi phạm điều cấm của pháp luật thì Luật sư phải từ chối tiếp nhận vụ việc. Trường hợp vụ Nguyễn Đình Chính phải xác định là khách hàng lợi dụng dịch vụ cho mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; còn trường hợp thứ hai, cần xác định là yêu cầu của khách hàng là vi phạm điều cấm của pháp luật.

Các Luật sư đều hiểu biết rất rõ những giao dịch như nêu trên là không hợp pháp, đồng thời Luật sư cũng không được phép làm thay chức năng công chứng, chứng thực. Do đó, Luật sư không được phép làm chứng trong các giao dịch bất động sản không đủ điều kiện. Trong những trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ tùy theo tính chất, mức độ vi phạm của Luật sư mà xem xét trách nhiệm pháp lý tương ứng. Với tư cách là Luật sư, biết được việc chuyển nhượng đó là trái pháp luật nhưng không tư vấn cho khách hàng chấm dứt ngay hành vi trái pháp luật mà vẫn thực hiện thì tùy theo tính chất và mức độ hành vi, cơ quan điều tra sẽ xem xét xử lý theo quy định (7):

Một là, trách nhiệm pháp lý dân sự, Luật sư có thể phải bồi thường thiệt hại xảy ra hoặc phạt vi phạm trong trường hợp Luật sư, văn phòng Luật sư đứng ra bảo đảm về tính hợp pháp, về giá trị giao dịch theo hợp đồng giữa các bên. Điều này xem xét trên cơ sở nội dung, phạm vi làm chứng của Luật sư hoặc hợp đồng dịch vụ pháp lý giữa Luật sư với khách hàng.

Hai là, trách nhiệm pháp lý kỷ luật trước Đoàn Luật sư nơi Luật sư là thành viên theo quy định tại Điều 85 Luật Luật sư 2015 tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà phải chịu một trong các hình thức kỷ luật: khiển trách; cảnh cáo; tạm đình chỉ tư cách thành viên Đoàn Luật sư từ sáu tháng đến hai mươi bốn tháng; xóa tên khỏi danh sách Luật sư của Đoàn Luật sư.

Ba là, trách nhiệm pháp lý hành chính theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 82/2020/NĐ-CP ngày 15/7/2020 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp; hành chính tư pháp; hôn nhân và gia đình; thi hành án dân sự; phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã: phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đối với hành vi thông báo không đầy đủ cho khách hàng về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm nghề nghiệp của mình trong việc thực hiện dịch vụ pháp lý; phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi không thông báo cho khách hàng về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm nghề nghiệp của mình trong việc thực hiện dịch vụ pháp lý.

Bốn là, trách nhiệm pháp lý hình sự nếu xác định Luật sư có dấu hiệu đồng phạm với bên chuyển nhượng trong trường hợp lừa đảo khách hàng, đủ dấu hiệu cấu thành tội theo quy định pháp luật hình sự. Việc làm chứng của Luật sư trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tác động xấu đến xã hội, đến môi trường pháp lý, hoạt động nghề nghiệp của Luật sư

Nhu cầu của khách hàng trong việc làm chứng của Luật sư là một nhu cầu chính đáng. Tuy nhiên, trường hợp giao dịch không đủ điều kiện hoặc vi phạm pháp luật thì Luật sư là người kiến thức pháp luật chuyên sâu, hơn ai hết hiểu rõ những quy định pháp luật đó. Việc Luật sư lợi dụng niềm tin của khách hàng, sự thiếu hiểu biết của khách hàng để đứng ra làm chứng bảo đảm cho các giao dịch đó thì cần có các chế tài phù hợp nghiêm minh để xử lý đủ tính răn đe, phòng ngừa vi phạm, tránh những hậu quả pháp lý khác xảy ra.

Đề xuất, kiến nghị

Thứ nhất, cần hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan về Luật sư và việc làm chứng của Luật sư trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt có chế tài pháp lý phù hợp đối với các trường hợp Luật sư thực hiện những hoạt động, dịch vụ pháp lý trái quy định pháp luật. Cần bổ sung quy định tại Điều 9 Luật Luật sư hiện hành, nghiêm cấm Luật sư “cung cấp dịch vụ pháp lý trái quy định pháp luật”.

Thứ hai, cần tuyên truyền sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân về pháp luật nói chung, Luật Luật sư, pháp luật về đất đai… để nâng cao hiểu biết của nhân dân đối với pháp luật. Các Đoàn Luật sư cần quán triệt đến Luật sư thành viên, tổ chức hành nghề Luật sư do mình quản lý về Quy tắc 11 đối với những trường hợp Luật sư phải từ chối khi tiếp nhận vụ việc của khách hàng, đặc biệt việc làm chứng của Luật sư trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng cần được giải thích theo quy định tại mục 11.2 và 11.3. Thực hiện tốt vai trò giám sát, thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin hoạt động của Luật sư thành viên để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn hành vi, hoạt động vi phạm pháp luật và quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp của Luật sư.

Thứ ba, cần xử lý kịp thời, nghiêm minh, triệt để các trường hợp Luật sư, tổ chức hành nghề Luật sư vi phạm quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp Luật sư, vi phạm quy định của Luật Luật sư và các quy định pháp luật khác có liên quan, bảo đảm môi trường pháp lý lành mạnh, tạo dựng niềm tin cho khách hàng và xã hội đối với Luật sư và tổ chức hành nghề Luật sư.

Thạc sĩ NGÔ THỊ HỒNG ÁNH 

Trường Đại học Ngân hàng TP. HCM