Vô hiệu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thực tiễn xét xử và kiến nghị

Ảnh minh họa. 

Bất cập trong thực tiễn xét xử

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, chế tài pháp luật dân sự chỉ quy định đặt cọc với 01 điều luật duy nhất tại tiểu mục 4, Chương XV Bộ luật Dân sự năm 2015. Ngoài ra, một số luật chuyên ngành cũng quy định gián tiếp về đặt cọc như Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước. Theo đó, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 05% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Ngoài ra, đặt cọc còn được quy định trong một số văn bản hướng dẫn, giải đáp như Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP…, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai mới năm 2024 chưa có hiệu lực cũng không nhắc tới đặt cọc trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với hành lang pháp lý hạn chế như vậy, gây ra rất nhiều vướng mắc đối với cơ quan tố tụng trong quá trình xét xử các tranh chấp hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong thực tiễn xét xử, việc xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu vẫn còn nhiều tranh cãi. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu khi không thỏa mãn các điều kiện giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, khi có yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, đồng thời với yêu giải quyết hậu quả của giao dịch đó, thì Tòa án xét đến yếu tố “lỗi” trong giao dịch để giải quyết hậu quả pháp lý. Thực tiễn, cách xác định yếu tố “lỗi” trong giao dịch vô hiệu còn nhiều tranh cãi. Bởi lẽ, xã hội phát triển nhanh chóng, nhưng chưa có các quy định ban hành kèm theo kịp thời để giải quyết các quan hệ pháp luật nói chung và giao dịch đặt cọc vô hiệu nói riêng. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định trách nhiệm của các bên khi “từ chối” việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu hiểu trong phạm vi hẹp thì “từ chối” là một bên thể hiện ý chí không đồng ý thông qua hành vi cụ thể (hành động hoặc không hành động). Tuy nhiên, ý nghĩa “từ chối” không chỉ được hiểu theo nghĩa hẹp này mà được xác định là lỗi chủ quan dẫn đến hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện đầy đủ hoặc bị vô hiệu. Cụ thể, có một số trường hợp 02 bên đã giao kết hợp đồng đặt cọc và hẹn ra văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tuy nhiên khi đến văn phòng công chứng thì phát sinh các trường hợp như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp không thể thực hiện thủ tục công chứng…

Trên thực tiễn giải quyết cũng có quan điểm cho rằng, cả hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu nhưng phải xác định mức độ lỗi để phạt cọc. Trong các vấn đề này thì vấn đề xác định mức độ lỗi đang có nhiều điểm bất cập do quy định của pháp luật chưa thật sự rõ ràng, dẫn đến cơ quan xét xử áp dụng, nhận định mức độ lỗi của mỗi sự việc sẽ khác nhau và không đồng nhất, mà trong quá trình xét xử nhận định mức độ lỗi của mỗi đương sự khác nhau, dẫn đến trách nhiệm pháp lý của từng đương sự trong vụ án cũng khác nhau.

Bên cạnh đó, một số cơ quan tiến hành tố tụng vẫn đang còn lúng túng trong việc phân biệt giữa giao dịch đặt cọc và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vụ việc điển hình xảy ra tại quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ. Theo đó, tháng 3/2023 ông M.H.A khởi kiện đến Tòa án nhân quận Cái Răng để yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông và vợ chồng ông G., bà Đ. là vô hiệu. Tòa án nhân dân quận Cái Răng xác định: “Tại thời điểm các bên thỏa thuận giao kết hợp đồng đặt cọc thì phần đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng đang thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác, do đó nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc giữa các đương sự là không thể thực hiện được… Mặt khác, hiện nay phần đất nói trên vẫn còn đang thế chấp tại ngân hàng, do đó cần phải tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu”. 

Tuy nhiên, sau đó Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm tháng 8/2023, nhận định: “Thấy rằng, giữa các bên chỉ ký việc cọc để bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy đối tượng của hợp đồng đặt cọc là một khoản tiền, không phải đặt cọc bằng quyền sử dụng đất đang bị thế chấp, nếu như ký hợp đồng chuyển nhượng mà đất đang bị thế chấp tại ngân hàng thì hợp đồng chuyển nhượng mới bị vô hiệu”. Như vậy, cho thấy rằng cùng một vụ việc mà hai cơ quan tiến hành tố tụng ở hai cấp xét xử có nhận định khác nhau. Đối với việc phân biệt giữa giao dịch đặt cọc và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất đang thế chấp, ngày 03/10/2023 Tòa án nhân dân Tối cao cũng đã có Thông báo số 196/TANDTC-PC về giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử, theo đó tại mục số 13 hướng dẫn: “Người sử dụng đất đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng nhưng lại đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Trường hợp này cần xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết…”. Ngoài ra, Điều 29 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có quy định: “Hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm”.

Mặt khác, khi áp dụng vấn đề thời hiệu để tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, nhất là các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, thì thực tiễn xét xử cũng có nhiều ý kiến. Dẫn chứng, Bản án dân sự sơ thẩm số 103/2012/DSST ngày 24/12/2012 của Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương về tranh chấp hợp đồng đặt cọc đã không xem xét yêu cầu khởi kiện của ông H. vì cho rằng đã hết thời hiệu khởi kiện (ngày 07/10/2009 ký hợp đồng đặt cọc, 01 năm sau là 08/10/2010 nhưng đến ngày 13/11/2012 ông Hùng mới có đơn khởi kiện là 2 năm 1 tháng 5 ngày). Cũng cùng trường hợp này, Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An căn cứ vào Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2005 để áp dụng thời hiệu là 02 năm. Tuy nhiên, cũng cùng vấn đề này, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã không áp dụng thời hiệu trong quá trình giải quyết tranh chấp giữa Công ty PT V.E và Công ty H.L. Cùng một nội dung, Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An cho rằng đã hết thời hiệu nhưng Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội cho rằng đây là tranh chấp về tài sản đặt cọc nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện (1).

Một số kiến nghị

Để khắc phục những bất cập nêu trên, chúng tôi đề xuất một số việc cần làm như sau:

Một là, hoàn thiện hành lang pháp lý đầy đủ và phù hợp với vai trò và vị trí của chế tài đặt cọc. Cần quy định và hướng dẫn chi tiết về đặt cọc để phù hợp với tình hình phát triển của xã hội hiện đại, khi mà những quy định, hướng dẫn hiện hành đã không còn phù hợp và bộc lộ nhiều thiết sót.

Hai là, nâng cao hơn nữa công tác xét xử của cơ quan tiến hành tố tụng, thường xuyên tổ chức các phiên tòa rút kinh nghiệm, tập huấn… Theo đó, một số Tòa án đã làm tốt các phiên tòa rút kinh nghiệm trong đặt cọc, đặc biệt là đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như: Tòa án huyện Châu Đức (2) (Bà Rịa, Vũng Tàu), Tòa án huyện Tân Phú, Đồng Nai (3)…

Ba là, Tòa án nhân dân Tối cao cần ban hành văn bản hướng dẫn về áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng đặt cọc và hợp đồng được bảo đảm bằng hợp đồng đặt cọc, phân biệt giữa giao dịch hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất, xác định yếu tố lỗi trong tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và trách nhiệm của các bên.

 ThS. LS. NGỌC OANH 

Văn phòng Luật sư Vạn Lý - Đoàn Luật sư TP. Cần Thơ

 ThS. NGUYỄN THỊ VÂN ANH

Trường Đại học Luật - Đại học Huế

Đương sự tự thỏa thuận phân chia tài sản chung vợ chồng và yêu cầu Tòa án ghi nhận trong bản án, quyết định trước khi hòa giải