Khái niệm hệ thống thông tin bất động sản
Tài sản trong xã hội được phân thành hai loại chính là “động sản” và “bất động sản”. Về bất động sản, Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 đã liệt kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản, bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỉ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá chung, tổng giá trị vốn chưa được khai thác đối với bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỉ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua . Bất động sản là nội lực của đất nước, còn là tài sản lớn của mỗi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, đặc biệt là bất động sản nhà đất. Những lợi ích từ bất động sản là rất lớn. Để góp phần quản lý, điều tiết, phân chia lợi ích từ bất động sản một cách hài hòa giữa nhà nước, nhà đầu tư bất động sản với các tổ chức, hộ gia đình cá nhân; hạn chế đầu cơ bất động sản, khơi dậy nguồn nội lực bất động sản; phục vụ các mục tiêu chung về chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước thì cần phải xây dựng được một hệ thống thông tin về bất động sản công khai, minh bạch, chính quy, có tổ chức.
Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về hệ thống thông tin về đất đai là tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin đất đai. Còn hệ thống thông tin bất động sản có thể hiểu là hệ thống thu thập, lưu trữ, phân tích xử lý và cung cấp các thông tin về bất động sản và các yếu tố có liên quan .
Sự cần thiết phải xây dựng hệ thống thông tin bất động sản công khai, minh bạch được thể hiện dưới nhiều khía cạnh: hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định, minh bạch thì nhà nước sẽ giảm thiểu được nhiều thời gian, tiền bạc để theo dõi và can thiệp vào các hoạt động của thị trường, thị trường sẽ có thể phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị; có thể dự báo hiện tại và dự báo tương lai của thị trường bất động sản để bảo đảm các chính sách pháp luật có hiệu lực ổn định, lâu dài và hiệu quả; ngân hàng Nhà nước sẽ có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để quyết định các chính sách tài chính, tiền tệ.
Các ngân hàng sẽ có cơ sở để đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản, có thể đánh giá chính xác các dự án bất động sản hình thành trong tương lai để quyết định việc cho vay kinh doanh bất động sản và cung cầu bất động sản, giảm thiểu tình trạng cho vay “dưới chuẩn” dẫn đến rủi ro cho thị trường tài chính và thị trường bất động sản; các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể nắm chắc thông tin thị trường để quyết định việc đầu tư các dự án (về thời gian đầu tư, địa điểm đầu tư, loại bất động sản, hình thức, vốn đầu tư... cho phù hợp với cung - cầu của thị trường bất động sản). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (khách hàng) cũng có nhiều thông tin bất động sản đáng tin cậy để hạn chế các giao dịch không minh bạch, hạn chế rủi ro cho các bên trong quan hệ cung và cầu bất động sản…
Quy định pháp luật hiện hành - Một số hạn chế và giải pháp khắc phục
Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây: tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở ban quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và Thông tư số 27/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số này quy định cụ thể về thông tin bất động sản như sau:
Thứ nhất, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (gọi chung là thông tin về bất động sản) gồm: Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin về bất động sản; hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác. Hệ thống thông tin về thị trường bất động sản được xây dựng thống nhất trên toàn quốc nhằm cung cấp thông tin cơ bản về thị trường bất động sản cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân, phục vụ công tác quản lý nhà nước và việc công bố các chỉ tiêu về thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ hai, nội dung cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản quốc gia bao gồm: Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến nhà ở, đất ở và thị trường bất động sản; số lượng và diện tích từng loại nhà ở, bất động sản khác; về diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở và thị trường bất động sản; về số lượng, diện tích nhà ở đô thị, nông thôn... được tổng hợp từ cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản địa phương; số liệu, kết quả thống kê, tổng hợp, báo cáo của các chương trình điều tra, thống kê quốc gia về nhà ở, thị trường bất động sản; các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bất động sản.
Cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản quốc gia còn có số lượng doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; số liệu các dự án bất động sản; nhu cầu đối với các loại bất động sản theo thống kê, dự báo; về tình hình giao dịch bất động sản; về tài chính; cơ sở dữ liệu về sàn giao dịch bất động sản... được tổng hợp từ cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản địa phương; các thông tin, dữ liệu về dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; cơ sở dữ liệu về cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; các chỉ tiêu thống kê khác về tình hình phát triển thị trường bất động sản…
Thứ ba, Điều 17 Nghị định 117/2015/NĐ-CP quy định về quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo đó, Bộ Xây dựng thống nhất quản lý hệ thống thông tin về thị trường bất động sản trong cả nước. Cơ quan quản lý nhà nước ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn chi tiết việc cung cấp, thu thập, cập nhật, xử lý, lưu trữ, bảo quản, khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản; quy định chế độ tài chính trong thu thập, cập nhật, xử lý, quản lý, khai thác, sử dụng thông tin về thị trường bất động sản; bảo đảm đầy đủ, kịp thời kinh phí xây dựng và vận hành hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.
Thứ tư, khai thác và sử dụng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản thông qua các hình thức: Qua mạng internet; qua trang thông tin điện tử do cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản quy định; qua mạng chuyên dùng; thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu; bằng hợp đồng giữa cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản và bên khai thác, sử dụng dữ liệu về thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.
Sau mấy năm thực hiện Nghị định 117/2015/NĐ-CP nói trên, thực tiễn vẫn còn nhiều mặt hạn chế ở nhiều địa phương trong cả nước, cụ thể:
Việc triển khai thực hiện các quy định liên quan đến công tác xây dựng, quản lý vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản ở các tỉnh, các quận, huyện, thành phố trong cả nước và các địa phương còn chậm; số liệu, chỉ tiêu thống kê về thị trường bất động sản vẫn chưa được thu thập, tổng hợp theo đúng quy định; thiếu sự phối kết hợp giữa các ban, ngành chức năng, các đơn vị liên quan trong việc xây dựng, duy trì hệ thống thông tin; cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản; kinh phí đầu tư cho việc điều tra, xây dựng cơ sở dữ liệu, quản lý vận hành hệ thống thông tin bất động sản, thu nhập, cập nhật, bổ sung các thông tin, dữ liệu, tính toán, công bố các chỉ tiêu thống kê trong cả nước và các địa phương… còn hạn chế.
Chưa chú trọng đào tạo nguồn nhân lực cho việc tổ chức thực hiện xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về bất động sản. Nhiều địa phương còn chưa đẩy mạnh việc định kỳ công bố các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản; theo dõi, đôn đốc, kiểm tra các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chế độ báo cáo cung cấp thông tin, dữ liệu theo quy định; tiến hành thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định về xây dựng, quản lý, khai thác, sử dụng, cập nhật hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản. Các sở, ngành có liên quan như Tư pháp, KH&ĐT, TN&MT, Cục thuế tỉnh… chưa có sự phối kết hợp chặt chẽ với sở xây dựng để cung cấp các thông tin, dữ liệu phục vụ cho việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản .
Những hạn chế nêu trên có nhiều nguyên nhân, như: Việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do quá trình thu thập thông tin và mã hóa thông tin cần có nhiều thời gian mà lượng thông tin của các đơn vị, tổ chức có liên quan nhiều lại chưa đồng bộ (lưu trữ và quản lý dưới nhiều hình thức khác nhau); việc bố trí cán bộ có trình độ phù hợp tại các tổ chức, đơn vị liên quan cũng gặp khó khăn do đòi hỏi cán bộ quản lý phải có nghiệp vụ và kỹ thuật về bảo mật, khôi phục hệ thống và khai thác các dịch vụ, nội dung dữ liệu để bảo đảm an toàn hệ thống; các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu cũng chưa được đầu tư đồng bộ, chưa hiện đại; quy trình, thủ tục xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin bất động sản chưa được ứng dụng đồng bộ hóa, vi tính hóa, quản lý số hóa. Rất nhiều thông tin, tài liệu về bất động sản đang được quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy nên sự chỉnh lý, cập nhật thay đổi, biến động còn nhiều khó khăn
Để từng bước khắc phục các hạn chế trên thì ngoài quy định Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì việc xây dựng và quản lý thông tin bất động sản, cần sửa đổi, hoàn thiện cơ chế phân công, phân định rõ trách nhiệm các bộ, ngành khác có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng một cách hiệu quả, thiết thực. Bộ Xây dựng cần tăng cường chỉ đạo sát sao các tổ công tác để thực hiện nhiệm vụ này. Bên cạnh việc quy định cụ thể, chi tiết trách nhiệm của các bộ, ngành, các địa phương và nhiều tổ chức, cá nhân trong xã hội có liên quan trong việc cung cấp thông tin cho xây dựng, quản lý hệ thống thông tin bất động sản cũng cần quy định và thực hiện triệt để chế tài xử phạt nghiêm các trường hợp không cung cấp thông tin, cung cấp thông tin chậm trễ hoặc không đúng để phục vụ cho công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản.
Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Các quốc gia đã thành công trong việc xây dựng và ứng dụng hệ thống thông tin bất động sản quốc gia đa mục tiêu đều phải thật sự chú trọng đầu tư và dành nguồn kinh phí thích đáng cho việc xây dựng hành lang pháp lý, thiết kế mô hình hệ thống, phát triển phần mềm ứng dụng và quản lý, đầu tư phần cứng, xây dựng và chuẩn hóa cơ sở dữ liệu về bất động sản đất đai, ứng dụng vi tính hóa, số hóa các thông tin về bất động sản (thay thế các tài liệu dạng giấy), đào tạo nguồn nhân lực cần thiết cho việc đẩy mạnh xây dựng, vận hành và duy trì hệ thống thông tin về bất động sản.
Xây dựng một hệ thống thông tin về bất động sản công khai, minh bạch, hiện đại sẽ góp phần tạo nên sự chính xác, công bằng và bình đẳng trong việc phân chia các lợi ích từ bất động sản, hạn chế đầu cơ, chống tham nhũng, thúc đẩy việc xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, chính quy, lành mạnh, có tổ chức.
Tiến sĩ NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG
Trường Đại học Luật Hà Nội
Một số điểm mới đáng chú ý liên quan đến các loại Hợp đồng xây dựng
