'Nỗi oan' của Agribank trong vụ kiện Hoà Lân: Đã chịu thiệt 230 tỉ đồng, còn bị điều tiếng 'định giá gây thất thoát'

(LSO) - Dự kiến ngày mai (20/8), tại TAND quận 7 (TP. HCM) tiếp tục diễn ra phiên xử vụ kiện “Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá” là dự án Khu dân cư Hòa Lân (phường Thuận Giao, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương). Nguyên đơn trong vụ kiện là Công ty TNHH Thiên Phú, bị đơn là Công ty CP Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn; các bên liên quan Agribank, Công ty Kim Oanh…

Trước đó, sau nhiều ngày tranh luận, phía nguyên đơn bất ngờ cho rằng “có vi phạm trong thẩm định giá tài sản gây thất thoát tài sản cho Nhà nước và thiệt hại cho Thiên Phú”. Theo Thiên Phú, giá trị quyền sử dụng đất của dự án KDC Hòa Lân lẽ ra phải là hơn 2700 tỉ; nhưng chứng thư thẩm định giá (CTTĐG) số 403/2015/CT-VALUCO ngày 12/5/2015 chỉ xác định giá trị dự án là hơn 1467 tỉ. Theo Thiên Phú, “vi phạm” này dẫn đến việc bán đấu giá dự án chỉ thu về 1353 tỉ, “đã làm thiệt hại hơn 1300 tỉ cho Thiên Phú”.

Chưa hết, nguyên đơn cho rằng CTTĐG 403/2015/CT-VALUCO chỉ có hiệu lực trong thời hạn 6 tháng nên đã hết giá trị vào thời điểm bán đấu giá tài sản (ngày 25/5/2017).

Những lập luận trên của nguyên đơn bị nhiều luật sư cho là đã có sự sai lầm nghiêm trọng trong việc hiểu quy định pháp luật.

Nguyên đơn đã hiểu sai quy định pháp luật

Điều 451 BLDS 2015 và Điều 64a Nghị định 163/2006/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung 2012) nêu rõ: Mọi việc liên quan đấu giá tài sản phải áp dụng Luật Đấu giá tài sản. Khoản 1 Điều 23 Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản cũng quy định rõ: “Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được xác định trước khi ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản”. CTTĐG trong trường hợp này chỉ đơn giản là căn cứ để xác định mức giá của tài sản là bao nhiêu.

Theo Biên bản thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ giữa Agribank và Thiên Phú ngày 17/04/2015, hai bên đã thống nhất: “Giá khởi điểm để đưa ra thông báo bán đấu giá: Hai bên thống nhất thuê Cty CP Thẩm định giá và Tư vấn Quốc tế (VALUCO). Sau khi có CTTĐG, Agribank sẽ lựa chọn tổ chức bán đấu giá”.

Trong vụ đấu giá này, tài sản bán đấu giá là quyền sử dụng đất thuộc dự án Hòa Lân, là đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, là tài sản thuộc sở hữu tổ chức (“con nợ” Thiên Phú). Vì vậy thỏa thuận giữa hai bên nêu trên cũng phù hợp với quy định tại điểm e khoản 2 Điều 23 Nghị định 17/2010/ND-CP quy định về xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá: “Với tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá, thì giá khởi điểm do tổ chức, cá nhân tự xác định hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác xác định”.

Về ý kiến của nguyên đơn cho rằng còn có “vi phạm” khi CTTĐG 403/2015/CT-VALUCO ngày 12/5/2015 chỉ có hiệu lực trong thời hạn 6 tháng nên đã hết giá trị vào thời điểm bán đấu giá tài sản; luật sư cho rằng là ý kiến không thể chấp nhận vì hai nguyên nhân.

Thứ nhất, Thiên Phú nại ra căn cứ này dựa vào quy định trong Thông tư 28/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tuy nhiên “căn cứ” Thiên Phú đưa ra là trái với quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đấu giá tài sản, và các Nghị định hướng dẫn thi hành… Theo nguyên tắc, đương nhiên văn bản của cơ quan cấp dưới sẽ vô giá trị, vô hiệu nếu xung đột với văn bản của cơ quan cấp trên.Vì vậy trong trường hợp này không thể áp dụng Thông tư 28/2015/TT-BTC.

Thứ hai, vậy thẩm định giá trong trường hợp này làm gì? Như trên đã nói, CTTĐG trong trường hợp này chỉ đơn giản là căn cứ để xác định mức giá của dự án là bao nhiêu.

Mặt khác, xuyên suốt quá trình rao bán đấu giá dự án Hòa Lân, Thiên Phú đã không có ý kiến gì đối với tất cả quá trình, còn chứng kiến buổi đấu giá, đồng ý ký vào biên bản bán đấu giá thành… “Thiên Phú bất ngờ quay ngoắt cho rằng “có vi phạm trong thẩm định giá” thì quả là quá vô lý”, một luật sư nhận xét.

Agribank đã xử sự hợp lý hợp tình với Thiên Phú ra sao?

Nói về lý như trên, đã khó có thể phản bác. Nói về tình, thì chứng cứ càng cho thấy Agribank đã tạo điều kiện hết sức cho “con nợ” Thiên Phú.

Trong cuộc đấu giá này, có ít nhất hai văn bản xác định giá của dự án Hòa Lân, là CTTĐG 403/2015/CT-VALUCO ngày 12/5/2015, và CTTĐG 246/CT-THM ngày 19/4/2016 do Công ty CP thẩm định giá và Tư vấn đâu tư xây dựng Thế hệ Mới thực hiện. Tuy nhiên như Thế hệ Mới nhận xét trong chứng thư: “Tại thời điểm định giá, thị trường bất động sản đang chững lại, giao dịch nhà đất không năng động”, nên dự án Hòa Lân càng để lâu thì càng mất giá.

Thực tế thẩm định cho thấy tháng 5/2015 Hòa Lân có giá gần 1468 tỉ; thì gần một năm sau, vào tháng 4/2016 chỉ còn có giá 1238 tỉ đồng; nghĩa là sụt giá 230 tỉ. Cũng cần nói rõ, trong các chứng thư này đều khẳng định việc thẩm định giá dự án này là không khó vì “tài sản thẩm định là loại phổ biến, có nhiều giao dịch trên thị trường”; và “các dữ liệu sử dụng trong tính toán có căn cứ từ thị trường và được tính toán một cách cẩn trọng”.

Trở lại việc vì sao nói Agribank đã tạo điều kiện hết sức cho “con nợ” Thiên Phú? Ở thời điểm 2016 dự án Hòa Lân đã sụt giá 230 tỉ so với 2015, nhưng Agribank vẫn tạo điều kiện cho “con nợ” bằng cách chấp nhận giá cũ là giá cao hơn, nhận phần thiệt về mình, phần hơn cho “con nợ” Thiên Phú.

Một luật sư thuộc Đoàn Luật sư TP. HCM nhận xét: “Các chứng cứ cho thấy Agribank đã xử lý sự việc hợp tình hợp lý như vậy, nhưng vẫn bị Thiên Phú cho rằng “có vi phạm trong thẩm định giá tài sản”, thì quả là đáng buồn cho văn hóa doanh nhân.

Một chuyên gia pháp lý khác thì đánh giá như sau: “Tôi không bất ngờ trước những lập luận kiểu “cãi cùn” như vậy trong vụ kiện này. Như dư luận đã biết, thực sự đây là vụ án có dấu hiệu đang không có nguyên đơn, vì Giám đốc Thiên Phú đã bị bắt, thành viên góp vốn còn lại thì đã có đơn tố cáo bị cưỡng đoạt phần vốn. Vì vậy “người đại diện” hiện tại của Thiên Phú trong phiên xử hiện nay mới có những lập luận lạ đời như vậy”.

NHÓM PV