Quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Ảnh minh họa.

1. Một số quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

1.1. Quyền tiếp cận đất đai

“Tiếp cận đất đai và sự ổn định trong sử dụng đất” là một trong 10 chỉ số để đánh giá năng lực cạnh tranh (PCI) của các địa phương trong việc thu hút đầu tư[1]. Thuật ngữ “tiếp cận đất đai” hay “tiếp cận quyền sử dụng đất” tuy đã được sử dụng phổ biến trong khoa học pháp lý cũng như được các cơ quan nhà nước, các tổ chức kinh tế sử dụng trong các nghiên cứu kinh tế, pháp luật nhưng trong các văn bản pháp luật đất đai lại không có bất cứ quy định nào về thuật ngữ này. “Tiếp cận đất đai” hiểu một cách khái quát là khả năng của các chủ thể có thể có được quyền sử dụng đất và sử dụng, hưởng lợi từ quyền sử dụng đất đó. Quyền tiếp cận đất đai (hay quyền tiếp cận quyền sử dụng đất) có thể coi là quyền (khả năng) mà pháp luật quy định cho các chủ thể nhất định để trở thành người sử dụng đất theo pháp luật đất đai hoặc ít nhất có thể trực tiếp sử dụng đất phục vụ cho lợi ích của mình một cách hợp pháp. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam có quyền tiếp cận đất đai qua hai con đường:

Được nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước theo hình thức giao đất hoặc thuê đất. Giao đất, cho thuê đất là hoạt động điều phối đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu nhà nước, thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất hợp pháp, tham gia vào quan hệ đất đai với tư cách là người sử dụng đất.

Nhận quyền sử dụng đất từ một chủ thể sử dụng đất khác đã có quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.

- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất: Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Giao đất gồm hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Cho thuê đất gồm hai hình thức là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau. Tùy theo mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, họ được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

Giao đất không thu tiền sử dụng đất là các trường hợp sử dụng đất không mang tính chất sản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất để xây dựng các công trình ngầm không nhằm mục đích kinh doanh thì có thể được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đây là ưu đãi mà Nhà nước dành cho các chủ đầu tư nói chung và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng nhằm khuyến khích họ đầu tư, phát triển các dự án an sinh xã hội, góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất của họ. Để được giao đất, cho thuê đất họ phải đáp ứng các căn cứ luật định và các điều kiện nhằm đảm bảo khả năng triển khai thực hiện dự án đầu tư trên thực tế. Luật Đất đai 2013 đã được sửa đổi theo hướng hợp lý, quy định các căn cứ giao đất, cho thuê đất rõ ràng, không phụ thuộc vào chủ thể sử dụng đất mà căn cứ vào mục đích sử dụng đất. Quyền tiếp cận đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thông qua con đường hành chính nhà nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất dần được mở rộng. Để thu hút sự đầu tư của nhóm chủ thể này cần khắc phục những hạn chế về các điều kiện ràng buộc năng lực tài chính, bất cập trong vấn đề chuyển dịch đất tự nguyện cũng như xem xét việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để họ được kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

- Được nhận chuyển quyền sử dụng đất: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam bên cạnh việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì có thể tiếp cận đất đai thông qua con đường nhận quyền sử dụng đất từ một chủ thể sử dụng đất đã có quyền sử dụng đất hợp pháp. Đây là hoạt động diễn ra trên thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp, giữa người sử dụng đất với những người có nhu cầu sử dụng đất. Yếu tố thị trường của hàng hóa quyền sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong thị trường này. Chuyển quyền sử dụng đất là những giao dịch làm thay đổi (dịch chuyển) quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt tư cách người sử dụng đất của bên chuyển quyền, làm phát sinh tư cách người sử dụng đất của bên nhận chuyển quyền. Giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất không được xem là chuyển quyền sử dụng đất bởi nó chỉ là việc người sử dụng đất chuyển giao tạm thời quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để sử dụng trong một thời gian nhất định, mặc dù đây là giao dịch có thể đem lại quyền sử dụng đất thực tế cho người có nhu cầu, cho phép họ trực tiếp khai thác, sử dụng đất trong thời gian thuê. Về cơ bản bên thuê không được xem là chủ thể sử dụng đất, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có một trường hợp ngoại lệ mà Luật Đất đai 2013 ghi nhận nhằm khuyến khích việc đầu tư vào khu vực này đó là trường hợp thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì người thuê, thuê lại cũng trở thành chủ thể sử dụng đất (Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013) và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư không được tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất trong tất cả các giao dịch nói trên mà chủ yếu được tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua hai loại giao dịch: Thứ nhất, thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013). Đồng thời người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư cũng có thể thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân (điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013); thứ 2, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013).

Ngoài ra, nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể tiếp cận đất đai thông qua việc mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 189 Luật Đất đai năm 2013). Hoặc thông qua việc nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư gắn liền với quyền sử dụng đất (Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Nhìn chung qua các quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì quyền tiếp cận đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư đã được mở rộng và quy định cụ thể hơn so với các Luật Đất đai trước. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng vẫn còn tồn tại những bất cập xuất phát từ sự bất ổn trong kỹ thuật lập pháp cũng như Luật Đất đai 2013 vẫn còn khá dè dặt khi trao quyền tiếp cận đất đai cho chủ thể này, chưa tạo ra một mặt bằng pháp lý thật sự bình đẳng giữa các chủ thể. Khó khăn trong việc tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

1.2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất

Quy định quyền sử dụng đất không phải là một chế định mang tính cào bằng. Bên cạnh những quyền chung mà tất cả người sử dụng đất đều được hưởng thì những giao dịch mang tính tài sản đối với quyền sử dụng đất không phải ai cũng được thực hiện mà được xác định căn cứ vào loại chủ thể, hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất thực hiện cho Nhà nước. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư thì tùy vào hình thức sử dụng đất họ có các quyền giao dịch quyền sử dụng đất khác nhau.

Hiện nay khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất chưa được quy định trong Luật Đất đai 2013, chỉ được đề cập một cách thoáng qua tại khoản 6 Điều 12 của Luật. Giao dịch quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc người sử dụng đất tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai nhằm thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất[2]. Nói cách khác đó là hành vi pháp lý của người sử dụng đất và của các chủ thể có liên quan trong việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với quyền sử dụng đất. Giao dịch quyền sử dụng đất có thể dẫn đến hai khả năng là làm chuyển quyền sử dụng đất hoặc không. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thế chấp và cho thuê quyền sử dụng đất là hai hình thức không làm chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không được thực hiện tất cả các giao dịch quyền sử dụng đất nói trên mà chỉ được thực hiện các giao dịch sau: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy là quyền mà pháp luật quy định cho họ nhưng để thực hiện quyền này họ phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Ngoài những điều kiện này thì tùy từng giao dịch họ tham gia họ phải đáp ứng các điều kiện riêng khác thì mới có quyền giao dịch.

- Điều kiện thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận). Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý mà Nhà nước cấp nhằm xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận Nhà nước xác lập đầy đủ các căn cứ pháp lý để thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời cấp Giấy chứng nhận tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là cơ sở và tiền đề để người sử dụng đất chứng minh mình có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình. Việc quy định điều kiện này đối với giao dịch quyền sử dụng đất là cần thiết nhằm kiểm tra tính hợp pháp của đối tượng giao dịch cũng như tư cách của chủ thể có quyền sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia giao dịch và phục vụ công tác quản lý các giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc cấp Giấy chứng nhận là hoạt động hành chính của Nhà nước, việc có Giấy chứng nhận hay không không phụ thuộc vào ý chí của người sử dụng đất mà do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định.

Thứ hai, đất không có tranh chấp. Quy định này đặt ra nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền giao dịch cũng như đối tượng tham gia giao dịch. Một chủ thể chỉ được hưởng và thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã được pháp luật công nhận quyền sử dụng hợp pháp. Khi phát sinh tranh chấp đất đai, nghĩa là chưa xác định chính xác ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp mà phải chờ kết luận cuối cùng của cơ quan nhà nước. Quy định này cũng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại khi tham gia giao dịch quyền sử dụng đất, hạn chế thấp nhất những rắc rối xảy ra trong và sau khi chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất chỉ được phép tham gia giao dịch khi đã giải quyết xong tranh chấp. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện nay chưa có quy định rõ thế nào là “đất không có tranh chấp”. Chính từ sự không rõ ràng của pháp luật nên hầu như chỉ có thể xem xét dựa trên khái niệm “tranh chấp đất đai” được quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Theo đó “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Khái niệm tranh chấp đất đai này lại có nội hàm quá rộng đến mức bất hợp lý. “Tranh chấp” hiểu một cách đơn giản là sự tranh giành một lợi ích nào đó giữa hai hoặc nhiều chủ thể nhưng ở đây Luật lại quy định tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp về nghĩa vụ của người sử dụng đất, tức những ràng buộc pháp lý mà người sử dụng đất phải thực hiện để có quyền khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất. Một cách hợp lý, tranh chấp đất đai chỉ nên được hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đất. Khi dựa vào khái niệm này để xác định đất không có tranh chấp vô hình trung đã gây hạn chế việc thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Để đảm bảo việc áp dụng pháp luật được thống nhất, tránh việc quy định các điều kiện cứng nhắc làm hạn chế quyền của người sử dụng đất (đặc biệt đối với các nhà đầu tư) pháp luật nên quy định rõ khái niệm, các dấu hiệu để được xem là đất không có tranh chấp. Theo quy định của pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thì hoà giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là một thủ tục tiền tố tụng mang tính chất bắt buộc, được thực hiện đầu tiên trong trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Thực tế trong điều kiện chưa có hướng dẫn rõ ràng thì nên trao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã quyền xác nhận việc có tồn tại tranh chấp đất đai hay không (căn cứ vào việc đã nhận được đơn yêu cầu hòa giải của một trong các bên hay chưa) và xác nhận quyền sử dụng đất có hay không đáp ứng điều kiện giao dịch này.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Điều kiện này được pháp luật đặt ra nhằm tránh sự tẩu tán tài sản và lẩn tránh thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Kê biên để đảm bảo thi hành án là việc quyền sử dụng đất được dùng để đảm bảo nghĩa vụ tài sản của người sử dụng đất đặt dưới sự cưỡng chế bằng quyền lực nhà nước. Khi quyền sử dụng đất bị kê biên thì quyền của người sử dụng đất bị hạn chế nhất định. Do đó quyền sử dụng đất đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án không được tham gia giao dịch nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, lợi ích của các bên tham gia giao dịch còn lại.

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai 2013 về thời hạn sử dụng đất thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định thời hạn sử dụng đất trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm, trong trường hợp đặc biệt là không quá 70 năm. Quy định này đặt ra là hoàn toàn phù hợp bởi người sử dụng đất chỉ có các quyền trong thời hạn sử dụng đất mà Nhà nước quy định cho họ. Hết thời gian quy định nếu không được gia hạn Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất đồng nghĩa với việc chấm dứt tư cách người sử dụng đất của họ. Và lẽ đương nhiên khi không còn là người sử dụng đất hợp pháp họ không có quyền đối với quyền sử dụng đất đó, bao gồm cả quyền giao dịch quyền sử dụng đất.

- Điều kiện có quyền giao dịch quyền sử dụng đất: Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như chuyển nhượng quyền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì chỉ có người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và các giao dịch quyền sử dụng đất nói chung. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu tư chỉ được giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất chứ không được giao dịch quyền sử dụng đất. Quy định này là không hợp lý bởi quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm cũng là tài sản của người sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất thuê không chỉ được tạo lập nên bởi khoản tiền thuê đất trả trước mà nó còn được tạo nên bởi nhiều giá trị khác như giá trị đất tăng do người sử dụng đất đầu tư sau khi nhận quyền sử dụng đất (chi phí cải tạo đất, san lắp mặt bằng,…), giá trị đất tăng do hình thành các khu quy hoạch mới sau khi đã đầu tư xong cơ sở hạ tầng, giá trị đất tăng từ yếu tố cung cầu trên thị trường. Việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm chỉ phụ thuộc vào khả năng tài chính của họ. Nếu như Nhà nước chỉ dựa vào sự lựa chọn đó mà tước đi quyền tài sản mà họ đáng được hưởng là thiếu sự bình đẳng giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Ngoài ra, việc không cho phép giao dịch quyền sử dụng đất nhưng lại cho phép họ giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất sẽ dẫn đến thực tế các giao dịch quyền sử dụng đất “trá hình” dưới hình thức giao dịch tài sản có trên đất, tạo ra một thị trường quyền sử dụng đất thiếu minh bạch. Nhà nước thất thu vì không điều tiết được khoản thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất cũng như làm phức tạp hơn thủ tục hành chính của Nhà nước khi mà phải đồng thời thu hồi quyền sử dụng đất của người bán tài sản trên đất vừa phải cho thuê đối với người mua tài sản. Pháp luật nên cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất trả tiền hàng năm cũng được giao dịch quyền sử dụng đất nhằm tạo sự công bằng đối với chủ thể này.

2. Kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

Thứ nhất, Luật Đất đai cần quy định khái niệm mang tính học thuật về “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” chứ không đơn thuần chỉ là một khái niệm mang tính dẫn chiếu như trong pháp luật hiện hành. Với cách quy định này sẽ tạo ra một địa vị pháp lý vững vàng cho chủ thể này, bên cạnh đó sẽ giúp cho hoạt động áp dụng pháp luật thống nhất, rõ ràng. Định nghĩa được đưa ra phải mang tính khái quát, tránh trường hợp quy định quá cụ thể sẽ hạn chế cơ hội để những người Việt xa xứ đem nguồn lực về phát triển đất nước. Để làm được điều đó có thể xây dựng một khái niệm là sự tổng hợp các đặc điểm trong quy định của Luật Đất đai và Luật Quốc tịch. Theo quan điểm của tác giả có thể được định nghĩa như sau “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam là công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam, cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, có quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác để đầu tư hoặc để ở”.

Thứ hai, mở rộng quyền tiếp cận đất đai của chủ thể này qua cả hai con đường từ Nhà nước và từ nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Để tạo sự bình đẳng với tổ chức kinh tế trong việc thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao ý nghĩa họ là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc, họ cũng nên là đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Đồng thời với những thành tựu khoa học và những mô hình hiện đại họ đã được tiếp cận ở những nước phát triển họ sẽ đem về áp dụng vào thị trường trong nước, phát triển mô hình này ngày một lớn mạnh đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

Cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất để thực hiện dự án đầu tư. Với việc mở rộng này sẽ giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai, thực hiện các dự án phát triển trong các lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản.

Quy định rõ ràng về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định này sẽ chấm dứt sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật hiện hành, vừa tạo ra sự bình đẳng giữa nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh.

Thứ ba, tạo điều kiện và mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất của chủ thể này trong quá trình giao dịch và thực hiện các thủ tục hành chính.

Thứ tư, tăng cường vai trò của tổ chức tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, tổ chức tư vấn giá đất là một đơn vị sự nghiệp, được thành lập khi đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định và chỉ tham gia xác định giá đất khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu. Đồng thời giá đất do tổ chức tư vấn giá đất xác định chỉ có giá trị tham khảo, là căn cứ để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nên thực tế vai trò của 224 tổ chức này khá mờ nhạt, không phát huy đúng vai trò mang lại sự khách quan cho việc xác định giá đất. Pháp luật đất đai hiện hành dường như trao cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quá nhiều quyền năng, từ việc làm phát sinh tư cách người sử dụng đất thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất, đến việc chấm dứt quyền sử dụng đất của họ thông qua quyết định thu hồi đất và cả trong việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Việc cùng lúc có nhiều quyền như vậy sẽ dẫn đến những tiêu cực trong quản lý như không đảm bảo sự công bằng, khách quan, tình trạng lạm quyền, tham nhũng và không phát huy hiệu quả vai trò của mình. Do đó, việc tăng cường vai trò của tổ chức tư vấn giá đất trong xác định giá đất thu nghĩa vụ tài chính là yêu cầu cần thiết. Pháp luật cần quy định sự tham gia thường trực của tổ chức tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất chứ không phải phụ thuộc vào yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như quy định hiện nay. Để giá đất được xác định bởi tổ chức tư vấn giá đất có giá trị pháp lý cao cần quy định rõ điều kiện về nhân sự trong tổ chức này phải bao gồm những chuyên gia có chuyên môn trong việc xác định giá đất và kết quả được xác định bởi tổ chức tư vấn giá đất nếu đáp ứng các nguyên tắc định giá đất thì phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sử dụng làm giá đất chính thức để ban hành. Với hướng quy định này không tạo ra thêm sự cồng kềnh cho bộ máy nhà nước nhưng có thể đáp ứng được nhu cầu khách quan trong việc xác định giá đất, trao quyền cho một cơ quan có chuyên môn độc lập, hạn chế quyền hạn và sự chi phối của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong thu các nghĩa vụ tài chính của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy việc thu nghĩa vụ tài chính sẽ thực hiện tốt chức năng điều tiết hành vi sử dụng đất của chủ thể này, vừa đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên cần đề cao chức năng điều tiết bởi đây không phải là nguồn thu quan trọng của ngân sách nhà nước nên không cần tạo quá nhiều áp lực cho người sử dụng đất. Đặc biệt đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nên dành nhiều ưu tiên về nghĩa vụ tài chính, khuyến khích họ về nước đầu tư. Chẳng hạn, khi được Nhà nước cho thuê đất thực hiện các dự án phát triển nông nghiệp áp dụng kỹ thuật công nghệ cao, Nhà nước xem xét giảm tiền thuê đất cho họ để tiết kiệm chi phí phục vụ việc triển khai dự án.

NGUYỄN VĂN TUẤN

Tòa án Quân sự Khu vực Quân khu 4

Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng điện tử trong thương mại điện tử