Pháp luật quy định về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015 như sau:
1. Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp.
2. Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án. Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.
3. Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự; b) Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản; c) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.
Theo quy định của BLTTDS năm 2015, trong quá trình giải quyết vụ án có tranh chấp về tài sản, đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp cho Tòa án. Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết các vụ án có tranh chấp tài sản cho thấy giá tài sản do một bên đương sự đưa ra thường không được một hoặc các bên đương sự còn lại chấp nhận. Chính vì vậy, pháp luật còn quy định các đương sự có quyền thỏa thuận về giá tài sản tranh chấp, thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá. Quy định này nhằm tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đương sự về việc xác định giá tài sản và đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thuận, định đoạt của đương sự.
Ảnh minh họa.
Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định rằng giá tài sản mà đương sự thỏa thuận với nhau không được thấp hơn mức giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba. BLTTDS năm 2015 quy định có 03 trường hợp mà Tòa án ra quyết định định giá tài sản gồm:
- Trường hợp theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự: Yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá tài sản là quyền của đương sự. Vì vậy, một hoặc các bên đương sự có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định giá tài sản đang tranh chấp. Quy định này nhằm đảm bảo sự công bằng về giá tài sản mà các đương sự đang tranh chấp. BLTTDS năm 2015, không có quy định việc đương sự yêu cầu Tòa án định giá tài sản phải thực hiện như thế nào nhưng thông thường là đương sự phải làm đơn yêu cầu gửi cho Tòa án.
- Trường hợp các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản: Trong quá trình giải quyết vụ án có tranh chấp về tài sản, các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án. Nếu các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản thì Tòa án có quyền ra quyết định định giá tài sản. Trường hợp đương sự đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản thì Tòa án ra quyết định định giá tài sản.
- Trường hợp các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.
Tuy nhiên, hiện nay BLTTDS năm 2015 không có quy định cụ thể về giá thị trường là như thế nào, căn cứ để xác định giá trị trường làm cơ sở cho Tòa án xác định giá mà các đương sự thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản có thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá hay không.
Việc xác định giá thị trường làm căn cứ để Hội đồng định giá tiến hành định giá tài sản được thực hiện như thế nào?
Hiện nay, việc định giá tài sản tranh chấp mà đa số là các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì yêu cầu bắt buộc là giá tài sản không được áp theo giá do UBND tỉnh ban hành mà phải là giá thị trường. Tuy nhiên, khó khăn hiện nay là việc công tác thu thập giá thị trường làm căn cứ định giá là khó thực hiện được. Bởi vì, thông thường các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế nên Hội đồng định giá tiến hành định giá mà căn cứ vào giá ghi trong đồng chuyển nhượng sẽ không phù hợp với giá thị trường. Còn nếu Hội đồng định giá căn cứ vào lời trình bày của đương sự vào giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường thì cũng không đúng quy định. Bởi vì, ít khi đương sự cung cấp được chứng cứ liên quan đến giá chuyển nhượng trên thực tế. Vậy, làm thế nào để việc định giá tài sản theo giá thị trường?
Thực tiễn có nhiều cách làm khác nhau, có trường hợp Hội đồng định giá căn cứ vào các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp rồi lấy mức giá bình quân, có trường hợp Hội đồng định tiến hành lấy phiếu ý kiến về giá của những người từng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có trường hợp Hội đồng định giá cho rằng không có căn cứ để xác định giá thị trường nên không định giá theo giá thị trường,… Điều này cho thấy sự khó khăn và không thống nhất trong quy trình định giá tài sản của Hội đồng định giá do Tòa án thành lập hiện nay.
Mặc khác, đương sự gây khó khăn, cản trở hoạt động định giá của Hội đồng định giá tài sản. Khi Tòa án tiến hành thẩm định, định giá tài sản, bên đang quản lý tài sản không muốn hợp tác và thường có hành vi chống đối, cản trở hoạt động định giá như không cho Hội đồng định giá tiếp cận với tài sản định giá như đóng cổng, cửa, bỏ đi khỏi nơi có tài sản cần thẩm định giá, dẫn tới kéo dài thời hạn giải quyết vụ án. Pháp lệnh số 02/2022/UBTVQH15 về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động tố tụng nhưng nhiều Thẩm phán vẫn còn e dè khi áp dụng.
Có trường hợp, đương sự đã thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá để định giá tài sản nhưng sau đó không liên hệ tổ chức thẩm định giá để định giá tài sản và nộp chứng thư cho Tòa thì giải quyết như thế nào.
Về chi phí định giá, thẩm định giá tài sản: Điều 164 của BLTTDS năm 2015 chỉ quy định về nghĩa vụ nộp tạm ứng chi phí định giá, không có tạm ứng chi phí thẩm định giá. Theo Điều 163 BLTTDS năm 2015 thì tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản là số tiền mà Tòa án tạm tính để tiến hành việc thẩm định, định giá tài sản. Tuy nhiên, đến nay, chưa có văn bản nào quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về chi phí định giá tài sản, mức chi cho các thành viên trong Hội đồng, dẫn đến chi phí cho hoạt động định giá ở mỗi vụ án là khác nhau. Chi phí thẩm định giá tài sản nhiều đơn vị thẩm định giá tài sản có mức thu khác nhau.
Về xác định hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Các chứng thư thẩm định giá hiện nay đều có nội dung ghi giá được xác định trong chứng thư có giá trị tham khảo trong thời hạn không quá 06 tháng. Khi hết thời hạn trên cần tiến hành thẩm định giá lại từ đầu để xác định chính xác về giá trị của tài sản. Như vậy, đối với những vụ việc sau khi định giá tài sản và có kết luận, Tòa án phải tạm đình chỉ vì nhiều lý do, đến khi xét xử đã hơn 06 tháng thì có phải thẩm định giá và định giá lại tài sản không? Nếu định giá lại thì ai là người chịu trách nhiệm khi phát sinh chi phí?
Để giải quyết những vấn đề vướng mắc trên, đề xuất cần thực hiện một số biện pháp sau:
- Thứ nhất, để khắc phục tình trạng không biết xác định giá thị trường như thế nào hoặc Hội đồng định giá chỉ căn cứ vào khung giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành, không định giá sát với giá thị trường thì trước khi tiến hành định giá, Hội đồng định giá cần tham khảo mức giá tại địa phương trong phạm vi nhất định hoặc căn cứ vào giá trị tài sản do các bên cung cấp để chia ra giá trị bình quân; trước khi định giá cần giải thích rõ cho đương sự biết hậu quả của việc định giá tài sản và giao tài sản để các đương sự đưa ra giá cho phù hợp. Hội đồng định giá chỉ định giá theo khung giá khi thu thập được đầy đủ các chứng cứ chứng minh khung giá đó là sát với giá thị trường và các tài liệu thu thập được để chứng minh này phải được kèm theo biên bản định giá tài sản, kết luận định giá tài sản gửi cho Tòa án và các bên đương sự.
- Thứ hai, cần hoàn thiện quy định của pháp luật trong việc định giá tài sản, cụ thể về mức chi đối với thành viên Hội đồng định giá.
- Thứ ba, cần ban hành văn bản quy định thời gian áp dụng đối với kết luận định giá.
Trần Huy Phục
Tòa án quân sự khu vực Quân khu 7
SĐT: 0968 156 561
Ngân hàng TMCP Quân đội, STK: 2636093979
