Một số lưu ý với nhà đầu tư trước khi tham gia giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện mở bán bất động sản hình thành trong tương lai

Điều kiện mở bán bất động sản hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Như vậy, chủ đầu tư chỉ được mở bán các “căn hộ để ở” là bất động sản hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện trên, đặc biệt là điều kiện phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Tuy nhiên, trên thực tế, có những dự án mà chủ đầu tư mới chỉ được cấp Giấy phép xây dựng, chưa hoàn thành xong phần móng cả tòa nhà nhưng đã được mở bán rộng rãi.

Theo đó, nhưng dự án này được giới thiệu là Dự án Tháp trung tâm thương mại, tài chính và căn hộ đa chức năng … bao gồm các căn hộ du lịch, cửa hàng dịch vụ thương mại khép kín. Chủ đầu tư đã công khai mở bán (đợt 1) với các sản phẩm là tài sản hình thành trong tương lai, bao gồm 20 cửa hàng dịch vụ thương mại (Shop house) và 125 căn hộ du lịch tại dự án.

Vậy, việc mở bán này có hợp pháp không?

Vấn đề mấu chốt là các dự án này có các căn hộ nào là “căn hộ để ở” hay không.

Theo thông tin tại Giấy phép xây dựng lẫn các hồ sơ pháp lý, những dự án này được cấp phép xây dựng các “căn hộ đa chức năng”.

Pháp luật hiện hành chưa có văn bản quy phạm hay bất cứ điều luật nào định nghĩa về “căn hộ đa chức năng” hay “tòa nhà hỗn hợp” mà chỉ có định nghĩa liên quan như sau:

- Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là: Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại (Căn cứ khoản 5 Điều 3 VBHN 05/VBHN-BXD).

- Nhà chung cư hỗn hợp là: Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại... (Căn cứ tiểu mục 1.4.3 mục 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD).

Theo đó, có thể hiểu, với nhà chung cư hỗn hợp, ngoài mục đích để ở thì còn có thể sử dụng vào các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.

Như vậy, nếu những dự án nêu trên không được cấp phép xây dựng nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở mà chỉ được cấp giấy phép xây dựng với mục đích sản xuất, kinh doanh thì để đưa vào kinh doanh khi chỉ cần đáp ứng các điều kiện như sau:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Giấy phép xây dựng;

- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Ngược lại, nếu những dự án nêu trên được cấp phép xây dựng nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở và thực tế, chủ đầu tư cũng đã xây dựng các “căn hộ để ở” thì ngoài các điều kiện đã nêu thì chủ đầu tư cần phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó thì mới được đưa dự án vào kinh doanh (tức mở bán căn hộ).

Nhưng điều đáng nói là, theo phản ánh, những dự án này được chủ đầu tư giới thiệu là tòa nhà hỗn hợp và có những “căn hộ để ở” đã đủ điều kiện mở bán ngay sau khi có giấy phép xây dựng mà chưa cần hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.

Ngoài ra, những trang web chính thức của các dự án nêu trên cũng đã đăng tải công khai dự án đưa vào kinh doanh với quy mô một số tầng được sử dụng làm căn hộ để ở.

Ví dụ như thế này:

Như vậy, nếu xét theo lời giới thiệu của chủ đầu tư và thông tin trên trang web của các dự án nêu trên, thì có cơ sở để thấy rằng những dự án này, những chủ đầu tư này đang có sai phạm trong việc đưa tài sản hình thành trong tương lai là các “căn hộ để ở” vào kinh doanh khi chưa hoàn thành xong phần móng và cũng chưa có biên bản nghiệm thu theo đúng quy định của pháp luật

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, các nhà đầu tư cũng cần kiểm tra kỹ về mặt thực tế, có đúng là dự án này có những “căn hộ để ở” theo như giới thiệu hay không.

Bởi trên thực tế, có những dự án mà được cấp Giấy phép xây dựng nhưng không hề được cấp phép để xây dựng những “căn hộ để ở”. Vậy, nếu chủ đầu tư đã xây dựng đúng giấy phép xây dựng thì chưa chắc họ đã vi phạm quy định về điều kiện mở bán bất động sản hình thành trong tương lai kể cả khi chưa hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Có chăng, sự mâu thuẫn giữa hồ sơ pháp lý và thực tế dự án với thông tin mà các chủ đầu tư này công bố công khai (khi mà theo hồ sơ pháp lý và thực tế xây dựng thì dự án này không có hạng mục “căn hộ để ở” nhưng thông tin các chủ đầu tư này công khai lại có những “căn hộ để ở” này) là một dạng vi phạm theo kiểu rao bán “căn hộ để ở” nhưng hồ sơ pháp lý lẫn thực tế xây dựng không có căn hộ để ở nào cả.

Tựu chung lại, nếu một dự án được cấp phép xây dựng không có hạng mục nào là “căn hộ để ở” nhưng chủ đầu tư công bố là dự án này có “căn hộ để ở” mà đã mở bán công khai khi chưa xây xong phần móng của tòa nhà đó thì chắc chắn sẽ có một trong hai sai phạm:

- Nếu công trình được xây dựng đúng hồ sơ cấp phép (hồ sơ thể hiện không có “căn hộ để ở” và thực tế công trình này cũng không có “căn hộ để ở”), thì nhà đầu tư đang có hành vi “lừa dối khách hàng” (khi đã giới thiệu dự án của mình có “căn hộ để ở”);

- Nếu công trình được xây dựng không đúng hồ sơ cấp phép (hồ sơ thể hiện không có “căn hộ để ở” và thực tế công trình này lại có “căn hộ để ở”) thì nhà đầu tư đang có hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.

- Ngoài ra, nếu hồ sơ pháp lý và thực tế công trình này có “căn hộ để ở” mà chủ đầu tư lại mở bán trước khi xây dựng xong phần móng của tòa nhà, thỉ chủ đầu tư cũng đã vi phạm quy định về điều kiện mở bán bất động sản hình thành trong tương lai là “căn hộ để ở”.

Dù là trường hợp nào đi chăng nữa, bất kỳ nhà đầu tư nào đầu tư vào những dạng sản phẩm kiểu này cũng đều sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý.

Khuyến cáo của Luật sư

- Không nên tin hoàn toàn vào lời giới thiệu của chủ đầu tư hay đội ngũ môi giới, cò mồi bất động sản mà cần xem kỹ Giấy phép xây dựng, hồ sơ pháp lý, Hợp đồng mua bán, thuê mua … các bất động sản này. Bởi, đây mới là những căn cứ ràng buộc quyền lợi và những trách nhiệm pháp lý của các bên

- Khi phát hiện tình trạng một dự án có các thông tin sai lệch giữa hồ sơ pháp lý và lời giới thiệu hoặc thực tế xây dựng, các nhà đầu tư nên sớm cảnh bảo cho nhau và lưu lại chứng cứ sớm nhất có thể. Ví dụ, nếu hồ sơ pháp lý, Hợp đồng mua bán căn hộ thể hiện rõ đây chỉ là những căn hộ “không có mục đích để ở” nhưng thông tin giới thiệu hoặc Trang web chính thức của dự án lại công bố có “căn hộ để ở” thì nhà đầu tư nên ngay lập tức thu thập chứng cứ này (có thể liên hệ một đơn vị Thừa phát lại lập Vi bằng ghi nhận sự kiện này.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, về mặt pháp lý, những “phát ngôn” này, những trang web này cũng chưa chắc đã là “của chủ đầu tư” nếu không được phát ngôn từ người có quyền hạn, không được đăng tải trên trang web chính thức của chủ chủ đầu tư (rất nhiều trường hợp, không có căn cứ để chứng minh được trang web đó là của chủ đầu tư; hoặc sau một thời gian, thông tin vi phạm trên trang web của chủ đầu tư đã “bay màu”).

Hình thức xử lý nếu như kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện

Nếu chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thì có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:

3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

b) Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định;

c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật;

đ) Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định;

e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;

g) Từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định;

h) Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định;

i) Không tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp có quy định;

k) Trường hợp không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định thì xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải thực hiện hình thức xử phạt bổ sung theo quy định tại khoản 5 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng.

Như vậy, nếu muốn thu tiền cọc của người mua “căn hộ để ở” thì chủ đầu tư cần đáp ứng điều kiện để mở bán căn hộ hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nếu không đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên thì chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính từ 400 triệu – 600 triệu đồng và bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 đến 06 tháng.

Trên thực tế, tôi cho rằng, mức phạt này chưa đủ sức răn đe khi còn quá thấp nếu đem so với lợi nhuận thu được từ các hành vi vi phạm lên đến hàng chục, hàng trăm, thậm chí có thể là hàng nghìn tỷ đồng.

Các chế tài của pháp luật còn phải mang tính phòng ngừa, ngăn chặn các hành vi vi phạm. Muốn thế, các chế tài này phải thực sự đủ mạnh, đủ nghiêm khắc thì mới mong ngăn chặn, răn đe các chủ đầu tư có ý định làm ăn phi pháp.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro khi đầu tư vào những dự án chưa đủ điều kiện để kinh doanh

Việc dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh được đưa ra làm “mồi nhử” cho các giao dịch đặt cọc giữ chỗ là một thực trạng nhức nhối và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng bởi chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối những căn hộ/ dự án này thường có những chiêu thức “lách luật”, “lừa dối khách hàng” nhằm huy động vốn hoặc bán, cho thuê với khách hàng (chủ yếu là các thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ, thỏa thuận hợp tác, hợp đồng vay tiền, văn bản hứa mua hứa bán…).

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, Hợp đồng mua bán, cho thuê được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Và lẽ dĩ nhiên, hợp đồng này chỉ được thực hiện khi căn hộ/ dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện để mở bán theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ đầu tư, đơn vị phân phối thường thực hiện giao dịch với khách hàng bằng những hợp đồng, văn bản lách luật như: Hợp đồng hợp tác kinh doanh, Hợp đồng vay tiền, Văn bản hứa bán căn hộ,.... Những văn bản này được xem là những thỏa thuận dân sự và tiềm ẩn không ít rủi ro cho khách hàng.

Liên quan đến các quy định về quyền của bên bán trong việc huy động vốn, sử dụng tiền ứng trước của bên mua nhà. Rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật là rất lớn. Kết quả là có thể công trình không thể được hoàn thành mà tiền ứng trước của người mua cũng rất khó để “hoàn lại”. Thậm chí, chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã nhận cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền của mình. Một số ít trường hợp khác có thể nhận lại tiền nhưng chi phí không hề nhỏ và thời gian đấu tranh không phải ngày một ngày hai mà có khi kéo dài cả mấy năm trời.

Ngoài ra, có rất nhiều dự án bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Bên cạnh đó, ngân hàng lại rất khó kiểm soát được dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, bên cung ứng vật tư,… theo tiến độ thi công công trình. Vì vậy, cần phải có thêm bên thứ 3 thực hiện bảo lãnh dưới hình thức bảo hiểm rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng – nhà đầu tư.

Về thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư, nếu dự án có sự vi phạm về xây dựng, quy trình mở bán,… thì việc điều chỉnh hồ sơ để đáp ứng các điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Việc này có thể kéo dài thời gian bàn giao nhà hoặc thời gian cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư, thậm chí là đi vào “ngõ cụt” khi căn hộ đó không được cấp Giấy chứng nhận do sai phạm của chủ đầu tư là không thể khắc phục được.

Về nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở hình thành trong tương lai. Thực tế cho thấy nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng về thiết kế, chất liệu, vật tư xây dựng của căn hộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi phí, nâng giá thành sản phẩm lên cao. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể, thống nhất, gây hạn chế trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Một số lưu ý với nhà đầu tư trước khi tham gia giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà đầu tư cần xem xét kỹ về hồ sơ pháp lý của Chủ đầu tư (Giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt…) để biết được thông tin mà chủ đầu tư đăng công khai có chính xác với hồ sơ pháp lý hay chưa để tránh trường hợp hồ sơ và hiện trạng xây dựng mâu thuẫn, về lâu dài sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cũng cần xem xét đã có ngân hàng thương mại nào thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng nếu bàn giao nhà không đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hay chưa. Bởi theo quy định thì trước khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư cần đáp ứng điều này (khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

Nhà đầu tư cần nghiên cứu điều kiện đưa bất động sản vào giao dịch đối với dự án có ý định đầu tư; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt là tìm hiểu các kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch để biết rõ thông tin của chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng đã có đủ căn cứ theo quy định hay chưa.

Về tiến độ thanh toán, trường hợp nhà đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chủ đầu tư (bên bán) không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Bên cạnh đó, đối với việc thanh toán khi nhà đầu tư muốn sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định sẽ được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng (Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Ngoài ra, chủ đầu tư phải bảo đảm sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Về hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai các bên phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 17, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Các bên được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở.

Luật sư HOÀNG TUẤN VŨ

Công ty Luật TNHH Tuệ Anh

Đoàn Luật sư TP. Hà Nội