Vai trò của nhân chứng trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản

Ảnh minh họa.

Khái niệm

Để làm rõ các khái niệm chính liên quan đến đề tài được đề cập tại bài viết này, tác giả đưa ra các định nghĩa bằng việc trả lời các câu hỏi nhỏ dưới đây:

Nhân chứng là gì?

Nhân chứng là một định nghĩa có từ lâu đời trong pháp luật Việt Nam. Khái niệm này được giải thích lần đầu tại Điều 714 Quốc triều hình luật (tức Bộ luật Hồng Đức - một thành tựu quan trọng trong lịch sử lập pháp của Việt Nam so với các triều đại trước đó cũng như nhiều các quốc gia trên thế giới). Đến nay, cụm từ “nhân chứng” được định nghĩa đầy đủ trong Từ điển Luật học như sau: “Người bằng mắt thấy, tai nghe hoặc do những nguồn thông tin khác cung cấp mà biết được những tình tiết có liên quan đến vụ án, được cơ quan điều tra lấy lời khai, được tòa án, viện kiểm sát triệu tập đến làm chứng tại phiên tòa. Làm chứng là một nghĩa vụ của công dân. Nhân chứng có nhiệm vụ có mặt khi được cơ quan tiến hành tố tụng triệu tập và phải khai đúng sự thật, nếu gian dối trong khai báo hoặc trốn tránh việc khai báo mà không có lý do chính đáng có thể bị xử lý theo pháp luật. Những người sau đây không được làm chứng: luật sư bào chữa; người có nhược điểm về tâm thần không có khả năng nhận thức và khai nhận đúng đắn”[1].

Với vai trò của mình, nhân chứng hay người làm chứng xuất hiện như một thành phần hỗ trợ trong nhiều hoạt động tố tụng, thực thi luật pháp. Do đó, người làm chứng hay nhân chứng còn được quy định trong nhiều văn bản pháp luật như: Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (Điều 77, 78), Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015 (Điều 66), Luật Tố tụng hành chính năm 2015 (Điều 62), Luật Hộ tịch năm 2014, Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014 - Điều 68, 80, 81),…

Tổng hợp những quy định qua nhiều điều khoản được đề cập tại các văn bản nói trên, một số đặc điểm liên quan đến cơ chế sử dụng “nhân chứng” trong hệ thống pháp luật nước ta có thể kể đến như sau:

(i) Người làm chứng đóng vai trò quan trọng trong nhiều hoạt động/quan hệ pháp luật, trong đó nổi bật là các hoạt động tố tụng;

(ii) Người làm chứng có thể chia làm hai loại: bị động và chủ động. Tức có trường hợp luật định rằng do cá nhân biết được sự việc nên được yêu cầu làm chứng, có yếu tố ép buộc và đưa ra nghĩa vụ cần thực hiện bởi người được yêu cầu (làm chứng bị động); hoặc trường hợp khác được luật quy định cá nhân đó được mời đến làm chứng trong một số trường hợp nhất định, không có yếu tố bắt buộc phải thực thi (làm chứng chủ động);

(iii) Ngoài định nghĩa về người làm chứng, pháp luật cũng có một số quy định ghi nhận rõ ràng liên quan đến người làm chứng như: tiêu chuẩn của người làm chứng, những trường hợp không được làm chứng, cách thức triệu tập người làm chứng, quyền và nghĩa vụ của người làm chứng...

Chuyển nhượng được hiểu như thế nào?

Chuyển nhượng được hiểu là một hành vi pháp lý có ý nghĩa quan trọng nhằm thực hiện việc chuyển giao, nhượng lại quyền sở hữu, quyền sử dụng và những nghĩa vụ liên quan đến tài sản, giao dịch,… từ một cá nhân hay tổ chức này sang một cá nhân hay tổ chức khác. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng cũng sẽ được hưởng tất cả các quyền lợi liên quan đến đối tượng chuyển nhượng.

Chuyển nhượng thường được sử dụng trong lĩnh vực đất đai, cụ thể là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay chuyển nhượng các bất động sản. Do đó, tại bài viết này, hợp đồng chuyển nhượng tài sản được đề cập đến là loại tài sản bất động sản.

Hiện nay, việc chuyển nhượng đã được pháp luật quy định và yêu cầu thực hiện theo đúng trình tự, đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định.

Bàn luận về vai trò của nhân chứng nói chung trong hợp đồng và cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản

Từ những khái niệm đã phân tích, có thể hiểu rằng, người làm chứng giúp xác thực tính đúng sai của sự việc, bảo đảm tính khách quan, chính xác trong các quan hệ pháp luật mà trong bài viết này tác giả tập trung phân tích vai trò của nhân chứng trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản.

Xét về tổng quan các giao dịch dân sự nói chung, khi nhận thấy rõ tầm quan trọng của nhân chứng, một số giao dịch cũng được chấp nhận dưới hình thức hợp đồng được thừa nhận thông qua người làm chứng. Cụ thể, tại Điều 11, Công ước Viên 1980 của Liên hợp quốc về hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế (CISG) có quy định khác với các quy định trong pháp luật các nước, cũng như các hiệp định tương trợ tư pháp mà Việt Nam ký kết với các nước: “Hợp đồng có thể được giao kết bằng văn bản, lời nói, hành vi và các hình thức khác, kể cả thông qua người làm chứng”. Mặc dù Công ước Viên cũng cho phép các quốc gia có quyền bảo lưu không áp dụng Điều 11 này, theo đó hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế bắt buộc phải tuân thủ những điều kiện nhất định về hình thức của pháp luật quốc gia mới được công nhận có hiệu lực. Dẫn chiếu đến Điều 119, Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về hình thức giao dịch dân sự như sau: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.

Tuy nhiên, với quy định nói trên tại Điều 11, Công ước Viên 1980 cũng đã một phần nào nhận định tầm quan trọng của người làm chứng trong giao dịch mua bán hàng hóa quốc tế, khi thông qua người làm chứng thì được xem như một hình thức hợp đồng được công nhận.

Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa có quy định cụ thể về việc giao dịch dân sự nói chung hay giao kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản nói riêng cần có sự có mặt của người làm chứng (trừ các quy định liên quan đến vấn đề lập di chúc). Tuy nhiên, xét về hình thức của loại hợp đồng chuyển nhượng tài sản có đối tượng là bất động sản, pháp luật có quy định việc công chứng là một hình thức bắt buộc khi xác thực tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nếu chủ thể trong hợp đồng không có bên nào là tổ chức kinh doanh bất động sản. Cụ thể, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp nếu một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Luật Công chứng năm 2014 có đề cập đến vấn đề vai trò của người làm chứng, cụ thể tại Điều 47 có quy định về trường hợp bắt buộc phải cần có người làm chứng như sau: Trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký, điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác do pháp luật quy định thì việc công chứng phải có người làm chứng. Điều khoản này cũng quy định điều kiện để trở thành người làm chứng trong trường hợp này là: Người làm chứng phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng; người làm chứng do người yêu cầu công chứng mời, nếu người yêu cầu công chứng không mời được thì công chứng viên chỉ định.

Quy định trên thể hiện  rõ người yêu cầu công chứng - tức chủ thể trực tiếp tham gia giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản nếu chỉ cần rơi vào một trong các trường hợp: không đọc được hoặc không nghe được hoặc không ký và không điểm chỉ được thì phải có người làm chứng. Chính vì vậy, đối với quá trình giải quyết các vụ án dân sự, nếu quá trình kiểm sát xét thấy có chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng tài sản đối tượng là quyền sử dụng đất thì cần xem xét về mặt hình thức của hợp đồng. Nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải có người làm chứng mà hợp đồng đã được công chứng, chứng thực đã ký không có người làm chứng cũng như người làm chứng không thỏa mãn quy định của pháp luật thì cần phải tuyên hợp đồng, giao dịch vô hiệu.

Thực tế hiện nay, vẫn có trường hợp ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc chứng thực hợp đồng đối với những người già không thể tự đọc nhưng lại không có người làm chứng. Do đó, quy định trên vẫn thường bị một số đơn vị có chức năng công chứng, chứng thực bỏ sót. Để bảo đảm tính hợp pháp, không trái đạo đức xã hội thì các hợp đồng, giao dịch đó cần phải có người làm chứng.

Ngoài ra, cũng cần nhấn mạnh về vấn đề yêu cầu bảo đảm hình thức của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa các cá nhân với nhau, theo luật quy định là cần phải công chứng, chứng thực. Đây là sự đổi mới của luật pháp liên quan đến các giao dịch bất động sản nói chung và chuyển nhượng bất động sản nói riêng. Bởi lẽ, các giao dịch này thường phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn do sự thiếu hiểu biết của người dân, sự chủ quan và tin tưởng nhau nhưng khi giá trị bất động sản tăng nhanh lại quay ngược kiện cáo bởi lòng tham đã lấn át chữ tín. Sự xuất hiện của công chứng viên tại các thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản là bất động sản, về bản chất pháp lý, công chứng viên cũng là một người làm chứng. Bởi lẽ, giữa họ và người làm chứng cũng có những vai trò tương đương trong việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản, đều bảo đảm tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, tính chính xác, không trái đạo đức xã hội, sự tự nguyện xác lập hợp đồng của các bên liên quan. Song điểm khác biệt giữa công chứng viên với những người làm chứng thông thường nằm ở chỗ công chứng viên là một chức danh bổ trợ tư pháp, được đào tạo và bổ nhiệm để nhân danh Nhà nước đứng ra làm chứng một cách chuyên nghiệp. Tuy nhiên, để bảo đảm “tính xác thực, hợp pháp” của hợp đồng, giao dịch mà mình công chứng, công chứng viên vẫn phải cần tới sự trợ giúp của người làm chứng trong một số trường hợp nhất định như đã nêu trên. 

Xét đến điều kiện để trở thành nhân chứng/người làm chứng trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản, luật cũng đã quy định rõ: (i) phải là người 18 tuổi trở lên; (ii) có năng lực hành vi dân sự; (iii) không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến nội dung chuyển nhượng tài sản được quy định trong hợp đồng. Đồng thời, tại điểm c, khoản 2, Điều 7, Luật Công chứng năm 2014 cũng có quy định nghiêm cấm “người làm chứng, người phiên dịch có hành vi gian dối, không trung thực”. Quy định trên cho thấy mọi yếu tố để bảo đảm sự khách quan của nhân chứng, họ cần hiểu rõ vấn đề/quan hệ pháp luật/nội dung giao dịch mà họ dùng tư cách cá nhân của bản thân để làm chứng và chịu trách nhiệm về hành vi làm chứng của mình. Đồng thời, họ phải là những người không liên quan đến các chủ thể trong Hợp đồng chuyển nhượng tài sản, không có quyền, nghĩa vụ đối với nội dung thỏa thuận để nhằm tránh sự xung đột lợi ích, nếu điều kiện này không được bảo đảm thì việc có mặt của nhân chứng không phát huy được vai trò của mình - tức bảo đảm tính khách quan, chính xác của giao dịch. Hiện nay, trong khi xác lập giao dịch, nhân chứng được yêu cầu xác nhận việc làm chứng của mình trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản bằng việc ký tên, ghi rõ nội dung chứng kiến và điểm chỉ (lăn tay). Do đó, cũng cần hiểu rằng, nhân chứng trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản cần biết đọc, biết viết để bảo đảm tối đa vai trò của mình.

Chính vì nhận thấy tầm quan trọng của người làm chứng, một số giao dịch thông thường hay có liên quan đến chuyển nhượng tài sản nhưng không thuộc trường hợp bắt buộc có người làm chứng theo luật định, các bên tham gia vẫn đề xuất có sự xuất hiện và xác nhận của người làm chứng để tăng giá trị tính xác thực của văn bản. Một số loại hợp đồng này thường thấy có thể kể đến như: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giao nhận tiền…

Từ nội dung nêu trên, có thể đưa ra một số nhận xét về người làm chứng trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản như sau:

(i) Vai trò của người làm chứng trong hoạt động công chứng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản là bất động sản được pháp luật ghi nhận;

(ii) Người làm chứng có thể làm chứng trong trường hợp được luật định khi tình trạng thể chất của cá nhân người yêu cầu công chứng không bảo đảm hoặc xuất phát từ ý chí của chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng tài sản mong muốn trong bất kỳ trường hợp nào nhằm mục đích tăng độ khách quan của giao dịch;

(iii) Người làm chứng trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản đóng vai trò là người làm chứng một cách chủ động, không thể ép buộc một cá nhân nào làm chứng và đưa ra lời xác nhận tại nội dung hợp đồng nếu như họ không tự nguyện đồng ý làm chứng, khác biệt hoàn toàn với vai trò của người làm chứng trong pháp luật tố tụng;

(iv) Người làm chứng trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản cần phải đáp ứng toàn bộ các quy định liên quan của người làm chứng nói chung như: tiêu chuẩn của người làm chứng, cách thức thể hiện vai trò, trách nhiệm của người làm chứng...;

(vi) Vai trò của người làm chứng trong hợp đồng chuyển nhượng tài sản chỉ dừng lại ở mức độ bảo đảm tính hình thức của hợp đồng, chẳng hạn như trợ giúp cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ nội dung văn bản công chứng, quyền và nghĩa vụ của bản thân; hay xác thực về tính tự nguyện, không vi phạm đạo đức, bị ép buộc của giao dịch mà không liên quan đến nội dung hay tính pháp lý của hợp đồng.

Ths. Luật sư NGÔ VIỆT BẮC

Trưởng Văn phòng Luật sư Sài Gòn - Tây Nguyên

Hủy bỏ hiệu lực Văn bằng bảo hộ sáng chế tại Việt Nam: Chiến lược và phương pháp tiếp cận