Đặt vấn đề
Quỹ tín thác bất động sản (REITs) hiện đã là một thành phần quan trọng của các thị trường tài chính toàn cầu, cho phép nhà đầu tư cá nhân tập trung vốn để đầu tư vào các dự án bất động sản lớn tạo ra thu nhập mà không cần sở hữu trực tiếp bất động sản. Mục đích của bài viết này là so sánh và đối chiếu các khung pháp lý điều chỉnh REITs tại các quốc gia khác nhau, làm nổi bật sự tương đồng, khác biệt và những tác động của chúng đối với nhà đầu tư và thị trường bất động sản.
Ảnh minh họa.
Khung pháp lý về REITs
Một số quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến REITs
Quy định tại Luật Chứng khoán năm 2019
Khoản 43 Điều 4 Luật này định nghĩa quỹ đầu tư bất động sản (REITs). Theo đó, quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.
Điểm d khoản 1 Điều 110 Luật Chứng khoán năm 2019 quy định hạn chế đối với quỹ đại chúng liên quan đến đầu tư bất động sản. Nội dung quy định công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán không được sử dụng vốn và tài sản của quỹ đại chúng để đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ đóng vào bất động sản, trừ trường hợp là quỹ đầu tư bất động sản; đầu tư vốn của quỹ mở vào bất động sản.
Quy định tại Thông tư 98/2020/ TT-BTC
Điều 50 Thông tư này quy định chung về quỹ đầu tư bất động sản. Theo đó, quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản. Các hoạt động này bao gồm đấu giá quyền sử dụng đất, đề xuất dự án với cơ quan nhà nước, triển khai dự án đầu tư xây dựng và các hoạt động liên quan khác.
Điều 51 quy định về danh mục và hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản, cụ thể phải đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các bất động sản ở Việt Nam hoặc chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản. Không đầu tư quá 35% giá trị tài sản ròng vào các tài sản tài chính khác.
Điều 52 quy định về quản lý bất động sản trong danh mục đầu tư. Theo đó, quỹ phải có kế hoạch khai thác và sử dụng bất động sản trong 05 năm và bất động sản phải được nắm giữ trong thời gian tối thiểu là 02 năm.
Điều 53 quy định hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ, các quy định về giá mua, giá bán bất động sản, lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư và ban đại diện quỹ trước khi thực hiện các giao dịch lớn.
Điều 54 quy định doanh nghiệp thẩm định giá phải là đơn vị độc lập và được lựa chọn bởi đại hội nhà đầu tư, với thời hạn cung cấp dịch vụ không quá 02 năm.
Điều 55 về phân phối lợi nhuận, chi phí của quỹ, quỹ phải sử dụng tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm.
Điều 56 về trường hợp hợp nhất, sáp nhập, giải thể quỹ.
Các quy định nói trên của pháp luật Việt Nam nhằm bảo đảm tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư bằng cách yêu cầu tỷ lệ đầu tư cao vào bất động sản và phân phối lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, thị trường REITs ở Việt Nam vẫn đang phát triển, đối mặt với nhiều thách thức trong triển khai và thực thi. Việc tích hợp các hướng dẫn cụ thể trong Thông tư số 98/2020/ TT-BTC bổ sung cho khung pháp lý rộng hơn bằng cách cung cấp các quy trình có thể hành động cho hoạt động của REITs.
Về mặt lý thuyết, cách tiếp cận của Việt Nam phù hợp với lý thuyết người đại lý, gợi ý rằng sự liên kết lợi ích giữa quản lý và cổ đông có thể giảm thiểu các vấn đề đại lý. Bằng cách yêu cầu phân phối thu nhập cao, Việt Nam bảo đảm rằng các nhà quản lý hành động vì lợi ích tốt nhất của cổ đông. Hơn nữa, yêu cầu giám sát độc lập dựa trên nguyên tắc trách nhiệm giải trình, nâng cao quản trị doanh nghiệp. Trên thực tế, thách thức nằm ở việc thực thi các quy định này, trong bối cảnh môi trường pháp lý và năng lực thực thi vẫn đang phát triển.
Quy định pháp luật của một số quốc gia trên thế giới liên quan đến REITs
Ở Hoa Kỳ, REITs được quy định bởi Luật Thuế thu nhập nội địa và các quy định liên quan của Cơ quan Thuế nội địa Hoa Kỳ (IRS). Một số yêu cầu chính gồm REITs phải đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản, tiền mặt, hoặc trái phiếu Chính phủ. REITs cũng phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế hàng năm cho cổ đông nhằm tránh thuế thu nhập doanh nghiệp và ít nhất 95% tổng thu nhập phải đến từ các nguồn như tiền thuê bất động sản và lãi từ các khoản vay.
Nhìn chung, khung pháp lý của Hoa Kỳ khá toàn diện, bảo đảm tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư thông qua các yêu cầu chi tiết về phân phối thu nhập và đầu tư tài sản. Các quy định này thúc đẩy sự ổn định của thị trường và tăng cường niềm tin của nhà đầu tư vào REITs. Ngoài ra, lịch sử lâu dài và thị trường trưởng thành của REITs ở Hoa Kỳ cung cấp một khối lượng lớn các án lệ và ví dụ mà các quốc gia khác có thể học hỏi.
Mô hình của Hoa Kỳ được hỗ trợ bởi giả thuyết thị trường hiệu quả, cho rằng tính minh bạch và công khai thông tin giảm thiểu sự bất đối xứng thông tin, do đó cải thiện hiệu quả thị trường. Việc bắt buộc phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế liên quan đến thuyết tín hiệu cổ tức, gợi ý rằng cổ tức truyền tải thông tin về khả năng sinh lời của công ty. Trên thực tế, IRS (Cơ quan Thuế nội địa của Hoa Kỳ) đóng vai trò quan trọng trong việc thực thi các quy định này, bảo đảm tuân thủ thông qua các cuộc kiểm toán định kỳ và yêu cầu báo cáo.
Ở Anh, Đạo luật Tài chính 2006 quy định rằng REITs phải kiếm phần lớn thu nhập từ việc cho thuê bất động sản thương mại. Ít nhất 75% lợi nhuận và tài sản của REITs phải xuất phát từ hoặc đầu tư vào bất động sản. Đồng thời, REITs phải phân phối ít nhất 90% thu nhập từ cho thuê cho cổ đông hàng năm và phải được niêm yết trên một sàn giao dịch chứng khoán được công nhận.
Quy định của Anh quốc nhấn mạnh một cách mạnh mẽ vào tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư, với các yêu cầu nghiêm ngặt về phân phối thu nhập và niêm yết công khai. Tuy nhiên, yêu cầu niêm yết có thể tạo ra rào cản cho việc gia nhập thị trường của các công ty mới, có khả năng tăng chi phí hoạt động và gánh nặng tuân thủ. Tính trưởng thành của thị trường REITs tại Anh Quốc cũng cho phép tăng niềm tin của nhà đầu tư và giám sát quy định, nhưng có thể dẫn đến sự cứng nhắc trong các quy định có thể hạn chế đổi mới.
Mô hình của Anh thể hiện các yếu tố của lý thuyết các bên liên quan, xem xét lợi ích của các thành viên khác nhau trên thị trường, không chỉ riêng cổ đông. Bằng việc yêu cầu niêm yết công khai, các quy định nhằm mục đích tăng cường tính thanh khoản giao dịch và khám phá giá cả, phù hợp với mục tiêu của lý thuyết thị trường tài chính. Trên thực tế, Cơ quan Kiểm soát tài chính (FCA) và Sàn Giao dịch chứng khoán London đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm tuân thủ và thúc đẩy tính hiệu quả thị trường. Sự giám sát của FCA bảo đảm rằng REITs tuân thủ các tiêu chuẩn cao về quản trị doanh nghiệp và báo cáo tài chính. Ở Đức, Quy định về REITs được điều chỉnh bởi Luật REITs (REIT- Gesetz), yêu cầu REITs phải là công ty cổ phần được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán và ít nhất 75% tài sản của REITs phải được đầu tư vào bất động sản. Ngoài ra, REITs phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận hàng năm cho cổ đông.
Quy định của Đức bảo đảm sự ổn định thị trường và niềm tin của nhà đầu tư thông qua báo cáo và hướng dẫn đầu tư nghiêm ngặt, bảo đảm tính minh bạch và quản lý rủi ro tỉ mỉ. Các quy định tài chính nghiêm ngặt này cũng phù hợp với các tiêu chuẩn EU rộng lớn hơn về sự ổn định tài chính. Sự nhấn mạnh của Đức vào quản lý rủi ro và quy định giúp duy trì một thị trường REITs ổn định, bảo vệ nhà đầu tư đồng thời bảo đảm rằng REITs có thể hoạt động hiệu quả.
Cách tiếp cận của Đức có thể được phân tích qua lăng kính lý thuyết thể chế, nhấn mạnh vai trò của các quy tắc và chuẩn mực chính thức trong việc định hình hành vi tổ chức. Các yêu cầu nghiêm ngặt về tính minh bạch và quản lý rủi ro phản ánh một lập trường quy định chủ động nhằm ngăn chặn các cuộc khủng hoảng tài chính. Trên thực tế, BaFin (Cơ quan Giám sát tài chính Liên bang Đức) bảo đảm sự tuân thủ các tiêu chuẩn nghiêm ngặt này, thực hiện các cuộc kiểm tra định kỳ và kiểm toán hoạt động của REITs. Bằng cách thi hành các tiêu chuẩn này, BaFin tăng cường niềm tin của nhà đầu tư và sự ổn định thị trường.
Ở Pháp, REITs được gọi là SIIC và điều chỉnh bởi Bộ luật Thương mại Pháp. SIIC phải có vốn tối thiểu 15 triệu euro và niêm yết trên một thị trường điều chỉnh tại Pháp. Ít nhất 85% lợi nhuận từ cho thuê và 50% lợi nhuận từ bán tài sản phải được phân phối cho các cổ đông. Ngoài ra, theo quy định tại Bộ luật tổng quát về Thuế (CGI) của Pháp thì SIIC được miễn thuế doanh nghiệp nếu tuân thủ các yêu cầu phân phối lợi nhuận.
Quy định của Pháp cân bằng giữa lợi nhuận của nhà đầu tư và sự linh hoạt trong hoạt động, yêu cầu phân phối lợi nhuận đáng kể nhưng vẫn cho phép quản lý tài sản chiến lược. Mô hình của Pháp nhấn mạnh cả tỷ lệ phân phối cao và tự do hoạt động, cung cấp một khung pháp lý linh hoạt cho các khoản đầu tư bất động sản.
Cách tiếp cận cân bằng này phù hợp với lý thuyết cân bằng tài chính của cấu trúc vốn, trong đó các công ty cân bằng lợi ích của nợ với các chi phí tiềm ẩn của khủng hoảng tài chính. Các ưu đãi về thuế được cung cấp khuyến khích phân phối, bảo đảm dòng vốn quay lại nhà đầu tư trong khi giảm thiểu việc giữ lại lợi nhuận để đạt hiệu quả thuế. Trên thực tế, Autorité des Marchés Financiers (AMF) bảo đảm sự tuân thủ khung pháp lý, tăng cường sự ổn định của thị trường và bảo vệ nhà đầu tư thông qua các cơ chế giám sát mạnh mẽ.
Ở Singapore, REITs được điều chỉnh bởi Quy chế về Quỹ Đầu tư tập trung và các hướng dẫn của Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS). REITs phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế hàng năm và bị giới hạn vay nợ tối đa 35% tổng giá trị tài sản, hoặc 60% nếu được đánh giá bởi một tổ chức xếp hạng tín nhiệm. REITs cũng phải được quản lý bởi một công ty quản lý độc lập có giấy phép từ MAS.
Không chỉ thúc đẩy bảo vệ nhà đầu tư và tính minh bạch, các quy định của Singapore còn thiết lập các hướng dẫn chi tiết về phân phối thu nhập và quản lý nợ. Giới hạn vay nợ bảo đảm sự ổn định tài chính của REITs, giảm thiểu rủi ro hệ thống. Sự nhấn mạnh vào quản lý độc lập nâng cao tính minh bạch và niềm tin của nhà đầu tư, bảo đảm một thị trường REITs có quản lý tốt.
Dựa trên lý thuyết sự phân cấp, khung pháp lý của Singapore ưu tiên tài chính nội bộ và đặt giới hạn thận trọng về nợ bên ngoài để giảm thiểu rủi ro tài chính. Sự tập trung vào quản lý độc lập phù hợp với lý thuyết người đại lý, giảm thiểu xung đột lợi ích và nâng cao quản trị doanh nghiệp. Trên thực tế, Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) đóng vai trò trung tâm trong việc thực thi các quy định này và thực hiện các đánh giá định kỳ để bảo đảm tuân thủ. Việc giám sát của MAS bảo đảm rằng REITs duy trì các tiêu chuẩn cao về trách nhiệm giải trình và tính minh bạch, thúc đẩy sự ổn định lâu dài của thị trường.
Ở Nhật Bản, Luật Quỹ đầu tư và Tổ chức đầu tư điều chỉnh J-REITs, yêu cầu J-REITs phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho cổ đông và phải được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Các tài sản của J-REITs phải được quản lý bởi một công ty quản lý quỹ được ủy quyền.
Quy định của Nhật Bản rất nhấn mạnh tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư, yêu cầu phân phối lợi nhuận đáng kể và niêm yết công khai để tăng cường niềm tin thị trường và bảo đảm sự ổn định của môi trường đầu tư. Yêu cầu niêm yết công khai và tính minh bạch trong báo cáo tài chính được thiết kế để bảo vệ nhà đầu tư và thúc đẩy một môi trường đầu tư mạnh mẽ.
Các nguyên tắc nền tảng của khung pháp lý Nhật Bản phù hợp với lý thuyết người giám hộ, nhấn mạnh vai trò của các nhà quản lý như những người giám hộ tài sản của nhà đầu tư, cam kết với các tiêu chuẩn cao về tính toàn vẹn và trách nhiệm giải trình. Sự nhấn mạnh vào tính minh bạch và yêu cầu niêm yết công khai phản ánh cam kết đối với tính hiệu quả và tính thanh khoản của thị trường, phù hợp với nguyên lý của giả thuyết thị trường hiệu quả. Cơ quan Dịch vụ tài chính Nhật Bản (FSA) bảo đảm rằng J-REITs tuân thủ các tiêu chuẩn nghiêm ngặt này thông qua giám sát liên tục và các hành động thực thi.
So sánh các quy định pháp luật về REITs của Việt Nam và các quốc gia khác
Phân tích so sánh tiết lộ các chủ đề chung về tính minh bạch, bảo vệ nhà đầu tư và sự ổn định của thị trường ở các khu vực pháp lý khác nhau, mỗi khu vực điều chỉnh các quy định phù hợp với điều kiện thị trường và truyền thống pháp lý của địa phương. Quy định của Hoa Kỳ và Vương quốc Anh đặc biệt nghiêm ngặt về phân phối thu nhập và đầu tư tài sản, trong khi Đức và Pháp cung cấp một cách tiếp cận cân bằng giữa lợi nhuận cho nhà đầu tư và sự linh hoạt trong hoạt động. Singapore và Nhật Bản nhấn mạnh sự giám sát quy định và quản lý độc lập. So sánh cũng làm nổi bật tầm quan trọng của việc điều chỉnh khung pháp lý theo điều kiện thị trường địa phương.
Trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật của các quốc gia, tác giả đưa ra một số tiêu chí so sánh giữa các quy định pháp luật Việt Nam với các quốc gia khác cụ thể như sau:
Phân phối thu nhập: Tương tự như các quốc gia khác, Việt Nam yêu cầu REITs phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận ròng hàng năm, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư. Điều này phù hợp với yêu cầu phân phối cao ở Hoa Kỳ, Vương quốc Anh, Đức và Nhật Bản. Sự phù hợp này chỉ ra một đồng thuận toàn cầu về tầm quan trọng của việc phân phối thu nhập để bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư.
Đầu tư vào bất động sản: Ít nhất 65% tài sản của REIT tại Việt Nam phải được đầu tư vào bất động sản, thấp hơn so với mức 75% ở Hoa Kỳ và Đức, cho phép sự linh hoạt hơn trong chiến lược đầu tư. Yêu cầu này phản ánh chiến lược của Việt Nam để thu hút nhiều loại hình đầu tư hơn trong khi xây dựng thị trường REIT của mình.
Phát triển thị trường: Khác với các thị trường phát triển như Hoa Kỳ và Vương quốc Anh, thị trường REIT tại Việt Nam vẫn đang phát triển, đối mặt với các thách thức thực tiễn về thực thi quy định và tiếp nhận thị trường. Tình trạng mới mẻ của thị trường này cho thấy còn nhiều dư địa phát triển và phát triển nhưng cũng tiềm ẩn bất ổn và thách thức về quy định. Việc thực thi hiệu quả và các sáng kiến tăng cường năng lực sẽ rất quan trọng để giải quyết các thách thức này.
Ảnh minh họa.
Quản lý và giám sát: Tương tự như Singapore, Việt Nam quy định giám sát độc lập tài sản của REIT, thúc đẩy tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư. Việc sử dụng quản lý độc lập bảo đảm rằng có sự tách biệt rõ ràng giữa quyền sở hữu và kiểm soát, phù hợp với các thực tiễn tốt nhất về quản trị doanh nghiệp.
Ngoài ra, nếu nhìn nhận dưới góc độ những thách thức và cơ hội, giữa Việt Nam và các quốc gia khác cũng có sự khác nhau ở từng phương diện, ví dụ:
Chi phí tuân thủ: Các yêu cầu quy định nghiêm ngặt tại các thị trường phát triển như Hoa Kỳ, Vương quốc Anh và Đức có thể dẫn đến chi phí tuân thủ cao cho REITs, làm cản trở sự gia nhập của các nhà đầu tư mới. Việt Nam, với môi trường quy định tương đối mới, có thể cung cấp một lựa chọn hiệu quả về chi phí hơn cho việc thành lập REITs, mặc dù có những thách thức cao hơn về thực thi. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng quy định và đào tạo sẽ rất cần thiết để tuân thủ chi phí một cách hiệu quả.
Niềm tin của nhà đầu tư: Các khung framework đã được thiết lập ở Hoa Kỳ và Vương quốc Anh thường mang lại niềm tin lớn hơn cho các nhà đầu tư do có hồ sơ theo dõi đã được chứng minh về tính minh bạch và bảo vệ. Ngược lại, Việt Nam và các thị trường mới nổi khác cần xây dựng niềm tin của nhà đầu tư thông qua thực thi chính sách nhất quán và giáo dục thị trường. Việc thiết lập và thực thi các quy định rõ ràng sẽ rất quan trọng để phát triển niềm tin của nhà đầu tư tại những thị trường này.
Sự linh hoạt của thị trường: Yêu cầu đầu tư tối thiểu vào bất động sản thấp hơn ở Việt Nam (65% so với 75% ở Hoa Kỳ và Đức) cung cấp sự linh hoạt lớn hơn cho các nhà quản lý để đa dạng hóa tài sản. Điều này có thể thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm danh mục đa dạng, trong khi các thị trường có yêu cầu nghiêm ngặt hơn có thể hấp dẫn những người tìm kiếm sự ổn định thông qua đầu tư tập trung vào bất động sản. Sự linh hoạt mà quy định của Việt Nam mang lại có thể làm cho nó trở thành một điểm đầu tư hấp dẫn cho những người tìm cách xây dựng danh mục đầu tư bất động sản đa dạng.
Đổi mới: Các quốc gia có thị trường REIT trưởng thành có thể đối mặt với các quy định nghiêm ngặt, có khả năng làm giảm khả năng đổi mới. Ngược lại, thị trường đang phát triển của Việt Nam có thể thích nghi hơn, cho phép thực hiện các phương pháp và sản phẩm sáng tạo trong lĩnh vực REIT, với điều kiện có sự giám sát phù hợp để giảm thiểu rủi ro. Tiềm năng đổi mới ở các thị trường mới nổi như Việt Nam có thể dẫn đến các cơ hội đầu tư và mô hình mới có thể được áp dụng bởi các thị trường trưởng thành hơn sau này.
Một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến REITs
Để tối ưu hóa các quy định về REITs, các nhà lập pháp nên xem xét các sửa đổi và bổ sung pháp lý cụ thể như sau:
Sửa đổi khoản 43 Điều 4 Luật Chứng khoán 2019
Nên sửa đổi theo hướng quy định cụ thể: “Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản với ít nhất 65% tổng giá trị quỹ phải được đầu tư vào bất động sản hoặc chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất. Quỹ cũng phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận ròng hàng năm cho các nhà đầu tư”.
Việc sửa đổi nội dung quy định trên giúp cải thiện sự linh hoạt đầu tư cho phép REITs đầu tư vào cả các bất động sản và chứng khoán của các tổ chức kinh doanh bất động sản, giúp quỹ đa dạng hóa danh mục đầu tư và giảm rủi ro. Đồng thời tăng cường quyền lợi cho nhà đầu tư, theo đó việc yêu cầu REITs phân phối ít nhất 90% lợi nhuận ròng hàng năm bảo đảm rằng nhà đầu tư sẽ nhận được phần lớn lợi nhuận tạo ra từ quỹ, tăng cường niềm tin và thu hút thêm nhiều nhà đầu tư.
Sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 110 Luật Chứng khoán 2019
Xem xét hiệu chỉnh nội dung quy định thành như sau: “Đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ đóng vào bất động sản, trừ khi đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản. Đầu tư vốn của quỹ mở vào bất động sản phải tuân theo các quy định cụ thể về đầu tư bất động sản của Luật này và các văn bản hướng dẫn”.
Việc sửa đổi nội dung quy định trên giúp làm rõ phạm vi đầu tư, quy định rõ hơn phạm vi đầu tư vào bất động sản đối với quỹ đóng và quỹ mở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và giám sát đầu tư. Bảo đảm tính hợp pháp và minh bạch, bảo đảm rằng đầu tư vào bất động sản được thực hiện theo các quy định pháp luật hiện hành, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng cường tính minh bạch.
Sửa đổi Điều 50 Thông tư số 98/2020/TT-BTC
Nội dung sửa đổi nên theo hướng quy định quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện trực tiếp các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản. Tuy nhiên, quỹ có thể đầu tư gián tiếp thông qua các công ty con, công ty liên kết hoặc mua lại các dự án đã hoàn thành hoặc gần hoàn thành.
Điều này tạo điều kiện linh hoạt hơn cho REITs, cho phép REITs tham gia vào các dự án bất động sản thông qua đầu tư gián tiếp giúp quỹ có thể tận dụng các cơ hội đầu tư trong khi vẫn tuân thủ các yêu cầu pháp lý. Đồng thời giảm tải rủi ro quản lý dự án, theo đó việc không tham gia trực tiếp vào xây dựng, phát triển dự án giúp REITs giảm thiểu rủi ro liên quan đến quản lý và triển khai dự án.
Sửa đổi Điều 51 Thông tư số 98/2020/TT-BTC
Cần xem xét sửa đổi theo hướng quy định REITs phải đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các bất động sản hoặc chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản ở Việt Nam có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất. Quỹ đầu tư bất động sản phải đầu tư vào chứng khoán của ít nhất 03 tổ chức phát hành nếu chỉ đầu tư vào chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản.
Việc sửa đổi này sẽ giúp bảo đảm tỷ lệ đầu tư ổn định, yêu cầu tỷ lệ đầu tư cao vào bất động sản hoặc chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản giúp REITs đạt được mục tiêu đầu tư ổn định và giảm thiểu rủi ro biến động. Đồng thời, khuyến khích đa dạng hóa, quy định đầu tư vào chứng khoán của ít nhất 03 tổ chức phát hành thúc đẩy sự đa dạng hóa, giảm thiểu rủi ro đầu tư tập trung.
Sửa đổi Điều 52 Thông tư số 98/2020/TT-BTC
Nhằm tăng cường tính linh hoạt cho phép bán bất động sản trong thời gian ngắn hơn nếu có các trường hợp khẩn cấp hoặc được sự đồng ý của nhà đầu tư giúp quỹ phản ứng linh hoạt hơn với thay đổi thị trường và bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư, yêu cầu sự đồng ý từ ban đại diện quỹ và đại hội nhà đầu tư trong các trường hợp đặc biệt giúp bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư.
Theo đó, nên quy định khoản 1 Điều 52 theo hướng quỹ phải có kế hoạch khai thác và sử dụng bất động sản trong 03 năm và bất động sản phải được nắm giữ trong thời gian tối thiểu là 02 năm, trừ các trường hợp bất khả kháng hoặc được phép bởi Ban đại diện quỹ và Đại hội nhà đầu tư.
Sửa đổi Điều 55 Thông tư số 98/2020/TT-BTC
Đề xuất sửa đổi nội dung quy định tại Điều 55 theo hướng quỹ phân phối lợi nhuận cho các nhà đầu tư theo quy định tại Điều 7 Thông tư số 98/2020/TT-BTC đồng thời quỹ đầu tư bất động sản phải sử dụng tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Phân phối lợi nhuận có thể được thực hiện dưới dạng cổ tức tiền mặt hoặc tái đầu tư vào quỹ theo lựa chọn của nhà đầu tư.
Việc sửa đổi này nhằm tăng cường quyền lựa chọn cho nhà đầu tư. Theo đó, cho phép nhà đầu tư lựa chọn nhận cổ tức bằng tiền mặt hoặc tái đầu tư vào quỹ giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhà đầu tư và khuyến khích tái đầu tư. Ngoài ra còn giúp tối ưu hóa lợi nhuận, tái đầu tư lợi nhuận vào quỹ có thể giúp tăng thêm giá trị tài sản cho quỹ và nhà đầu tư trong dài hạn.
Sửa đổi Điều 56 Thông tư số 98/2020/TT-BTC
Để bảo đảm tính minh bạch, yêu cầu sự minh bạch và đồng ý từ đại hội nhà đầu tư trong quá trình hợp nhất, sáp nhập và giải thể giúp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và quản lý rủi ro, cụ thể việc bán thanh lý tài sản phải được phê duyệt và giám sát chặt chẽ giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa giá trị thu hồi cho nhà đầu tư.
Vì vậy, nên sử đổi nội dung quy định chi tiết theo hướng việc hợp nhất, sáp nhập, giải thể quỹ đầu tư bất động sản phải tuân theo các quy định minh bạch và cần có sự đồng ý của đại hội nhà đầu tư. Trong quá trình giải thể quỹ, khi bán thanh lý tài sản của quỹ phải tuân thủ quy định về giao dịch mua, bán tài sản cho quỹ đầu tư bất động sản và phải được ban đại diện quỹ phê duyệt.
Bổ sung các quy định mới
Cập nhật bổ sung các quy định mới vào Thông tư 98/2020/TT- BTC để bao gồm các tiêu chuẩn rõ ràng về quản lý rủi ro và trách nhiệm giải trình. Theo đó, các công ty quản lý phải thực hiện các biện pháp quản lý rủi ro toàn diện, bao gồm đánh giá rủi ro định kỳ và lập kế hoạch dự phòng để bảo đảm sự ổn định tài chính dài hạn. Mọi biện pháp và kết quả đánh giá cần được công khai trong báo cáo thường niên.
Việc bổ sung này giúp tăng cường quản lý rủi ro. Các biện pháp quản lý rủi ro toàn diện giúp giảm thiểu rủi ro tài chính, duy trì ổn định thị trường và tăng cường niềm tin của nhà đầu tư. Hơn nữa còn giúp minh bạch hóa, công khai kết quả đánh giá rủi ro và các biện pháp quản lý giúp nhà đầu tư có thông tin đầy đủ và rõ ràng để đưa ra quyết định đầu tư.
Những đề xuất này nhằm cải thiện tính minh bạch, tăng cường khả năng giám sát và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi và linh hoạt hơn cho hoạt động của các quỹ REITs tại Việt Nam. Việc thực thi các quy định này sẽ giúp phát triển một thị trường REITs bền vững và cạnh tranh, đồng thời học hỏi từ các thực tiễn quốc tế tốt nhất.
Kết luận
Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về các khung pháp lý điều chỉnh REITs tại Việt Nam và các quốc gia khác, làm nổi bật sự tương đồng và khác biệt trong các cách tiếp cận quy định. Hiểu rõ các khung pháp lý này giúp các bên liên quan đưa ra các quyết định sáng suốt, đóng góp vào các cuộc thảo luận chính sách và ủng hộ các quy định nhằm tăng cường tính minh bạch thị trường, bảo vệ nhà đầu tư và sự ổn định của ngành. Phân tích so sánh nhấn mạnh tầm quan trọng của các khung pháp lý tùy chỉnh phù hợp với điều kiện thị trường địa phương, đồng thời rút kinh nghiệm từ các thực tiễn quốc tế tốt nhất để hỗ trợ sự phát triển và tăng trưởng của thị trường REIT toàn cầu.
Tài liệu tham khảo
1. Luật Chứng khoán năm 2019.
2. Thông tư số 98/2020/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn hoạt động và quản lý quỹ đầu tư chứng khoán.
3. U.S. Internal Revenue Service (IRS), Internal Revenue Code, Sections 856-859.
4. UK Her Majesty’s Revenue and Customs (HMRC), Finance Act 2006.
5. German Federal Ministry of Finance, REIT Act (REIT-Gesetz).
6. French Commercial Code, Code de commerce, Articles L229-6 đến L229-13.
7. Monetary Authority of Singapore (MAS), Code on Collective Investment Schemes - Appendix 6: Property Funds.
8. Financial Services Agency (FSA) Japan, Investment Trusts and Investment Corporations Act.
9. Reilly, F. K., & Brown, K. C. (2012), Investment Analysis and Portfolio Management, South-Western Cengage Learning.
10. Geltner, D., Miller, N. G., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2014), Commercial Real Estate Analysis and Investments. OnCourse Learning.
11. Ooi, J. T. L. (2009), The Interaction between Private and Public Real Estate Markets, Journal of Real Estate Portfolio Management, 15(4), 355-364.
12. Parker, D. (2016), Global Real Estate Investment Trusts: People, Process and Management, John Wiley & Sons.
13. Investing.com (2021), Global Market Data and News on Real Estate Investment Trusts (REITs).
14. National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT). REITs and Real Estate Working for You.
15. Ernst & Young (EY), Global Perspectives: 2021 REIT Report.
