Ảnh minh họa.
Câu hỏi đặt ra là trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà quyền sử dụng đất đó cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy, giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không?
Giao dịch thế chấp không vô hiệu
Tại mục 1 Phần II của Công văn số 64/TAND-PC ngày 03/4/2019 TAND Tối cao đã trả lời rõ tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự quy định:
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa…”.
Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban Soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật Dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự).
Do đó, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.
Ngân hàng là người thứ ba?
Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 31 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”.
Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Do đó, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.
Vì vậy, theo Công văn số 64/TAND-PC ngày 03/4/2019 TAND Tối cao, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.
Một tình huống khác như sau: Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng A, B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C. Việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định. Sau khi chuyển nhượng, ông A bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C đã dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại ngân hàng. Vậy giao dịch thế chấp tại ngân hàng này có vô hiệu không? Nếu vô hiệu thì có trái với mục 1 Phần II của Công văn 64/TAND- PC ngày 03/4/2019 của TAND Tối cao đã nêu trên?
Hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu
Tại mục I phần II Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021, TAND Tối cao giải đáp như sau: Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu".
Trường hợp này việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu .
Ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình
Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại ngân hàng, nhưng khi ký hợp đồng thế chấp, ngân hàng không thẩm định, xác minh nhưng không có tài liệu chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự và mục 1 Phần II của Công văn 64/ TAND- PC ngày 03/4/2019 của TAND Tối cao. Do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.
Thực tiễn xét xử án dân sự có Tòa án công nhận ngân hàng là người thứ ba ngay tình để tuyên công nhận hợp đồng thế chấp không vô hiệu; có Tòa không công nhận ngân hàng là người thứ ba tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu. Những vướng mắc này cần được hướng dẫn áp dụng pháp luật thống nhất bằng Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao.
Luật sư NGUYỄN HỒNG HÀ
Có phải thực hiện công chứng, chứng thực khi mua bán chung cư?
