Nhận diện những xung đột chủ yếu xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư
Hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của làn sóng đô thị hóa, các tòa nhà chung cư được ví rằng “mọc lên như nấm” để phục vụ đa dạng yêu cầu của người dân. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) hiện cả nước có khoảng 3.000 nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại hai trung tâm kinh tế lớn của cả nước là TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Tại Hà Nội, có 845 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố, tại TP. Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng. Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển ồ ạt của làn sóng này, xuất hiện rất nhiều bất cập, điểm tồn tại xuất phát từ các tòa nhà chung cư này. Các phương tiện thông tin đại chúng liên tục phản ánh tranh chấp giữa các chung cư trên khắp cả nước. Theo thống kê của VnREA, trong số các chung cư được thống kê tại Hà Nội thì có tới 129 chung cư đang có tranh chấp, khiếu nại, tại TP. Hồ Chí Minh có 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, 09 chung cư xảy ra tranh chấp gay gắt, phức tạp..
Tranh chấp nhà chung cư liên quan tới nhiều vấn đề: cư dân cho rằng Chủ đầu tư có nhiều vi phạm như: thiếu minh bạch trong thu chi, quản lý, bàn giao quỹ bảo trì của tòa nhà (thu phí dịch vụ quá cao, thu phí dịch vụ nhưng không đảm bảo dịch vụ hoặc không bàn giao quỹ bảo trì); không tổ chức hội nghị nhà chung cư (vi phạm vào quy chế quản lý vận hành nhà chung cư); không phân định rõ ràng về sở hữu chung – riêng của tòa nhà, không thu tiền phí quản lý diện tích riêng (tranh chấp về các diện tích sử dụng chung – riêng của tòa nhà), chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý nhà chung cư không chuyên nghiệp, vi phạm nghĩa vụ làm sổ đỏ cho người dân, tự ý tăng diện tích căn hộ so với thiết kế công trình đã đăng ký, chậm bàn giao căn hộ, vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy, không thực hiện bàn giao bãi xe, rao bán chỗ giữ xe, hoặc không chăm sóc khuôn viên của nhà chung cư… Các tranh chấp từ lớn đến nhỏ, phức tạp và đa dạng nhưng có thể điểm tới một vài tranh chấp như trên.
Một số vấn đề pháp lý trong quản lý vận hành nhà chung cư
Hiện nay, nội dung quản lý vận hành nhà chung cư được điều chỉnh bởi pháp luật nói chung và pháp luật chuyên ngành nói riêng như:
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Luật Kinh doanh Bất đống sản năm 2014;
- Luật Xây dựng năm 2014;
- Nghị định 30/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở;
- Nghị định 21/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 139/2017/NĐ-CP;
- Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Thông tư 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành;
- Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành;
và các văn bản khác có liên quan.
Đối với các tranh chấp điển hình đã dẫn chứng, luật đã có quy định cụ thể đối với từng vấn đề.
- Vấn đề bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: Điều 108 Luật Nhà ở và Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã hướng dẫn người mua, người thuê, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư của nhà chung cư, phần tiền này được đưa vào một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng tại Việt Nam. Thời gian đầu khi chưa thành lập Ban quản trị tòa nhà, Chủ đầu tư thay mặt quản lý tài khoản này và phải bàn giao toàn bộ khoản phí bảo trì này cho Ban quản trị nhà chung cư sau khi ban này được thành lập. Việc bàn giao phải được thực hiện theo quy định của luật và phải thông báo với Sở xây dựng chủ quản để được biết và theo dõi.
- Về vấn đề quản lý và sở hữu chỗ để xe nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD đối với chỗ để xe của chủ sở hữu, chỗ để xe thuộc sở hữu chung của chung cư và quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư.
- Về vấn đề giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cũng được quy định cụ thể trong Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (tức Thông tư 02/2016/TT-BXD). Theo đó, trong trường hợp có thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, cần tuân thủ 50% tổng số thành viên của Ban quản trị chung cư, cụm nhà chung cư tán hành trong cuộc họp Ban quản trị. (Điều 25 Thông tư 02/2016/TT-BXD và Khoản 15 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành).
- Vấn đề trách nhiệm bàn giao của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, cụ thể có ghi nhận như sau:
“Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”
Như vậy, nghĩa vụ của Chủ đầu tư về thực hiện thủ tục để cư dân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là “Sổ đỏ”, “Sổ hồng”) đã được quy định trong thời hạn cụ thể 50 ngày nhưng không ít Chủ đầu tư vẫn ngang nhiên vi phạm.
- Vấn đề điều chỉnh thiết kế xây dựng của công trình được quy định tại Điều 60 Luật xây dựng 2003, sửa đổi bổ sung 2009, Điều 84 Luật Xây dựng 2014. Cụ thể, điều chỉnh thiết kế xây dựng chỉ được thực hiện trong những trường hợp nhất định, được nêu cụ thể trong Luật. Như vậy, Chủ đầu tư không thể tùy tiện thay đổi kích thước, diện tích của mỗi căn hộ, càng không thể thay đổi kết cấu, tính chịu lực của cả tòa nhà chung cư như trên thực tế đã làm.
Như vậy, sơ bộ các nội dung tranh chấp điển hình trên, mặc dù đã được quy định trong luật, nghị định hướng dẫn thi hành và thông tư nhưng các tranh chấp vẫn ngày càng gia tăng do Chủ đầu tư ngang nhiên vi phạm quy định bất chấp cơ chế xử phạt.
Trình tự pháp lý giải quyết các xung đột
Giải quyết các xung đột về nhà ở được quy định tại Chương XII Luật Nhà ở 2014. Hiện nay, pháp luật khuyến khích các bên trong xung đột giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải. Trong trường hợp, các bên không đạt được tiếng nói chung qua hòa giải, các tranh chấp được giải quyết bởi cơ quan có thẩm. Trích Điều 177 Luật Nhà ở như sau:
“Điều 177. Giải quyết tranh chấp về nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
4. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”
Điều 179 quy định về xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở: “Điều 179. Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở
1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
2. Người có hành vi vi phạm sau đây khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự:
a) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quy định của pháp luật trong việc quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt dự án xây dựng nhà ở; quyết định, thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở; thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở; xác định nghĩa vụ tài chính về nhà ở; quản lý, cung cấp thông tin về nhà ở và quy định khác trong việc phát triển, quản lý, giao dịch về nhà ở quy định tại Luật này;
b) Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về nhà ở hoặc có hành vi vi phạm khác gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng hợp pháp nhà ở;
c) Vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở, quy định về báo cáo, thống kê trong phát triển và quản lý nhà ở.”
Đối với tranh chấp giữa chủ sở hữu chung cư, người sử dụng nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư, được quy định tại Điều 43 Thông tư 02/2016/TT BXD như sau:
“Điều 43. Giải quyết tranh chấp
1. Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
2. Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
3. Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
4. Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.
5. Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.”
Luật sư TRƯƠNG ANH TUẤN
Trưởng Ban Pháp chế Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam
