Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

(LSVN) - Quyền về lối đi qua là một quyền năng đặc biệt quan trọng. Thực tế, bất kỳ chủ thể nào cũng có nhu cầu sử dụng lối đi để thông thương ra đường công cộng, phục vụ cuộc sống hàng ngày. Vì vậy, quyền yêu cầu mở lối của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi không có hoặc không đủ lối đi là một quyền dân sự rất thiết thực của người dân.

Khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm: quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

Liên quan đến quyền về lối đi, Điều 254 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, quy định như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Theo quy định trên có thể thấy, ý tưởng của nhà làm luật là chủ sở hữu của bất động sản liền kề khi không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. BLDS năm 2015 quy định về trường hợp “không đủ lối đi”, trên thực tế có thể thấy quy định này được áp dụng cho hai trường hợp sau:

- Bất động sản bị vây bọc trước nay vẫn có lối ra vào dù nhỏ. Tuy nhiên, do sự kiện mới xuất hiện như xảy ra sạt lở hoặc sụp đổ công trình làm bít một phần lối đi đó khiến cho con người, phương tiện vận tải thô sơ không thể ra vào;

- Bất động sản bị vây bọc trước là sử dụng vào mục đích khác, như: trồng cây, nuôi cá,… đã có lối đi tạm, nhỏ hẹp nay chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm nhà ở, mà lối đi cũ không đủ độ rộng gây khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản của mình.

Đây là những trường hợp lối đi cũ vẫn tồn tại nhưng không đủ để đáp ứng mục đích mà nó được lập ra nên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu một lối đi qua bất động sản khác để thuận tiện cho việc ra vào bất động sản của mình.

Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề về bản chất là vật quyền, quyền này gắn liền với hai bất động sản (hưởng quyền và chịu hưởng quyền) chứ không gắn với chủ sở hữu bất động sản, khi thay đổi chủ sở hữu thì quyền này sẽ không bị mất đi mà chuyển từ chủ sở hữu cũ sang chủ sở hữu mới, chủ sở hữu mới sẽ được hưởng quyền, còn chủ sở hữu cũ sẽ chấm dứt quyền.

Quyền về lối đi qua là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề. Việc ghi nhận quyền này thể hiện tinh thần đoàn kết, tương trợ lẫn nhau, đề cao tình làng nghĩa xóm theo tinh thần của dân tộc Việt Nam, đồng thời bảo đảm cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Lối đi được mở phải thuận tiện và hợp lý. Việc mở lối đi phải xem xét kỹ lưỡng điều kiện này để hạn chế thiệt hại đến mức thấp nhất cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Khi mở lối đi phải tính đến vị trí địa lý và đặc điểm của vị trí đó, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và khả năng gây thiệt hại cho bất động sản vây bọc, phải bảo đảm cân bằng lợi ích và hài hòa trong mối quan hệ giữa các chủ thể. BLDS năm 2015 chỉ quy định vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên, chứ không quy định cụ thể như thế nào là thuận tiện và hợp lý. Chính vì lẽ đó, khi giải quyết tranh chấp về vấn đề này, giữa các tòa án cũng không có sự thống nhất về giới hạn tối thiểu và tối đa của chiều rộng lối đi cần phải mở là bao nhiêu, nên từ đó, có tòa buộc chủ bất động sản vây bọc phải mở lối đi dành cho chủ bất động sản bị vây bọc là 1,2m, nhưng cũng có nơi là 1,5m, thậm chí là 1,8m.

Về vấn đề đền bù, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đứng trên phương diện là chủ sở hữu thì chủ sở hữu chịu hưởng quyền có toàn quyền khai thác và sử dụng đối với bất động sản của mình. Tuy nhiên, vì phải dành cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền một lối đi nên quyền khai thác, sử dụng bất động sản của họ bị hạn chế. Theo quy định tại Điều 254 BLDS năm 2015 thì giá trị đền bù không phải là điều kiện để mở lối đi mà chỉ là hệ quả của việc mở lối đi mà thôi. Việc chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền mang ý nghĩa hỗ trợ vật chất bởi quyền sở hữu bất động sản bị hạn chế.

Quyền về lối đi là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề, nên căn cứ xác lập được quy định tại Điều 246 BLDS năm 2015 là do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc:

- Vấn đề xác lập theo quy định của luật, tại khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015, quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Điều này nghĩa là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi họ không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu được mở lối đi, quyền này được xác lập trực tiếp theo quy định của luật.

Từ thực tiễn đặt ra trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có được quyền yêu cầu tòa án buộc người quản lý sử dụng bất động sản vây bọc mở lối đi qua hay không? Đây là trường hợp người quản lý sử dụng bất động sản vây bọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với bất động sản đó, nhưng họ (hộ gia đình hoặc cá nhân) đang quản lý sử dụng bất động sản đó ổn định, không tranh chấp thì tòa án có thụ lý giải quyết yêu cầu khởi kiện của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không?

Nhiều ý kiến cho rằng tòa án không thể thụ lý đơn khởi kiện với trường hợp tranh chấp quyền sử dụng lối đi qua mà chủ của bất động sản vây bọc đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bởi về mặt pháp lý do người quản lý, sử dụng bất động sản đó chưa được Nhà nước công nhận quyền của người sử dụng đất, nên tòa án không thể tuyên buộc một hạn chế nào về quyền sử dụng đất (nếu có) đối với họ.

Nhưng cũng có không ít ý kiến cho rằng, nhu cầu mở lối đi ra đường công cộng trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác là rất cấp thiết và chính đáng, do vậy tòa án phải thụ lý và giải quyết. Khi giải quyết tranh chấp, tòa án vẫn có thể công nhận “tạm” để tuyên buộc hộ gia đình hoặc cá nhân đang quản lý, sử dụng bất động sản vây bọc phải dành lối đi qua hợp lý cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Khi hộ gia đình hoặc cá nhân quản lý, sử dụng bất động sản vây bọc đó được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành sẽ cập nhật bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của tòa án.

Điều 73 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, như sau: Khi phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề thì một trong các bên nộp đơn, giấy chứng nhận (nếu có), hợp đồng hoặc bản án, quyết định của tòa án nhân dân cho văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên giấy chứng nhận nếu có yêu cầu.

Như vậy, có thể thấy rằng một trong những căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề là theo quyết định hoặc bản án của tòa án.

- Vấn đề xác lập theo thỏa thuận, luật cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu được mở lối đi. Tuy nhiên, mở lối đi như thế nào, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều cao, chiều rộng của lối đi thì phải do các bên thỏa thuận, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc mở lối đi theo ý muốn của mình. Nếu các bên có tranh chấp thì có quyền yêu cầu tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

- Vấn đề xác lập theo di chúc. Di chúc là sự thể hiện ý chí đơn phương của cá nhân. Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc để lại di chúc thể hiện nội dung để cho người thừa kế của họ được hưởng quyền về lối đi thì chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải tôn trọng quyền này của người thừa kế. Như vậy, quyền về lối đi của người thừa kế đương nhiên được xác lập theo di chúc trong trường hợp này.

Một vài bất cập và kiến nghị

Chưa có quy định hoặc hướng dẫn nào từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền về lối đi thuận tiện và hợp lý

Điều 254 BLDS năm 2015 quy định việc mở lối đi sao cho thuận tiện và hợp lý nhất nhưng lại không có quy định hướng dẫn cụ thể lối đi như thế nào thì được coi là thuận tiện và hợp lý? Về giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao do các bên tự thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền suy cho cùng là hai chủ thể khác nhau nên ý chí cũng khác nhau, có thể bên đây cho rằng giới hạn này là hợp lý nhưng bên kia lại cho rằng không hợp lý nên khó đạt được sự thỏa thuận, dẫn đến tranh chấp phát sinh, bởi vì luật không quy định tiêu chuẩn cụ thể về mức tối thiểu và mức tối đa của diện tích lối đi sao cho bảo đảm nhu cầu sử dụng của bên có bất động sản hưởng quyền và không gây phiền hà, bất lợi cho bên có bất động sản chịu hưởng quyền. Hơn nữa, trong trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau thì sẽ có quyền yêu cầu tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định. Tuy nhiên, vì chưa có bất cứ văn bản nào hướng dẫn về định mức xác định giới hạn diện tích của lối đi dẫn đến việc tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác sẽ dựa vào ý chí chủ quan để xác định, có những trường hợp làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền sở hữu của các bên.

Hiểu thế nào cho đúng về trường hợp “lối đi không đủ”

Điều 254 BLDS năm 2015 quy định trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý. Vậy, lối đi như thế nào là “lối đi không đủ”? Dựa vào đâu để xác định? Thực tế việc xác định lối đi không đủ cũng là một vấn đề phức tạp và cần có hướng dẫn. Bởi lẽ, tùy theo vị trí, địa điểm, địa thế tự nhiên của bất động sản mà nhu cầu về lối đi cũng khác nhau. Chẳng hạn ở thành thị đất chật người đông, các bất động sản chủ yếu san sát nhau, còn ở khu vực nông thôn đất rộng nhà thưa, các bất động sản nằm xa nhau nên nhu cầu về diện tích sử dụng lối đi cũng khác nhau.

Về vấn đề đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền

Điều 254 BLDS năm 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Thực tế hiện nay tồn tại song song hai loại giá đất là giá đất theo bảng giá của ủy ban nhân dân cấp tỉnh và giá thị trường, hai loại giá này có sự chênh lệch rất lớn. Tất nhiên, chủ thể nào cũng muốn giành phần lợi cho mình và do luật không có quy định cụ thể mức đền bù là áp dụng theo loại giá nào, vì vậy đứng trên góc độ chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền sẽ yêu cầu được áp dụng giá thị trường, còn chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền sẽ yêu cầu được áp dụng giá theo bảng giá của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Từ đó, dẫn đến xung đột về lợi ích, các bên khó có thể đi đến thỏa thuận về mức đền bù thỏa đáng. Nghiên cứu nhiều bản án cho thấy, hầu hết các tòa án khi giải quyết loại tranh chấp này đều căn cứ kết quả định giá diện tích đất làm lối đi và buộc chủ đất liền kề phía trong trả cho chủ đất phía ngoài số tiền theo kết quả định giá (giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định); nhưng cũng có tòa án buộc chủ đất liền kề phía trong bồi thường thêm một số tiền nào đó nhằm bù đắp quyền lợi bị thiệt hại của chủ đất phía ngoài. Tuy nhiên, cách tính đền bù như vậyhiện nay chưa có văn bản hướng dẫn. Đây cũng là bất cập cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hướng dẫn nhằm bảo đảm lợi ích hài hòa cho các bên.

Theo đề xuất của tác giả, trong trường hợp này cần áp dụng giá đất theo thị trường là hợp lý nhất, bởi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền khi phải mở lối đi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền qua bất động sản của mình sẽ dẫn đến quyền sử dụng, khai thác bất động sản của họ bị hạn chế, xét cho cùng họ vẫn là bên bị thiệt thòi nhiều hơn, vì vậy, nếu áp dụng giá theo bảng giá của ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ không bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Về vấn đề thay đổi việc thực hiện quyền

Trên thực tế có những trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có nhu cầu thay đổi về kiến trúc, kết cấu, cơ sở hạ tầng đối với diện tích của bất động sản chịu hưởng quyền để phục vụ cho mục đích kinh doanh, có thêm lợi nhuận bảo đảm cho cuộc sống gia đình hoặc có trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có nhu cầu chia bất động sản thành nhiều phần khác nhau, trong đó, có tính luôn phần bất động sản chịu hưởng quyền để chia thừa kế, tặng cho hoặc chuyển nhượng cho những chủ sở hữu khác… Điều 249 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này”. Quy định này theo quan điểm của tác giả chưa thật sự cụ thể, bởi lẽ sẽ có trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thay đổi tùy ý, không cần thiết, gây bất lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Như vậy, trong trường hợp nếu sự thay đổi đó là không hợp lý thì bên có bất động sản chịu hưởng quyền có được thay đổi hay không? Hơn nữa, quy định là phải thông báo trong một thời hạn hợp lý nhưng lại không quy định cụ thể thời hạn hợp lý là bao lâu.

Việc tuyên buộc của tòa án phải mở lối đi qua bất động sản liền kề không phụ thuộc vào người quản lý, sử dụng bất động sản đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa

Xuất phát từ nhu cầu mở lối đi ra đường công cộng trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác là rất cấp thiết và rất chính đáng, do vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có hướng dẫn cụ thể để các tòa án áp dụng với trường hợp này. Tác giả đề xuất, tòa án có thẩm quyền phải thụ lý và giải quyết tranh chấp. Khi giải quyết tranh chấp tòa án vẫn có thể công nhận “tạm” để tuyên buộc hộ gia đình hoặc cá nhân đang quản lý, sử dụng bất động sản vây bọc phải dành lối đi qua hợp lý cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Khi hộ gia đình hoặc cá nhân quản lý, sử dụng bất động sản vây bọc đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành sẽ cập nhật bản án quyết định có hiệu lực pháp luật của tòa án khi giải quyết tranh chấp này.

Mặt khác, việc giải quyết của tòa án đối với phần đất tòa án chấp nhận cho chủ đất phía trong được đi qua từ thực tiễn xét xử còn khác nhau. Có quyết định của tòa án chỉ tuyên các đương sự thực hiện việc đăng ký biến động đối với phần đất làm lối đi theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, nhưng có quyết định của tòa án công nhận quyền sử dụng đất cho chủ đất phía trong đối với phần đất làm lối đi và kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi cho chủ đất phía trong.

Nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan, thấy rằng diện tích đất mà tòa án quyết định buộc chủ đất phía ngoài (chủ bất động sản vây bọc) cho chủ đất liền kề phía trong (chủ bất động sản bị vây bọc) được mở lối đi sẽ được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đất phía ngoài, chứ không phải là tách diện tích làm lối đi ra và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đất liền kề phía trong. Hơn nữa, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể sẽ thay đổi hoặc chấm dứt theo quy định tại các Điều 249, 256 BLDS năm 2015. Vì vậy, tòa án quyết định công nhận quyền sử dụng đất cho chủ đất liền kề phía trong (chủ bất động sản bị vây bọc) đối với diện tích đất được mở lối đi ra đường công cộng và kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi cho chủ đất liền kề phía trong là chưa phù hợp quy định của pháp luật.