Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia của ta vẫn luôn định hướng trợ giúp nhiều nhất cho phát triển chung cư với tỷ trọng cung chung cư phải chiếm 80% tổng cung nhà ở từ các dự án phát nhà ở. Đến nay, nhìn lại hơn 20 năm phát triển các dự án nhà ở, hình thức nhà chung cư đã tạo nguồn cung chủ yếu cho phân khúc thị trường BĐS nhà ở với cả 3 loại giá cao, giá trung bình và giá thấp. Mặc dù vậy, phát triển chung cư vẫn gặp nhiều phức tạp tại Việt Nam, cụ thể bao gồm:
1. Tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và các cư dân chung cư luôn ở mức khá căng thẳng, nhiều trường hợp không được giải quyết và đã trở thành các tranh chấp tồn đọng;
2. Quy tắc cho cuộc sống chung trong chung cư khác với cuộc sống riêng trong nhà ở riêng lẻ chưa trở thành khuôn mẫu mà mỗi cư dân chung cư nhận thức được rõ ràng;
3. Đất ở được sử dụng lâu dài tạo thuận lợi cho chủ sở hữu các căn hộ chung cư nhưng lại gây khó khăn lớn trong giải quyết nâng cấp hoặc xây dựng lại khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng;
4. Phương thức vận hành nhà chung cư như thế nào cho phù hợp đối với từng loại nhà cũng chưa được giải quyết thỏa đáng, cũng có thể gây tranh chấp giữa bên cung cấp dịch vụ quản lý chung cư và các cư dân chung cư.
Trong giai đoạn 2014 - 2019, thị trường nhà ở đã phục hồi và phát triển toàn diện sau 5 năm trầm lắng và giảm giá từ 2009 tới 2013. Phân khúc nhà ở giá cao và giá trung bình đã giảm cung, kiện toàn lại gắn với giải quyết kho tồn đọng gắn với nợ xấu. Phân khúc nhà ở giá thấp phát triển mạnh khi được trợ giúp vốn từ gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ. Đến cuối 2016, thị trường nhà ở giá cao đã gần hoàn thành giai đoạn tái cấu trúc, đồng thời cũng là lúc kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng. Khu vực giá thấp lại giảm cung và khu vực giá trung bình phát triển mạnh như một thay thế phân khúc giá thấp. Sức sống mạnh mẽ của thị trường nhà ở trong giai đoạn này nhờ chủ yếu vào kiểu đầu tư khu đô thị như một hệ sinh thái toàn diện của nhiều nhà đầu tư lớn, chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính như VinGroup, FLC, SunGroup, v.v. Nhiều khu đô thị mới có đầy đủ dịch vụ hệ sinh thái đã được hình thành và là lựa chọn cho mọi người có nhu cầu ở. Khái niệm nhà ở đã được thay thế bằng khái niệm nơi ở thỏa mãn mọi nhu cầu của cư dân.
Đến cuối năm 2020, lượng cung dự án nhà ở vào thị trường nhà ở bị sụt giảm đi khoảng 10 lần trong 2 năm 2019 và 2020 so với mỗi năm trước trong giai đoạn 2014 - 2018 tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.. Sự sụt giảm này là một thực tế ghi nhận bằng các dữ liệu, có nguyên nhân là hệ thống pháp luật thiếu phù hợp thực tiễn cuộc sống. Nhiều khoảng xung đột pháp luật và khoảng trống pháp luật không được giải quyết do Luật Đất đai 2013 không được sửa đổi kịp thời. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư dự án đã lựa chọn đầu tư sang các địa bàn ngoại vi của các đô thị lớn. Giá nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng khoảng 20% tới 30% và sẽ còn tiếp tục tăng trong vài ba năm tới do thiếu cung.
Định vị các tranh chấp tại chung cư
Như trên đã nói, tranh chấp tại chung cư giữa các cư dân và nhà đầu tư dự án hoặc nhà cung cấp dịch vụ quản lý chung cư là một hiện tượng khá phổ biến hiện nay. Từ thực tế, có thể xác định các dạng tranh chấp chủ yếu được mô tả như dưới đây.
Tranh chấp về chất lượng và tiến độ không như cam kết
Tranh chấp về chất lượng và tiến độ thường xảy ra tại các dự án chung cư sử dụng phương thức bán bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai (vẫn gọi tắt là “bán nhà trên giấy”). Trước Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014, tranh chấp dạng này xảy ra thường xuyên. Đây là hình thức kinh doanh huy động vốn rất phù hợp, vốn của các nhà đầu tư cá nhân (nhà đầu tư thứ cấp) được cung cấp cho chủ đầu tư dự án theo cam kết phù hợp với tiến độ xây dựng. Chủ đầu tư dự án cũng cam kết chất lượng căn hộ, loại vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất, công nghệ xây dựng theo dạng căn hộ mẫu hoặc bản vẽ. Pháp luật chỉ yêu cầu nhà đầu tư dự án chứng minh được tiềm năng tài chính, phải hoàn thành phần hạ tầng của nhà chung cư mới được mở bán. Thường các cam kết về hoàn thành hạ tầng, chất lượng căn hộ và tiến độ bàn giao căn hộ hay bị các nhà đầu tư dự án vi phạm. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư dự án còn “bán trên giấy” khi chưa có dự án được phê duyệt, khi chưa được giao đất và không có căn hộ để trả cho người mua trên giấy. Nhiều nhà đầu tư đã bị xử lý theo khung hình sự. Từ đây, các tranh chấp bắt đầu nổ ra và được xử lý theo nhiều dạng khác nhau. Có trường hợp nơi giải quyết khi có tranh chấp được ghi trong hợp đồng (tòa án hoặc trọng tài), có khi không được ghi trong hợp đồng. Nhiều trường hợp người mua “biểu tình” trước trụ sở của nhà đầu tư dự án. Để giải quyết các tranh chấp dạng này, nhiều luật sư đã kiến nghị không cho phép áp dụng kiểu bán BĐS hình thành trong tương lai vì không thể được bán cái mình chưa có. Giải pháp “cấm” này là cực đoan vì áp dụng thì ta đã loại bỏ một phương thức huy động vốn rất phù hợp ở Việt Nam khi tín dụng đầu tư và chứng khoán BĐS còn rất yếu.
Kể từ khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực thi hành, pháp luật có yêu cầu nhà đầu tư dự án phải có một ngân hàng đứng ra bảo lãnh khi muốn thực hiện các giao dịch hình thành trong tương lai. Một phần, quy định pháp luật như vậy là hợp lý vì tạo nơi giải quyết tranh chấp về chất lượng và tiến độ; một phần khác, khi thị trường nhà ở đã có nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp có sức cạnh tranh cao thì gần như tranh chấp này không còn nữa. Chữ tín và thương hiệu mạnh cần bảo vệ là nguyên nhân chính dẫn đến việc không còn các tranh chấp này nữa.
Tranh chấp về diện tích chung và diện tích riêng
Đã có một thời gian khá dài trước Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014, tình trạng tranh chấp về diện tích căn hộ thuộc quyền sở hữu của cư dân và các diện tích sử dụng chung trong chung cư nổ ra khá mạnh do không nhất quán trong ghi nhận các loại diện tích này trên hợp đồng và trên thực tế. Một số trường hợp là quyền lợi của các cư dân đối với các diện tích sử dụng chung tại các tầng ngầm để xe không được ghi nhận rõ ràng cũng làm nảy sinh tranh chấp. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các loại tranh chấp này là pháp luật không đủ chi tiết để quy định về cách tính diện tích, quyền và lợi ích đối với từng loại diện tích, trong khi cam kết trên hợp đồng lại cũng không rõ ràng làm cho cách hiểu không nhất quán giữa bên mua và bên bán.
Sau khi Luật Nhà ở 2014 và Luật KInh doanh BĐS 2014 có hiệu lực thi hành, Bộ Xây dựng đã có nỗ lực khá lớn trong việc quy định rõ ràng về diện tích riêng và diện tích chung, đồng thời có hướng dẫn cụ thể về các điều khoản chi tiết có liên quan đến diện tích chung và diện tích riêng. Mặt khác, các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp cũng bảo đảm nguyên tắc khách hàng là thượng đế nên loại tranh chấp này cũng giảm dần.
Tranh chấp về phí bảo trì, sửa chữa chung cư
Theo quy định tại Điều 108 và Điều 109 của Luật Nhà ở 2014, “phí bảo trì chung cư là khoản phí được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà bị xuống cấp trong quá trình sử dụng”. Phí này là một khoản khá lớn, được tính bằng 2% tổng giá trị của nhà chung cư. Nhà đầu tư dự án phải giữ lại và chuyển giao cho Ban quản lý nhà chung cư hoặc bên vận hành hệ thống dịch vụ nhà chung cư. Pháp luật đã quy định rõ ràng nhưng khá nhiều nhà đầu tư dự án không chuyển giao phí này cho nơi được pháp luật quy định thực hiện việc sửa chữa các hạng mục sở hữu chung khi bị xuống cấp. Tranh chấp phí này đã xảy ra ở nhiều chung cư trong trường hợp mô hình vận hành nhà chung cư chưa định hình. Một số nhà chung cư do Ban quản lý nhà chung cư thuê một doanh nghiệp vận hành, một số nhà chung cư thực hiện mô hình hợp tác xã nhà ở tự vận hành. Đối với loại tranh chấp này, pháp luật hiện hành cũng còn kẽ hở nhất định khi chưa có quy định cụ thể về cơ chế vận hành nhà chung cư và trách nhiệm thực hiện sửa chữa các hạng mục hư hỏng. Mặt khác, các nhà đầu tư dự án không chuyên nghiệp cũng vẫn dựa vào các khoảng hở này để tìn cách chậm hoặc không chuyển giao phí bảo trì này.
Tranh chấp về chất lượng cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư
Dịch vụ quản lý nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong vận hành nhà chung cư. Chất lượng cuộc sống tại chung cư cao hay thấp phụ thuộc hoàn toàn vào chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Một chung cư hạng sang có thể được quản lý như một khách sạn, lúc đó chi phí quản lý sẽ rất cao. Một chung cư giá rẻ có thể tự thành lập hợp tác xã nhà ở để quản lý chung cư mình đang ở. Dịch vụ quản lý nhà chung cư có trách nhiệm bảo đảm chất lượng cấp điện, cấp nước, ánh sáng, thang máy, vệ sinh, v.v. ở mức như cam kết tương xứng với mức phí cư dân đóng góp. Khi chất lượng dịch vụ không bảo đảm như cam kết, hoặc độ an toàn không cao cho cuộc sống tại chung cư thì khiếu nại hay tranh chấp sẽ xảy ra.
Nguồn gốc của các tranh chấp này cũng chỉ liên quan đến thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý chung cư của bên cung cấp dịch vụ. Trên thực tế, cũng có thể hợp đồng không rõ ràng nên tranh chấp xảy ra, cũng có thể hợp đồng đủ rõ ràng nhưng bên cung cấp dịch vụ không thực hiện đúng, cũng có thể do hạ tầng chung của thành phố chưa tốt làm ảnh hưởng đến dịch vụ tại chung cư. Cách giải quyết cũng phải dựa trên hợp đồng đã cam kết gắn với những bất cập thực tế đang xảy ra.
Trong bốn loại tranh chấp nói trên, ba loại tranh chấp đầu là tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư dự án, loại tranh chấp thứ tư là giữa cư dân và nhà cung cấp dịch vụ quản lý chung cư.
Giáo sư, TSKH Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường chia sẻ tại Tọa đàm Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư' do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức.
Giải pháp khắc phục tranh chấp tại chung cư
Trong suốt hơn 20 năm qua phát triển chung cư, tranh chấp xảy ra khá phổ biến nhưng ngày một giảm. Nguyên nhân chủ yếu là thị trường nhà ở ngày càng chuyên nghiệp hơn. Khu vực quản lý của nhà nước cũng chuyên nghiệp hơn trong xây dựng các quy định pháp luật và thực thi pháp luật. Các nhà phát triển dự án cũng chuyên nghiệp hơn, lấy việc bảo vệ chữ tín và thương hiệu làm trọng tâm, không còn những hành vi chộp giật. Những nhà đầu tư thứ cấp, người mua nhà cũng chuyên nghiệp hơn trong nhận thức pháp luật về tài sản mình mua. Từ thực tế, có thể thấy cần quan tâm tới một số giải pháp chủ yếu hướng theo nâng cao tính chuyên nghiệp của các bên liên quan.
Thứ nhất, phát triển chung cư cần tới một hệ thống pháp luật riêng thật hệ thống, đầy đủ và nhất quán. Các nước phát triển đều có Luật chung cư riêng với nhiều quy định chi tiết nhằm bảo đảm không gian sống chung của các cư dân. Việt Nam hiện mới chỉ có một chương về chung cư trong Luật Nhà ở và một nghị định quy định chi tiết. Như vậy chắc chắn là chưa đủ cho phát triển chung cư mà bảo đảm không có tranh chấp. Lúc này, cần xây dựng một Luật Chung cư riêng, tách khỏi Luật Nhà ở.
Thứ hai, việc thực thi pháp luật về chung cư cũng đóng một vai trò quan trọng để pháp luật đi vào cuộc sống. Thực thi pháp luật là nhiệm vụ không chỉ của cơ quan quản lý nhà nước mà còn là của các các nhà phát triển chung cư trong nhận thức pháp luật và của các cư dân chung cư trong nhận thức về quyền, nghĩa vụ và lợi ích của mình. Khi thực thi pháp luật đúng thì rủi ro tranh chấp sẽ còn rất ít.
Thứ ba, nếu các nhà phát triển dự án chung cư đều là các doanh nhân chuyên nghiệp thì chắc không còn nhiều tranh chấp. Ngay việc soạn thảo hợp đồng cũng được cân nhắc kỹ lưỡng về quyền và lợi ích của cả 2 bên tham gia mua và bán. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn lo tới chữ tín và thương hiệu nhiều hơn một vài lợi ích nhỏ nhoi gắn với tranh chấp. Trong trường hợp có thể xảy ra tranh chấp thì các nhà phát triển chuyên nghiệp cũng biết cách giải quyết thỏa đáng, không để tranh chấp làm tổn hại đến thương hiệu của mình. Thị trường sẽ loại bỏ dần các nhà đầu tư không chuyên nghiệp.
Thứ tư, các nhà đầu tư thứ cấp hoặc người mua nhà cũng cần có tìm hiểu pháp luật về chung cư, pháp luật về hợp đồng để sao cho có một hợp đồng bảo đảm quyền và lợi ích cho mình. Khi khó có thể tự bảo đảm pháp luật thì hoàn toàn có thể thuê tư vấn của luật sư. Việt Nam nên tham khảo cách vận hành hệ thống trợ giúp pháp lý của luật sư của khối Anh - Mỹ: một luật sư có thể làm trợ giúp pháp lý cho nhiều cá nhân, mỗi cá nhân đều có luật sư riêng đại diện cho mình.
Thứ năm, giải quyết tranh chấp khi xảy ra tranh chấp là một yêu cầu quan trọng vì có như vậy mới tạo được một thị trường giao dịch an toàn. Hai bên cần xem xét để xác định phương thức giải quyết tranh chấp mà hai bên không tự giải quyết được để ghi nhận cụ thể vào hợp đồng giao dịch. Giải quyết tại một tòa án hoặc một cơ quan Trọng tài thương mại nào đó đủ độ tin cậy. Giải quyết tại Trọng tài thương mại thường có lợi hơn vì gần hơn với cuộc sống thực tế, tính chuyên môn cao hơn và không có khả năng tham nhũng.
Nói chung, chuyện tranh chấp và giải quyết tranh chấp tại chung cư là nhược điểm lớn trong thị trường nhà chung cư nước ta. Nhiều khi do tranh chấp mà làm cho nhiều người ngại quyết định sống tại chung cư, mặc dù biết rằng ở chung cư có nhiều lợi ích hơn. Thị trường càng phát triển thì tính chuyên nghiệp càng cao và rủi ro tranh chấp ngày càng thấp dần. Mặc dù vậy, hiện nay chúng ra vẫn phải đối mặt với những tranh chấp đang tồn tại từ trước mà chưa giải quyết xong. Giải quyết các tranh chấp tại chung cư luôn gắn với hợp đồng mua - bán căn hộ chung cư hoặc hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý chung cư. Các hợp đồng này là các hợp đồng dân sự mang tính thương mại. Việc giải quyết tranh chấp dù do tòa án hay trọng tài cũng đều phải căn cứ vào các cam kết hợp đồng và các quy định của pháp luật hiện hành. Nếu hợp đồng không đủ chi tiết thì cần căn cứ vào khả năng tiếp cận hoà giải trên cơ sở thông lệ về bảo vệ quyền và lợi ích.
GS. TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ
Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Thương mại quốc tế VIAC
Tọa đàm 'Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư'
