Trước thực trạng nói trên, tôi xin đưa ra một số phân tích, đánh giá về những xung đột tranh chấp hiện nay giữa dân cư và CĐT khi giữ vai trò là đơn vị quản lý vận hành dịch vụ.
Nhận diện những xung đột pháp lý chủ yếu xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư:
Trước hết, chúng ta có thể chỉ ra một số loại tranh chấp cơ bản sau đây giữa dân cư và CĐT trong vai trò đơn vị quả lý như sau: tranh chấp về phí dịch vụ; chất lượng dịch vụ; quản lý và sử dụng quỹ bảo trì; tranh chấp việc sử dụng phần diện tích chung; riêng trong nhà chung cư; tranh chấp liên quan đến diện tích kinh doanh thương mại của CĐT trong chung cư; lối đi chung; riêng …
Tranh chấp liên quan đến dịch vụ quản lý do chủ đầu tư cung cấp:
Trước hết, chúng ta cần phải xác định đúng vai trò của các bên khi tham gia vào hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý. Để hiểu đúng và chính xác về quan hệ cung cấp quan hệ cung cấp dịch vụ, cả phía chủ đầu tư (“CĐT”) với vai trò là bên cung cấp dịch vụ và cư dân cần nhận thức được đó là mối quan hệ dịch vụ thương mại và được điều chỉnh bởi Luật thương mại hiện nay. Điều này có nghĩa là các bên có vai trò bình đẳng và cùng có lợi khi tham gia cung cấp và sử dụng dịch vụ quản lý tại các chung cư. Tuy nhiên, xuất phát từ cơ chế không thực sự rõ ràng về quyền quản lý các diện tích chung riêng cũng như những bất cập về pháp luật về nhà ở không quy định các quy trình pháp lý rõ ràng về mặt phân định quyền sở hữu chung riêng khi bàn giao chung cư đi vào hoạt động.
Do vậy, trong quá trình cung cấp dịch vụ quản lý, việc chủ đầu tư chủ động ban hành các quy định ngăn cấm, hạn chế hoặc buộc phải nộp phí khi sử dụng các tiện tích; diện tích rất có thể thuộc quyền sở hữu chung của chung cư nhưng đang được chủ đầu tư khai thác và sử dụng cho mục đích kinh doanh riêng của mình. Mặt khác, hiện nay cũng tồn tại một loại hình tranh chấp khác xuất phát từ hiểu biết không đầy đủ về diện tích chung riêng của dân cư khi cho rằng các diện tích sân bãi; đỗ xe do CĐT bỏ tiền thuê đất của Nhà nước lại là diện tích sử dụng chung của dân cư.
Như đã nói ở trên, một loại hình tranh chấp khác khá nhạy cảm là liên quan đến việc sử dụng quỹ bảo trì của chung cư. Việc CĐT quản lý vận hành dịch vụ nhà chung cư sẽ đương nhiên trao cho CĐT quyền nắm giữ quỹ bảo trì mà không đếm xỉa gì tới quyền của Ban quản trị được người dân bầu theo quy định của pháp luật. Do thiếu các cơ chế pháp lý rõ ràng và cơ chế chế tài đủ mạnh, các tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng quỹ bảo trì này vẫn ngày càng trở thành vấn đề nhức nhối liên quan đến tranh chấp tại chung cư hiện nay.
Xác định mối quan hệ giữa (1) dân cư với Ban quản trị/ ban quản lý tòa nhà; (2) dân cư với CĐT và (3) CĐT với Ban quản trị/ ban quản lý:
(1) Quan hệ giữa dân cư với Ban quản trị/ ban quản lý: theo quy định pháp luật hiện hành, Ban quản trị (“BQT”) do người dân tại chung cư bầu ra. Do vậy BQT sẽ là đại diện cho người dân thực hiện các nhiệm vụ được quy định trong pháp luật. về mặt nguyên tắc, BQT sẽ đại diện cho người dân và phản ánh ý chí của người dân trong quá trình quản lý và vận hành chung cư. Vậy, quan hệ giữa dân cư và BQT dựa theo cơ chế nào? Thực tế cho thấy mặc dù pháp luật hiện nay quy định thủ tục dân cư tại chung cư bầu đại diện của mình vào BQT, nhưng cơ chế đại diện và quan hệ giữa BQT với dân cư lại không được quy định cụ thể bằng một quy chế; điều lệ cụ thể được Hội nghị nhà chung cư ban hành. Do vậy, trong nhiều trường hợp mặc dù BQT hoạt động khá lâu sau khi được bầu, BQT vẫn hoạt động theo cơ chế tự phát và điều này không tránh khỏi những mâu thuẫn bất đồng của chính dân cư với người đại diện cho mình bầu ra hoặc BQT không có bất cứ cơ chế nào để vận hành hoạt động chung cư theo nguyên tắc phục tùng ý kiến đa số.
(2) Quan hệ giữa dân cư với CĐT: Trước hết cần nhận rõ quan hệ giữa CĐT và dân cư tại chung cư có sự biến đổi từ quan hệ giữa người mua và người bán BDS chuyến sang quan hệ đồng sở hữu nếu CĐT còn giữ lại diện tích nhà hoặc diện tích kinh doanh khác chưa bán. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp CĐT vẫn xem mình là bên có quyền quyết định các vấn đề liên quan đến quá trình vận hành và quản lý nhà chung cư và điều này đang gây ra những mâu thuẫn không cần thiết khi các bên đều hiểu không đúng quyền và trách nhiệm của mình đối với việc quản lý, vận hành chung cư.
(3) Giữa CĐT và BQT/Ban quản lý: Cần nhận thấy trong quy định của pháp luật hiện hành, CĐT vẫn có một thành viên đương nhiên trong BQT và người này có trách nhiệm phối hợp với các thành viên khác trong BQT để hỗ trợ vận hành nhà chung cư đúng với các tiêu chuẩn về kỹ thuật và công năng của công trình xây dựng. tuy nhiên, đa phần CĐT vì mục tiêu lợi ích của mình thường không có những hợp tác tích cực với dân cư, do vậy mối quan hệ của họ với các thành viên BQT cũng không có sự hợp tác. Đa phần, thành viên của BQT do CĐT đề cử thường không tham gia các cuộc họp của BQT hoặc thường phản ứng lại các ý kiến trong cuộc họp BQT khi các yêu cầu của CĐT không được các thành viên BQT đáp ứng.
Sự minh bạch của quỹ bảo trì Nhà chung cư:
Như chúng ta đã chứng kiến, việc chi tiêu quỹ bảo trì nhà chung cư cũng đang phát sinh nhiều yếu tố phức tạp. bản chất quỹ bảo trì là tài sản chung của dân cư. Do vậy việc sử dụng quỹ này luôn phải theo nguyên tắc minh bạch và công khai theo nguyên tắc đồng thuận. Tuy nhiên. Do trình độ và nhận thức của dân cư cũng như thành viên của BQT ở mỗi nơi khác nhau, cũng như thiếu vắng các cơ chế pháp lý về tài chính bắt buộc mà bất cứ tổ chức nào, kể cả CĐT lẫn BQT khi tiến hành chi tiêu hoặc thực hiện bất cứ giao dịch nào phải tuân theo các cơ chế tài chính bắt buộc đó. Do vậy, sự chi tiêu thiếu minh bạch và không có cơ chế kiểm soát là điều khó tránh khỏi.
Vấn đề pháp lý trong vận hành nhà chung cư
Như chúng tôi đề cập ở trên, tranh chấp liên quan đến BDS nhà chung cư xảy ra từ quá trình ký hợp đồng mua bán nhà ở cho đến khi quản lý vận hành nhà chung cư. Như vậy, có thể nhận thấy đâu đó cơ chế điều chỉnh của Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn có những khiếm khuyết và dẫn đến tình trạng, tính tuân thủ pháp luật kém từ phía CĐT lẫn người mua nhà/ dân cư. Trong phạm vi bài viết này, tôi xin đề cập đến cơ chế pháp lý của việc quản lý và vận hành nhà chung cư trong quan hệ giữa dân cư và CĐT. Trước hết cần phải đánh giá cơ chế pháp lý của từng giai đoạn khi dưa chung cư vào sử dụng và được CĐT cung cấp dịch vụ quản lý theo cách thức tạm thời.
Để đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong quan hệ cung cấp dịch vụ quản lý giữa CĐT và cư dân, cơ chế pháp lý cần làm rõ các tiêu chí sau đây:
Trách nhiệm/quyền hạn của CĐT:
- CĐT bắt buộc phải có văn bản báo cáo và kê khai các diện tích chung/ riêng trong nhà chung cư và gửi tới các cơ quan chức năng tại địa phương như UBND phường và UBND quận theo đó khẳng định các diện tích mà CĐT phải có trách nhiệm bàn giao cho BQT sau này. Các văn bản này sẽ được công khai với dân cư và đảm bảo rằng dân cư nhận thức rõ đâu là diện tích chung tại nhà chung cư và đâu là giới hạn quản lý/sở hữu riêng của chủ đầu tư [bao gồm diện tích tầng hầm hoặc diện tích đất của dự án mà CĐT phải trả tiền thuê đất (nếu có). Với các tài liệu rõ ràng như vậy, việc lấn quyền của CĐT đối với diện tích chung hoặc hiều sai về quyền sử dụng chung đối với diện tích khác của CĐT sẽ rất rõ ràng và điều này sẽ hạn chế tối đa các tranh chấp không đáng có về diện tích chung/ riêng và đồng thời giúp cơ quan chức năng/ tòa án có thể nhanh chóng đưa ra phán quyết hoặc quyết định xử phạt đối với bên vi phạm.
- Sự hỗ trợ của Chính quyền địa phương đối với quá trình bàn giao quyền quản lý chung cư; quỹ bảo trì.
Sau khi BQT được thành lập, các BQT thường gặp khó khăn trong quá trình nhận bàn giao quyền quản lý chung cư; quản lý diện tích chung và quỹ bảo trì. Nhiều chung cư, các tầng hầm được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ là tài sản chung. Tuy nhiên, CĐT vẫn tìm cách thoái thác bàn giao vì việc nắm giữ quyền kinh doanh đối với các diện tích tầng hâm; quyền quảng cáo trên các diện tích chung của tòa nhà vẫn đem lại cho CĐT những khoản tiền thu nhập đang kể. thêm vào đó, các quy định xử phạt hành chính đối với các CĐT cố tình trây ỳ vi phạm lại không đủ sức răn đe. Cụ thể, quy định tại Điều 66 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP lại khó có cơ chế áp dụng nhanh chóng và có tính răn đe với CĐT khi mà thẩm quyền xử phạt là chủ tịch UBND cấp tỉnh. Ngoài biện pháp xử phạt thì pháp luật chưa có các quy định về biện pháp chế tài đối với CĐT vi phạm. Do vậy, tôi cho rằng với cơ chế pháp lý chưa thực sự hoàn chỉnh và đủ tính răn đe, các hành vi thiếu tôn trọng pháp luật sẽ liên tục xảy ra và tiềm ẩn xung đột tranh chấp giữa CĐT và BQT/ dân cư.
Như vậy, một hành lang pháp lý đầu đủ, rõ ràng phân chia rõ trách nhiệm, giới hạn của CĐT và dân cư/BQT cũng như các cơ chế pháp lý biện pháp chế tài đầy đủ sẽ đủ sức răn đe đối với các hành vi vi phạm từ cả phía dân cư/ BQT cũng như CĐT trong các tình huống khác nhau.
Trách nhiệm/quyền hạn của Công ty quản lý vận hành nhà chung cư và BQT
Trước hết, chúng ta cần nhận định rằng trách nhiệm của công ty quản lý được đề cập ở trên là thuộc phạm vi cung dịch vụ theo luật thương mại. Do vậy, nếu Công ty quản lý thực hiện đúng phạm vi công việc được thỏa thuận thì sẽ không xảy ra tranh chấp với dân cư/ BQT. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, công ty quản lý lại thuộc sở hữu của CĐT và điều này đang làm này sinh các yếu tố trái ngược về quyền lợi khi mục tiêu của công ty quản lý là cung cấp dịch vụ và sinh lời cho CĐT thì điều này sẽ khó lòng thỏa mãn dân cư khi mà chất lượng dịch vụ không thể “tiền nào của nấy”. Lạm dụng vai trò là bên nắm giữ tài sản tại chung cư và chưa bàn giao cho BQT hoặc chưa có BQT, công ty quản lý nhiều khi trở thành tổ chức đối kháng với dân cư và điều này gây ra nhiều bất ổn về trật tư trị an khi việc cấm đoán, bắt nộp phí … được các công ty quản lý này áp dụng khá ngang ngược. Do vậy, cần phải sửa đổi các quy định về việc CĐT vẫn cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư như quy định tại Điều 27 của Thông tư 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD “b) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ Điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
Chúng tôi cho rằng việc CĐT không liên quan đến công tác dịch vụ nhà chung cư sẽ loại trừ những khả năng tranh chấp bởi một công ty quản lý độc lập do BQT thuê trên cơ sở thống nhất với dân cư sẽ không tạo ra bất cứ sự bất đồng nghiêm trọng nào.
Quyền và trách nhiệm của dân cư
Có thể nói, người dân sống tại chung cư đã có ý thức tốt đối với mô hình sống mang tính cộng đồng này chưa. Chúng tôi cho rằng nhiều nơi, dân trí của người dân chưa thực sự đáp ứng các điều kiện sống ở chung cư. Việc nhiều chung cư có hiện tượng người dân phản ứng với CĐT vì bị cắt điện nước đã xuống tắm giặt tại khu vực sân chơi của tòa nhà, thậm chí mang bếp than tổ ông đun nấu đã tạo ra những hình ảnh xấu xí về ý thức của dân cư. Chúng tôi cũng thừa nhận rằng nhiều CĐT nắm quyền quản lý chung cư nên tìm cách giải quyết tranh chấp đối với người dân không đóng tiền điện nước bằng cách cắt điện nước. Tuy nhiên, chúng ta cần một cơ chế đàm phán theo hướng giải quyết các mâu thuẫn thông qua hòa giải thương lượng hoặc hành lang pháp lý quy định cho phép cắt dịch vụ đối với dân cư không tuân thủ nội quy của chung cư. Do vậy, việc thiếu các cơ chế giải quyết xung đột sẽ tạo cơ để dân cư có hành động bột phát; thiếu hợp tác đối với CĐT; công ty quản lý hoặc BQT trong quá trình quản lý chung cư.
Vậy, chúng ta cần làm gì đối với những xung đột kiểu này. Rõ ràng nâng cao ý thức của người dân và yêu cầu họ tuân thủ các quy định, ràng buộc khi mua căn hộ và sống trong nhà chung cư là một mục tiêu quan trọng. người mua chung cư cần nhận thức rằng việc sống trong chung cư sẽ hoàn toàn khác với môi trường sống ở nhà đơn lẻ; nhà mặt phố. Người dân, trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ hoặc có ý định sống tại chung cư, cần phải được đọc và hiểu rõ các quy định, tiêu chí sống trong nhà chung cư. Các tiêu chí ràng buộc này sẽ hạn chế dân cư, chẳng hạn như họ không được tự ý sửa chữa; đập phá căn hộ của mình khi chưa xin phép ban quản lý hoặc đại diện BQT có chuyên môn về xây dựng. có trách nhiệm đóng tiền phí quản lý và các nghĩa vụ công cộng khác theo quy định của pháp luật. Nhìn chung, chúng ta cần một bộ tiêu chí và điều kiện sống trong nhà chung cư và được xem là có yếu tố bắt buộc đối với dân cư. Nếu làm được như vậy, ý thức của người dân sống trong chung cư sẽ khác hơn và họ sẽ có xu hướng tuân thủ các tiêu chuẩn chung mang tính chuẩn mực xã hội. Điều này tránh được tình trạng lộn xộn khi nhiều người dân dọn vào chung cư nhưng không ý thức đến trách nhiệm của mình đối với tiện ích chung của nhà chung cư và lẩn tránh các nghĩa vụ đóng phí quản lý, điện nước … và thậm chí có lối sống bừa bãi; mất vệ sinh; đun nấu thực phẩm ảnh hưởng đến các hộ liền kề.
Như vậy, tôi đề xuất một bộ tiêu chuẩn sống trong nhà chung cư được ban hành nằm trong Bộ luật mới là luật chung cư nên được soạn thảo và ban hành nhằm nâng cao ý thức không chỉ là người dân, CĐT và kể các các đơn vị cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư.
Trình tự giải quyết xung đột pháp luật:
Xung đột pháp luật hiện nay ở nhà chung cư chưa có một cơ chế giải quyết xung đột nào thực sự có hiệu quả; đầy đủ.
- Giải quyết tranh chấp tại chính quyền địa phương:
Đa phần, các tranh chấp giữa CĐT và dân cư thông thường lại đưa ra chính quyền địa phương giải quyết. Tuy nhiên, do việc chính quyền địa phương tham gia giải quyết các xung đột này ở mức rất hạn chế, thậm chí nhiều tranh chấp không được giải quyết triệt để dẫn đến tình trạng mất an ninh trật tự địa phương và đơn từ kiện cáo gửi tới các cơ quan chức năng nhiều nơi. Điều này không những gây nhiều căng thẳng tại các chung cư có tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến an ninh trật tự địa phương.
Như vậy, để giải quyết triệt để và nhanh chóng các tranh chấp tại các chung cư; các cơ quan chức năng cũng cần đến các quy tắc ứng xử cần thiết của cả CĐT lẫn dân cư để xem xét quyết định hòa giải hoặc cần phải xử lý các tranh chấp này một cách thỏa đáng. Giải quyết xung đột tại chung cư theo một hành lang pháp lý rõ ràng và do cơ quan chức năng giải quyết vẫn là một biện pháp hiệu quả đối với tranh chấp chung cư hiện nay.
- Giải quyết tranh chấp qua việc khởi kiện tại tòa án: Việc cá nhân dân cư khởi kiện CĐT liên quan đến các điều kiện theo hợp đồng mua bán nhà ở đã khá thường xuyên hiện nay. Tuy nhiên, cơ chế để BQT khởi kiện CĐT còn nhiều vấn đề cần bàn đến khi các cơ chế pháp lý để BQT nôp hồ sơ khởi kiện CĐT bởi quy chế nhà chung cư hiện nay được ban hành và thông qua tại các chung cư sẽ chỉ ủy quyền cho BQT khởi kiện CĐT khi có trên 50% hoặc 7% số dân cư đồng ý khởi kiện (tùy thuộc vào quy chế). Tuy nhiên, để tiến hành một cuộc họp lấy ý kiến của dân cư và BQT khởi kiện CĐT với hình thức vụ kiện ủy quyền tập thể sẽ khá phức tạp và điều này chưa thực sự tạo điều kiện cho các BQT thực hiện quyền khởi kiện của mình tại tòa án.
Do vậy, chúng ta cần đến một cơ chế khởi kiện đòi quyền lợi cho dân cư thông qua cư chế tự quyết của BQT khi mà bản thân các thành viên BQT có quyền tự bỏ phiếu và ban hành nghị quyết tiến hành khởi kiện đối với CĐT mà không cần thiết phải tổ chức HNNCC để lấy đủ số phiếu tán thành cho những nội dung như vậy. Tôi cho rằng điều này sẽ giúp cho BQT nhanh chóng thực hiện được quyền yêu cầu khởi kiện của mình đòi lại quyền lợi mà đương nhiên dân cư được hưởng theo quy định của pháp luật.
Khuyến nghị:
Trước thực trạng mô hình chung cư ngày càng phát triển và chưa kể đến mô hình các khu đô thị lớn cũng ngày càng trở nên phổ biến trong các tỉnh và thành phổ ở Việt Nam, thì một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh điều chỉnh toàn bộ hành vi của CĐT/người mua nhà chung cư; khu biệt thự có dịch vụ quản lý cho đến quá trình CĐT bàn giao nhà chung cư/ nhà ở cũng như các tiêu chí và kiến thức sống bắt buộc của người dân sống tại các chung cư; khu đô thị này nhằm giảm thiểu tối đa các tranh chấp phát sinh do thiếu kiến thức về văn hóa sống tại đô thị; quyền và trách nhiệm của dân cư cũng như các trách nhiệm rõ ràng của CĐT / công ty quản lý … Nếu làm được như vậy, bất cứ CĐT/ dân cư nào khi bước chân vào sống tại chung cư; khu đô thị đều hiểu và nắm được quyền cũng như nghia vụ của mình trong đời sống tập thể mang tính văn minh đô thị. Điều này giúp người dân có ý thức cao hơn đối với văn hóa sống và đồng thời giải quyết hiệu quả tranh chấp của người dân/dân cư BQT với CĐT/công ty quản lý như đang diễn ra ngày càng phức tạp hiện nay.
Luật sư, Thạc sĩ BÙI QUANG HƯNG
Trưởng Văn phòng Luật sư Quang Hưng và Cộng sự
Xử lý thế nào với các trường hợp khai man về từ vùng dịch để được xét nghiệm?
