Ảnh minh họa.
Thời gian qua không ít các doanh nghiệp BĐS lớn có hành vi vi phạm pháp luật về thao túng thị trường chứng khoán, huy động vốn trái phép dẫn đến hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nhiều đại gia đã vướng vào vòng lao lý từ việc huy động vốn trái phép, gây mất lòng tin của các nhà đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS. Bởi vậy, việc tăng cường công tác quản lý đối với các dự án BĐS là nhà ở hình thành trong tương lai và quản lý về hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp này là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư, đảm bảo ổn định trật tự xã hội, minh bạch, lành mạnh đối với thị trường BĐS.
Việc huy động vốn trái phép đối với các dự án nhà ở thương mại thì chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, nếu sau đó dự án không triển khai được mà không trả lại tiền thì còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Hoạt động huy động vốn trái phép trong các dự án BĐS diễn ra nhiều trong những năm qua, xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân về công tác quản lý chưa chặt chẽ, ý thức chấp hành pháp luật chưa tốt của chủ đầu tư và sự thiếu hiểu biết của người dân. Nhiều dự án BĐS được bán trên giấy, sau đó dự án chậm tiến độ dẫn đến nhiều tranh chấp khiếu kiện, hoạt động Huy động vốn trái phép cũng dẫn đến nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư, tạo thành ý thức xem nhẹ các quy định pháp luật của chủ đầu tư, tạo ra sự thiếu lành mạnh, minh bạch trong thị trường BĐS.
Chính vì vậy, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đều có những quy định về điều kiện huy động vốn, điều kiện để giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai, các dự án BĐS thương mại. Mặc dù, pháp luật ngày càng quy định cụ thể chặt chẽ, chế tài ngày càng nghiêm khắc hơn tuy nhiên hành vi vi phạm vẫn xảy ra ở nhiều dự án.
Về nguyên tắc chung thì đối với các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai thì phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, giảm bớt những hệ lụy tiêu cực cho xã hội đối với công tác quản lý cũng như nguy cơ lừa đảo từ các giao dịch này.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực kể từ 01/01/2025, bởi vậy đối với các dự án kinh doanh BĐS hiện nay thì vẫn được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Và trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ Hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở cũng quy định về huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại như sau: Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các khoản 2, 3 và 4, Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định: Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại khoản 2, Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại khoản 3, Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỉ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3, Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại khoản 1, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.
Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này.
Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.
Tổ chức cá nhân huy động vốn trái phép khi chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định của pháp luật thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ, nếu trường hợp hành vi được xác định là nguy hiểm cho xã hội, có dấu hiệu gian dối để chiếm đoạt tài sản thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174, Bộ luật Hình sự.
Bởi vậy, trong vụ việc nêu trên cơ quan chức năng cần xác minh làm rõ có hành vi huy động vốn trái phép hay không, tính chất mức độ vi phạm đến đâu, có ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các tổ chức cá nhân hay không, mức độ ảnh hưởng như thế nào và ý thức chấp hành pháp luật của chủ đầu tư này như thế nào đối với các dự án đang triển khai.
Tùy vào tính chất mức độ mà tổ chức cá nhân sai phạm sẽ bị áp dụng các chế tài của pháp luật. Ngoài ra, việc xử lý vi phạm hành chính chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật về huy động vốn, về kinh doanh BĐS thì cơ quan chức năng cũng có thể áp dụng các cơ chế, các biện pháp hành chính để tăng cường tính răn đe như: hạn chế tiếp cận vốn để để đảm bảo an toàn cho các tổ chức tín dụng, đồng thời xem xét kỹ thủ tục đối với các dự án tiếp theo của các chủ đầu tư chưa có ý thức tuân thủ pháp luật để tránh rủi ro cho Nhà nước cũng như các nhà đầu tư, tránh gây ra những hệ lụy tiêu cực cho xã hội. Trường hợp hành vi huy động vốn trái phép dẫn đến tố cáo tố giác, có dấu hiệu vi phạm pháp luật xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của công dân thì còn có thể xem xét xử lý bằng chế tài hình sự.
Với những chủ đầu tư có uy tín thì vấn đề tuân thủ pháp luật là rất quan trọng để thể hiện đẳng cấp doanh nhân cũng như uy tín của doanh nghiệp lớn, tạo niềm tin cho khách hàng cũng như cho các cơ quan quản lý Nhà nước, tránh gây ra những hệ lụy tiêu cực cho xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư đến thị trường BĐS.
Tiến sĩ, Luật sư ĐẶNG VĂN CƯỜNG
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
