Bốn lô đất tại khu chức năng số 3 Khu đô thị mới Thủ Thiêm được bán đấu giá trong ngày 10/12.
“Tích cực” và “tiêu cực” của kết quả đấu giá
Rõ ràng theo kết quả đấu giá 04 lô đất trên khi các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì sẽ bổ sung thêm nguồn thu 37.346 tỉ đồng cho ngân sách thành phố để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư mà thành phố đã thực hiện trước đây. Ngày 21/12/2021, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có Công điện số 1767/CĐ-CP chỉ đạo rất kịp thời Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Công an thực hiện rà soát quy định pháp luật, công tác đấu giá quyền sử dụng đất, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung các quy định pháp luật, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường.
Thực tế thông tin phiên đấu giá cho thấy, do “tốc độ trả giá” rất nhanh và giá trị mỗi lần trả giá của một số nhà đầu tư có “bước giá” rất lớn, thậm chí có “bước giá” cách biệt lên đến 700 tỉ đồng như lần trả giá cuối cùng của phiên đấu giá, qua đó, cho thấy, các nhà đầu tư đánh giá rất cao giá trị 04 lô đất so với giá khởi điểm đấu giá, điều đấy cũng cho thấy “Hệ số sử dụng đất” quyết định hiệu quả kinh doanh là nhân tố quyết định giá đất trúng đấu giá “tối đa” đối với các lô đất có vị trí “đất vàng”, qua đấy cũng cho thấy nếu nhà đầu tư trúng đấu giá không nhằm “mục đích khác” và thực sự đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp “hạng sang” tại các Lô đất Thủ Thiêm thì có thể đang rất kỳ vọng vào “thị trường tương lai” trong 5-8 năm tiếp theo, khi mà Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư lớn của thế giới và trở thành “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực”.
Tuy nhiên, bên cạnh những “tích cực” nêu trên thì vẫn có những luống ý kiến “tiêu cực”như sau:
Một là, kết quả các cuộc đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản; giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh nhưng rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới “tạm nộp” tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh “ngồi trên đống lửa”, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký Hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.
Một số doanh nghiệp có thể “lợi dụng” giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính.
Hai là, giá đất trúng đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng “bình thông nhau” gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại. Đồng thời, giá đất trúng đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm quá cao làm giảm tính “hấp dẫn” của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, nay bị “mang tiếng” là nơi có giá đất đắt đỏ, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhất là các “sếu đầu đàn” để thực hiện mục tiêu xây dựng “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực” tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Tiến sĩ Trần Minh Sơn.
Bất cập, hạn chế và kiến nghị, đề xuất
Trên cơ sở vụ việc trên cho thấy, Luật Đấu giá 2016 quy định “phải nộp tiền đặt trước” với mức “tối đa là hai mươi phần trăm (20%) giá khởi điểm của tài sản đấu giá” nhưng lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư “trả giá” tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với “giá khởi điểm của tài sản đấu giá”, nhất là đối với cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như trường hợp đấu giá 04 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trên đây, để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư, để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá.
Do thiếu các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là điều kiện chứng minh nhà đầu tư “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác” và điều kiện chứng minh “có năng lực tài chính” của nhà đầu tư, nên “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” đã ban hành “Quy chế cuộc đấu giá tài sản” yêu cầu nhà đầu tư “phải thực hiện cam kết bằng văn bản” và các cam kết để chứng minh năng lực tài chính nhưng mang tính hình thức và lỏng lẻo.
Các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” để xác định “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai vẫn còn “bất cập”, chưa đảm bảo việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013), 04 cuộc đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm (trên dây) càng cho thấy các “bất cập” của các phương pháp định giá đất để xác định “giá đất cụ thể” để xác định “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá.
Trên cơ sở đó, tác giả xin có một số kiến nghị, đề xuất nhằm thúc đẩy thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới như sau:
Thứ nhất, khẩn trương thực hiện Công điện số 1767/CĐ-CP ngày 21/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ trong việc rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung các quy định của pháp luật.
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.
Thứ ba, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt đầu từ công tác định “giá khởi điểm đấu giá” và nâng cao chất lượng hoạt động bán đấu giá tài sản nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng đấu giá “cuội, quân xanh - quân đỏ”, hoặc ngăn ngừa hành vi “thông đồng” giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, hoặc “thông đồng” giữa các nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá.
Thứ tư, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013: xem xét bổ sung quy định “Giá đất cụ thể được sử dụng để làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 114 Luật Đất đai 2013); sửa đổi, bổ sung quy định về “các phương pháp định giá đất” để định “giá đất cụ thể” làm “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” để đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”; sửa đổi, bổ sung Điều 64 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo người sử dụng đất nhanh chóng đưa đất vào sử dụng tránh thực tế trong nhiều năm qua đã có nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, “đầu cơ” đất đai.
Kết quả các cuộc đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm sẽ bổ sung thêm cho ngân sách thành phố một khoản tiền rất lớn, hiện nay, cả 04 nhà đầu tư trúng đấu giá đều đã ký “Hợp đồng ba bên” nên đã xác lập quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, đây là cơ sở pháp lý quan trọng để chúng ta có thể tin tưởng vào kết quả tích cực của kết quả đấu giá 04 lô đất trên nhằm xây dựng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới, nhất là sau bối cảnh dịch Covid-19.
Tiến sĩ TRẦN MINH SƠN
Trọng Tài viên, Trung tâm Trọng tài Thương mại quốc tế Thái Bình Dương (PIAC)
Tăng 10 lần mức phạt khi xúc phạm danh dự, nhân phẩm người khác từ 01/01/2022
