Ảnh minh họa.
Bản chất việc cho thuê, cho thuê lại bất động sản nhằm mục đích khai thác lợi nhuận từ bất động sản; hoạt động thuê - cho thuê lại thể hiện quyền của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đối với bất động sản đang do mình quản lý, sở hữu thông qua việc cho tổ chức, cá nhân khác có nhu cầu thuê; giao dịch cho thuê được thể hiện qua bản hợp đồng kinh doanh bất động sản, loại hợp đồng này được quy định cụ thể tại khoản 8, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản”.
Đầu tư bất động sản cho thuê có nhiều loại như đầu tư vào nhà ở, căn hộ, đầu tư nhà trọ - phòng trọ cho thuê, đầu tư văn phòng cho thuê, kho xưởng, khách sạn, nhà hàng, cửa hàng, trung tâm thương mại... Hiện nay, có 02 hình thức đầu tư bất động sản cho thuê rất phổ biến. Cụ thể là:
Thứ nhất, mô hình sở hữu - cho thuê: Mô hình sở hữu - cho thuê là khi nhà đầu tư mua một hoặc nhiều căn hộ, nhà riêng, biệt thự, văn phòng, kho xưởng… và cho thuê lại cho người khác để thu lợi nhuận từ tiền thuê. Mô hình này có ưu điểm là an toàn, ổn định và có thể tăng giá trị tài sản theo thời gian. Tuy nhiên, mô hình này cũng có nhược điểm là cần vốn đầu tư lớn, phải chịu rủi ro về pháp lý, quản lý và bảo trì tài sản.
Thứ hai, mô hình đi thuê - cho thuê: Mô hình đi thuê - cho thuê là khi nhà đầu tư thuê một hoặc nhiều căn hộ, nhà riêng, biệt thự, văn phòng, kho xưởng… từ chủ sở hữu và cho thuê lại cho người khác với giá cao hơn để thu lợi nhuận từ chênh lệch tiền thuê. Mô hình này có ưu điểm là không cần vốn đầu tư lớn, linh hoạt và có thể tận dụng được những tài sản rảnh rỗi trên thị trường. Tuy nhiên, mô hình này cũng có nhược điểm là phải chịu rủi ro về hợp đồng thuê, cạnh tranh và sự biến động của giá thuê.
Cơ hội khi kinh doanh bất động sản cho thuê
Không cần bỏ nhiều vốn: Đầu tư vào bất động sản cho thuê không đòi hỏi nhà đầu tư phải chi trả một khoản vốn lớn như các loại hình kinh doanh khác, chẳng hạn như chi phí thuê mặt bằng, đầu tư vào tài sản cố định, thiết bị,… Thậm chí, có thể không cần bỏ ra bất kỳ số tiền nào. Nhà đầu tư có thể tự do lựa chọn phân khúc thị trường phù hợp với khả năng tài chính của mình, từ giá cả phải chăng cho đến cao cấp. Dù vậy, nhà đầu tư vẫn có thể kiếm được lợi nhuận hàng tháng mà không cần phải chi trả một khoản vốn quá lớn.
Tính ổn định cao: Khi tìm kiếm nơi thuê nhà, người dân thường hướng đến những khu vực ổn định để tránh việc phải di chuyển đồ đạc liên tục. Một khi đã tìm được một nơi hài lòng với dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt, họ sẽ quyết định thuê nhà lâu dài. Thực tế cho thấy, do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, giá nhà ở nhiều khu vực trong thành phố cũng liên tục tăng lên. Khi đó, người dân thường phải thuê nhà trong một thời gian để tiết kiệm đủ tiền mua nhà. Vì vậy, bất động sản cho thuê có thể mang lại sự ổn định cho nhà đầu tư.
Nhu cầu bất động sản lớn: Việc đầu tư bất động sản cho thuê đang trở thành một lựa chọn đầu tư hấp dẫn do nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh các hộ gia đình kinh doanh bất động sản dưới hình thức cho thuê nhà khá phổ biến để đáp ứng nhu cầu lớn của sinh viên, người đi làm khi mà nhà ở xã hội còn chưa đáp ứng được cho những đối tượng không có thu nhập hoặc thu nhập thấp. Ngoài ra, hiện nay khi tốt nghiệp, nhiều sinh viên sẽ cần tìm nhà thuê để làm việc tại thành phố. Hơn nữa, trong những thời điểm du lịch cao điểm, lượng khách du lịch trong và ngoài nước thường vượt quá sức chứa. Với nhu cầu về bất động sản không ngừng tăng, các nhà đầu tư luôn có thể thực hiện kế hoạch kinh doanh của mình vào bất kỳ thời điểm nào.
Thách thức khi kinh doanh bất động sản cho thuê
Bên cạnh những cơ hội khi kinh doanh bất động sản cho thuê thì khi đầu tư bất động sản cho thuê, các nhà đầu tư loại hình bất động sản này có thể gặp phải một số thách thức như:
- Thách thức từ bên cho thuê bất động sản: Việc tăng giá thuê; không gia hạn hợp đồng thuê; người sở hữu bất động sản tiếp xúc trực tiếp với người thuê thứ cấp...
- Thách thức từ từ bên thuê bất động sản: Rủi ro từ phía người thuê bất động sản xuất phát từ việc họ không có ý thức trong việc sử dụng, dẫn đến tình trạng xuống cấp và giảm giá trị của bất động sản. Trong trường hợp này, nhà đầu tư sẽ phải dành thời gian và công sức để duy tu bảo dưỡng bất động sản.
- Thách thức từ nguy cơ cháy nổ: Gần đây tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh xảy ra nhiều vụ cháy nổ nghiêm trọng hậu quả khiến nhiều người “thuộc đối tượng là bên thuê bất động sản” đã thiệt mạng, thiệt hại tài sản, dẫn đến hoạt động cho thuê và thuê bất động sản bộc lộ nhiều lỗ hổng trong công tác quản lý, vận hành, bảo trì, cải tạo, nâng cấp cần siết chặt công tác phòng chống cháy nổ tại loại hình cho thuê, nhất là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình được cải tạo kinh doanh dịch vụ nhà trọ, chung cư mini cho thuê…
Kiến nghị
Thứ nhất, cần quy định điều kiện bất động sản là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi thành loại hình bất động sản cho thuê phải đáp ứng các điều kiện về phòng chống cháy nổ. Khi đạt điều kiện và được cơ quan có thẩm quyền cho phép mới được kinh doanh, nhằm tránh rủi ro cháy nổ, bởi rất nhiều người thuê loại hình bất động sản này đang người sinh sống bên trong nhưng lại không hề có hệ thống phòng cháy chữa cháy hoặc hệ thống phòng cháy chữa cháy không hoạt động.
Thứ hai, không được phép kinh doanh hàng hóa, đặc biệt là hàng hóa dễ cháy nổ bên trong bất động sản là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục đích sang cho thuê. Bởi nếu để như tình trạng hiện nay thì nhà ở riêng lẻ tồn tại rất nhiều hoạt động bên trong như: Người thì thuê để ở, người thì thuê để kinh doanh online tại nhà, người thì thuê để làm nơi chứa hàng hóa - sản phẩm, người thuê mặt bằng ngay sàn tầng một để kinh doanh sửa chữa, sản xuất… ngay tại loại hình nhà ở này. Hiện nay bất động sản là nhà ở riêng lẻ sử dụng cho thuê hỗn độn rất nhiều mục đích, tồn tại nhiều hoạt động khó quản lý, dễ phát sinh cháy nổ, hành vi vi phạm pháp luật, cần siết chặt quản lý chặt chẽ.
Luật sư NGUYỄN VĂN ĐỒNG
Luật sư HÀ THỊ KHUYÊN
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
