1. Bối cảnh và vấn đề đặt ra
Trong thực tiễn quản lý đất đai tại Việt Nam, đặc biệt là khu vực nông thôn và ven đô thị, hình thức sử dụng đất hỗn hợp (đất ở cùng đất vườn, ao trong cùng một thửa) diễn ra phổ biến. Trước năm 2024, do Luật Đất đai 2013 không có quy định cụ thể về vấn đề này, việc xác định đất ở trong thửa đất có cả đất nông nghiệp phần lớn do các địa phương linh hoạt giải quyết.
Ảnh minh họa.
Tại nhiều tỉnh như Nghệ An, Hà Tĩnh, Nam Định, cơ chế được áp dụng là: Nếu phần đất vườn, ao sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004, liền kề với nhà ở, phù hợp quy hoạch, thì được công nhận là đất ở trong hạn mức hoặc tính giá bồi thường bằng 50% giá đất ở khi bị thu hồi.
Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, dù Điều 157 đã lần đầu tiên đưa nguyên tắc này vào luật, nhưng thiếu hướng dẫn cụ thể đã tạo ra khoảng trống chính sách – khiến một số quyền lợi hợp pháp mà người dân từng được hưởng theo thực tiễn trước đây có nguy cơ bị “lùi lại”.
2. Điều 157 Luật Đất đai 2024 - Điểm tiến bộ nhưng còn khoảng trống thực thi
Điều 157 Luật Đất đai 2024 quy định: “Trường hợp thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp thì diện tích đất ở được xác định trên cơ sở ranh giới thửa đất, hiện trạng sử dụng, hồ sơ địa chính, thời điểm sử dụng đất và phù hợp quy hoạch".
Điều khoản này đánh dấu một bước tiến về lập pháp: Lần đầu tiên quy định rõ ràng và thống nhất trên phạm vi toàn quốc nguyên tắc xác định đất ở trong thửa hỗn hợp, thay vì giao cho từng địa phương tự quyết như trước.
Tuy nhiên, điều khoản này mới chỉ dừng lại ở mức “nguyên tắc”, thiếu hướng dẫn cụ thể về:
- Cách xác định diện tích tối đa được công nhận là đất ở trong thửa hỗn hợp;
- Tiêu chí sử dụng ổn định như thế nào là hợp lệ;
- Phân định ranh giới nội bộ giữa phần nhà ở, phần vườn - ao;
- Cơ chế hỗ trợ giá khi thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu không có hướng dẫn linh hoạt kịp thời, Điều 157 có thể bị vận dụng một cách máy móc, khiến người dân không còn được áp dụng những chính sách nhân văn như trước đây.
3. Những bất cập trong giai đoạn chuyển tiếp
Từ đầu năm 2025 đến nay, do chưa có Nghị định và Thông tư hướng dẫn Điều 157, đa số địa phương vẫn lúng túng trong việc áp dụng. Các bất cập điển hình gồm:
- Cán bộ địa chính không xác định được phần đất nào là đất ở, phần nào là đất nông nghiệp trong cùng thửa;
- Hội đồng bồi thường không có cơ sở áp dụng hệ số K hay tỷ lệ hỗ trợ đối với phần đất vườn liền nhà;
- Người dân khi xin chuyển mục đích sử dụng đất không còn được hưởng chính sách “50% tiền sử dụng đất” như trước đây;
- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng gặp trở ngại khi không phân định rõ ranh nội bộ.
4. Năm nhóm giải pháp khắc phục
Thứ nhất, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định hướng dẫn Điều 157 theo hướng cụ thể, mềm dẻo:Trong đó, cho phép địa phương linh hoạt xác định tỷ lệ đất ở trong thửa hỗn hợp (ví dụ 50%, 70%), hướng dẫn hệ số điều chỉnh giá phù hợp với thực tế và làm rõ các tiêu chí sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch.
Thứ hai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần sớm ban hành Thông tư hướng dẫn kỹ thuật:Trong đó có hướng dẫn về đo đạc, xác lập ranh giới sử dụng đất ở trong thửa hỗn hợp, tiêu chí cấp GCNQSD đất, xác định diện tích bồi thường, chuyển mục đích… giúp địa phương và người dân có cơ sở áp dụng thống nhất.
Thứ ba, HĐND cấp tỉnh ban hành nghị quyết tạm thời trong giai đoạn chuyển tiếp:Tiếp tục vận dụng các quy định cũ có lợi cho dân theo Điều 254 Luật Đất đai 2024. Ví dụ: bồi thường 50% giá đất ở cho đất vườn liền kề khi thu hồi, hoặc tính hệ số K riêng cho loại đất này.
Thứ tư, khôi phục chính sách “50% tiền sử dụng đất” khi chuyển mục đích sử dụng:Cơ chế này vừa đảm bảo thu ngân sách, vừa tạo công bằng cho người sử dụng đất vườn ổn định lâu dài, không mang tính đầu cơ.
Thứ năm, tăng cường vai trò Hội đồng bồi thường cơ sở: Cho phép đánh giá thực tế sử dụng tại địa phương để đề xuất phương án hỗ trợ hợp lý, không cứng nhắc theo bảng giá đất nông nghiệp thuần.
5. Kết luận
Luật Đất đai 2024 đã ghi nhận bước tiến về mặt nguyên tắc lập pháp trong việc xác định đất ở trong thửa hỗn hợp, song nếu không đi kèm với hệ thống văn bản dưới luật có tính khả thi và kế thừa các cơ chế linh hoạt trước đây, thì quyền lợi của người dân có nguy cơ bị “thụt lùi”.
Việc ban hành sớm Nghị định và Thông tư hướng dẫn, đồng thời cho phép địa phương vận dụng chính sách phù hợp trong giai đoạn chuyển tiếp là điều kiện tiên quyết để Luật Đất đai 2024 thực sự đi vào cuộc sống - bảo vệ người yếu thế, tôn trọng thực tế sử dụng đất và giữ được sự ổn định xã hội trong công tác quản lý, thu hồi, bồi thường, cấp giấy chứng nhận và chuyển mục đích sử dụng đất.
Luật sư NGUYỄN HỮU LIÊM
Đoàn Luật sư tỉnh Nghệ An
