Ảnh minh họa.
Theo Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, tại khoản 2, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: "Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản".
Theo quy định tại Điều 63, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì nội dung môi giới bất động sản bao gồm: “1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; 2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; 3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản".
Tại Điều 66, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền như sau: “1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này; 2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản; 3. Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng; 4. Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới; 5. Các quyền khác trong hợp đồng”.
Về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, thì tại Điều 67, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “1. Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng; 2. Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp; 3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; 4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; 6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật; 7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng”.
Theo các quy định nêu trên, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ được thực hiện các dịch vụ trung gian cho các bên có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng môi giới từ các giao dịch này. Thu hoặc nhận tiền đặt cọc cho việc giao kết và thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản không thuộc phạm vi nội dung môi giới bất động sản, không có trong quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật. Pháp luật không có quy định cụ thể nào về việc doanh nghiệp môi giới bất động sản có quyền thu tiền đặt cọc của khách hàng.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 292, Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tại Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, mục đích của việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ là bên trung gian, không phải là bên có quyền và nghĩa vụ trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Do đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản không có quyền trực tiếp ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận (thu) tiền đặt cọc cho việc giao kết hoặc thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản.
Do vậy, các bên (bên bán, bên mua; bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng; hoặc bên cho thuê và bên thuê) trong hợp đồng giao dịch bất động sản cần trực tiếp ký kết hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền đặt cọc với nhau, hạn chế việc qua các khâu trung gian, để đảm bảo tốt nhất sự an toàn về mặt pháp lý, tránh các rủi ro và tranh chấp pháp lý có thể phát sinh.
TRẦN NGUYÊN
