Ảnh minh họa.
Sự hình thành và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư không phải mang tính tự phát mà được pháp luật quy định cụ thể. Bởi vai trò của Ban quản trị nhà chung cư có ảnh hưởng rất lớn đến các chủ sở hữu nhà chung cư và không phải loại hình nhà chung cư nào cũng bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
Theo Điều 103 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư… Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư…
Ngoài Luật Nhà ở năm 2014 có các quy định điều chỉnh về sự hình thành và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, còn có các văn bản quy phạm pháp luật khác điều chỉnh về vấn đề này như: Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng quy định về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Thông tư số 06/2019/TT-BXD ban hành ngày 31/10/2019 của Bộ Xây dựng về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Thực trạng về thành lập Ban quản trị nhà chung cư tại Hà Nội
Hà Nội là thành phố có mật độ dân số cao, số lượng người dân sinh sống tại các nhà chung cư rất lớn (Hà Nội chiếm hơn 1/3 toà nhà chung cư của cả nước). Việc quản lý, giám sát nhà chung cư là rất cần thiết.
Tính đến đầu năm 2020, Hà Nội có 833 chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng với trên 230.000 căn hộ. Trong đó, hơn 80 chung cư xảy ra tranh chấp. Sở Xây dựng thành phố đã thành lập tổ công tác đi giải quyết, hiện 79 chung cư có tranh chấp đã giải quyết xong. Gần 600 chung cư đã thành lập Ban quản trị và khoảng 500 chung cư hoàn thành việc bàn giao hồ sơ; trên 300 chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì 2%.
Ngoài ra, thành phố hiện có 174 tòa chung cư tái định cư đang hoạt động, trong đó 82 tòa bầu Ban quản trị, 44 tòa đang tổ chức hội nghị lần 2, 50/82 nhà chung cư đã bàn giao kinh phí bảo trì 5%.
Theo Sở Xây dựng thành phố Hà Nội, tính đến hết quý II năm 2020, thành phố có 33 dự án đã được Sở Xây dựng có văn bản chấp thuận bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định.
Ban quản trị nhà chưng cư được thành lập thông qua bầu cử của các chủ sở hữu thong căn hộ chung cư và có một số quyền hạn nhất định như: Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này; Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn…. Nhiệm vụ, quyền hạn này có liên quan đến tài chính.
Vì vậy, không ít các Ban quản trị nhà chung cư hiện nay vì lợi ích cá nhân mà trục lợi từ khoản phí chung này. Khi đã là thành viên trong Ban quản trị thì sử dụng số tiền bảo trì không đúng mục đích, thậm chí có trường hợp "ôm" quỹ bảo trì bỏ trốn. Khi không được tham gia Ban quản trị tòa nhà thì dùng nhiều cách thức để xúi giục, lôi kéo, gây mất đoàn kết tại khu chung cư. Thực tế này đã diễn ra tại nhiều chung cư ở Hà Nội. Chính vì vậy đã gây ra không ít các cuộc khiếu nại kéo dài, tiềm ẩn nhiều nguy cơ.
Khó khăn và nguyên nhân
1. Từ phía chủ đầu tư
Chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao quản lý vận hành nhà chung cư còn chậm hoặc kéo dài thời gian tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị. Một số chủ đầu tư nhà chung cư thương mại còn có tư tưởng không muốn thành lập Ban quản trị vì không muốn thay đổi đơn vị quản lý vận hành (lo sợ hội nghị nhà chung cư lựa chọn đơn vị khác) hoặc không muốn bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị (sau khi được thành lập) theo quy định.
2. Từ phía cư dân
Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư chưa nhận thức được rõ quyền và trách nhiệm của mình trong việc phải tham gia tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị (tỉ lệ tham gia Hội nghị nhà chung cư không đủ số lượng theo quy định); đặc biệt nhiều cư dân nhà chung cư tái định cư còn cho rằng việc thành lập Ban quản trị là để dồn trách nhiệm quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư cho người dân, sợ phải đóng góp nhiều kinh phí.
3. Từ phía cơ chế chính sách
Sự chủ động vào cuộc của các cấp chính quyền theo chức năng, nhiệm vụ được giao trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư chưa cao mặc dù UBND các tỉnh, thành phố, Sở Xây dựng đã có chỉ đạo, kiểm tra, đôn đốc theo kế hoạch hàng năm và hướng dẫn thực hiện theo quy định.
Các quy định của pháp luật trước đây chưa quy định cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư, các cấp chính quyền trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư; chưa có chế tài xử lý về chậm thành lập Ban quản trị, chế tài xử lý cưỡng chế chậm bàn giao kinh phí bảo trì 2%; quy định về hỗ trợ kinh phí bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư.
Kiến nghị giải pháp
1. Đối với chủ đầu tư, ban quản trị
- Cần kịp thời thành lập ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật để vận hành hoạt động toà nhà được rõ ràng, thuận lợi, nhanh chóng.
- Để hạn chế kiện cáo tại các tòa nhà chung cư, ban quản trị cùng chủ đầu tư cần phải có giải pháp tối ưu trong quản lý vận hành tòa nhà, minh bạch hóa kinh phí bảo trì cùng phí quản lý nhà chung cư.
Để làm được điều này ban quản trị nhà chung cư cần có giải pháp kiểm toán toàn bộ quỹ bảo trì tòa nhà được chủ đầu tư bàn giao, sau đó công khai minh bạch báo cáo với cư dân và có giải pháp quản lý quỹ bảo trì công khai, rõ ràng, chi tiêu hợp lý và minh bạch để hạn chế tranh chấp và kiện cáo.
- Ban quản trị nhà chung cư cũng cần phải đảm bảo có trình độ chuyên môn cao, tăng cường tính chuyên nghiệp trong công tác quản lý vận hành để đảm bảo sự hài lòng cho cư dân.
- Các thành viên Ban quản trị cần được lựa chọn kỹ để tránh tình trạng sau một thời gian ngắn đã có thành viên, thậm chí trưởng/phó ban từ nhiệm, gây khó khăn cho công việc. Việc thay thế, bổ sung đã có quy định rõ, các thành viên còn lại cần tích cực thực hiện việc kiện toàn, tránh để kéo dài sẽ không có lợi cho quản lý vận hành chung cư.
2. Đối với cư dân
- Có trách nhiệm, tích cực hơn trong việc tham gia các hoạt động chung của toà nhà, các buổi họp, bầu, thành lập ban quản trị chung cư.
- Có ý thức thực tuân thủ quy định của pháp luật liên quan đến sử dụng và vận hành chung cư, chấp hành tốt quy định mà Ban quản trị chung cư đã thống nhất đề ra.
- Trong trường hợp có tranh chấp, khiếu kiện cư dân không nên làm ảnh hưởng đến quá trình cung cấp dịch vụ mà phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ (ví dụ về tài chính) cho đến khi có phán quyết của cơ quan tố tụng/trọng tài.
- Bản thân những người được bầu vào ban quản trị cần có nhận thức và trách nhiệm cao hơn. Bản thân ngoài kiến thức đã có, cần tham gia khóa học quản lý vận hành chung cư dành cho ban quản trị để bổ sung thêm những kiến thức cần thiết, tránh tư tưởng “kiêu binh”, tự thỏa mãn dẫn đến việc nắm không đầy đủ các quy định của pháp luật, thực hiện sai, gây hậu quả không đáng có.
3. Đối với cơ chế chính sách
Một là, nên có một hệ thống tiêu chí chặt chẽ, chi tiết, cả về chất lượng và số lượng thành viên, để có thể lựa chọn được những thành viên Ban quản trị có tâm, có tầm, phù hợp cho việc vận hành, quản trị toà nhà chung cư.
Hai là, cần có quy định cụ thể về thù lao cho Ban quản trị cho tương ứng với vai trò. Có thể xây dựng mức thù lao trên cơ sở lương tối thiểu do Nhà nước quy định, căn cứ vào quy mô của tòa nhà chung cư để quy định hệ số cho phù hợp. Có quy định hợp lý sẽ thúc đẩy các thành viên Ban quản trị tích cực hơn trong việc thực hiện nhiệm vụ.
Ba là, cần có các chế tài cụ thể xử lý các vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư để giúp Ban quản trị thể hiện vai trò của mình. Hiện nay quy định chung chung, nhưng thiếu chế tài để Ban quản trị có thể răn đe các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Bốn là, Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn chi tiết về mô hình hoạt động của Ban quản trị, quy định hiện nay khiến việc thực hiện còn lúng túng, hoặc hiểu chưa đúng, dẫn đến thực hiện máy móc, hoặc chưa đúng (ví dụ như Ban quản trị hoạt động theo mô hình của hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì phải lập công ty cổ phần…).
Ban quản trị gọn thì việc điều hành sẽ thuận lợi hơn, nên chăng có quy định “mở” để Ban quản trị có thể hình thành các tiểu ban (tổ) giúp việc: vận hành, truyền thông…, với phụ trách các tổ là thành viên của Ban quản trị còn các thành viên khác không nhất thiết phải là thành viên Ban quản trị mà chỉ cần là cư dân tích cực.
Cần có quy định rõ ràng về cơ chế giám sát hoạt động của Ban quản trị: thay vì lập tổ kiểm tra khi cần thiết, liệu có nên hình thành Ban (tổ) giám sát, tổ kiểm tra, tự kiểm toán/thuê kiểm toán độc lập… như ở một số chung cư.
Một thực tế đang xảy ra là ở không ít chung cư, việc thành lập Ban quản trị rất chậm, vậy quá thời gian theo luật định mà Ban quản trị vẫn chưa được lập thì ai sẽ là người đại diện cho cư dân? Việc chậm thành lập Ban quản trị thì xử lý như thế nào? Nên chăng có quy định về Ban đại diện/Ban quản trị lâm thời để tham gia vào quản lý vận hành chung cư trong giai đoạn này? Bổ sung các quy định về chế tài xử phạt chậm thực hiện?
Luật sư HÀ KIM TÂM
Chủ tịch Công ty Luật TNHH Onekey & Partners
Kiến nghị một số nội dung về cơ chế thực hiện thí điểm chính quyền đô thị tại thành phố Hà Nội
