Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản: Thực trạng và hướng hoàn thiện

(LSVN) - Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản ra đời như một tất yếu khách quan. Hiện nay, hoạt động môi giới bất động sản đang thu hút được sự tham gia của nhiều thành phần trong xã hội với mức thu nhập hấp dẫn so với các ngành nghề khác. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực thì hoạt động này cũng còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập cần phải tiếp tục hoàn thiện về mặt pháp lý. Bài viết tập trung phân tích, đánh giá làm rõ một số vấn đề bất cập trong hoạt động môi giới bất động sản và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.

Ảnh minh họa.

Đặt vấn đề

Hoạt động môi giới đang có điều kiện phát triển vượt trội tại Việt Nam, đây là một lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn. Các quy định pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung và với thị trường bất động sản nói riêng. Để phát triển hoạt động môi giới một cách minh bạch, chuyên nghiệp, cần có sự đào tạo bài bản hơn và chuẩn hóa những quy định cụ thể, góp phần bảo đảm quyền lợi chính đáng cho các chủ thể khi tham gia giao dịch bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay một số vấn đề pháp lý điều chỉnh về hoạt động môi giới bất động sản vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định.

Thực trạng pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản

Về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Để có thể kinh doanh môi giới bất động sản thì tổ chức, cá nhân phải đáp ứng đủ các điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

Một là, đối với trường hợp kinh doanh dưới hình thức doanh nghiệp môi giới bất động sản. Năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP; riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP(1). Tuy vậy, số lượng các doanh nghiệp lớn, chuyên nghiệp còn rất ít, do đó mà khả năng đáp ứng và cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân còn hạn chế. Bên cạnh đó, về điều kiện kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới vẫn còn tồn tại những hạn chế, bất cập. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh (HoREA), thời gian qua các công ty môi giới bất động sản được lập ra quá dễ dàng, khi luật quy định tối thiểu chỉ cần 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới là được thành lập công ty. Một công ty 500 người môi giới nhưng chỉ cần 02 người có chứng chỉ là được hoạt động hợp pháp. Chính vì điều kiện không quá khó khăn nên nhân viên môi giới chỉ mới “chân ướt chân ráo” vào nghề cũng đã tự mình thành lập công ty môi giới. Có những công ty không cần văn phòng, chỉ cần ngồi quán cà phê là có thể hoạt động(2).

Với thực trạng này, các doanh nghiệp kinh doanh môi giới quy mô nhỏ hoạt động khá mờ nhạt và thiếu tính chuyên nghiệp, các nhân viên của công ty môi giới không được đào tạo bài bản. Bên cạnh đó, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mặc dù được thành lập nhiều nhưng không bảo đảm chất lượng, nhiều công ty kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bị phanh phui về những chiêu trò câu kéo khách hàng trái luật, hàng nghìn nhà đầu tư, khách hàng bị lừa mua phải dự án chưa được cấp phép gây hoang mang cho cả thị trường. Hai là, đối với cá nhân môi giới bất động sản độc lập. Nhiều người vẫn có cái nhìn thiếu thiện cảm với môi giới bất động sản và mặc định đây là “cò đất”.

Sự khác biệt là nhân viên môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề hoạt động theo một quy chế rõ ràng, còn “cò nhà đất” lại hoạt động trôi nổi trong ngành bất động sản mà không tuân theo một nguyên tắc nào. Không phải tất cả “cò nhà đất” đều xấu nhưng cũng không phải ai cũng được trang bị những kiến thức, kỹ năng cần thiết cho hoạt động môi giới, họ không tuân thủ đạo đức hành nghề và có những hành vi không đúng chuẩn mực. Chính vì vậy, đôi khi nhân viên môi giới lại rơi vào tình huống oái oăm, bị nhầm với những cò nhà đất bất hảo và phải nhận những ánh nhìn nghi ngờ từ xã hội. Pháp luật không yêu cầu các cá nhân môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh.

Do đó, có thể xếp các cá nhân môi giới bất động sản độc lập vào nhóm các cá nhân hoạt động thương mại thực hiện hoạt động cung ứng dịch vụ, thường xuyên và không phải đăng ký kinh doanh theo quy định của Nghị định số 39/2007/NĐ-CP. Tuy nhiên, tính chất của hoạt động môi giới bất động sản khác xa với các hoạt động thương mại khác như buôn bán hàng rong, buôn bán quà vặt…

Theo Điều 150 Luật Thương mại năm 2005, môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm “trung gian” (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Theo khoản 4 Điều 151 Luật Thương mại năm 2005, môi giới “không được tham gia thực hiện hợp đồng” giữa các bên được môi giới, trừ trường hợp có ủy quyền của bên được môi giới. Trong khi đó, khoản 3 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là “một bên thực hiện hợp đồng” trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Do đó, quy định họ đều là cá nhân hoạt động thương mại với quyền và nghĩa vụ tương tự nhau như vậy là chưa thực sự phù hợp.

Cùng với đó, các cá nhân môi giới bất động sản chịu sự quản lý của ủy ban nhân dân cấp xã trên địa bàn hoạt động. Việc quy định như vậy là khó thực hiện trên thực tế. Ngay cả các nghĩa vụ về thuế của các nhà môi giới này có thể là lệ phí môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân cũng chưa có cơ chế kiểm soát, quản lý thuế của đối tượng này dẫn đến pháp luật không được thực thi. Dù cho họ có kê khai thuế nhưng các khoản thu sẽ không đáng kể vì đối tượng họ thực hiện dịch vụ môi giới vẫn là hộ gia đình, cá nhân, đây là những đối tượng không thường chọn hợp đồng môi giới mà thông qua các thỏa thuận chi trả hoa hồng môi giới theo thông lệ.

Do đó, Nhà nước sẽ không có căn cứ để thu các khoản thu về thuế của các cá nhân. Nguyên nhân xuất phát từ việc mặc dù pháp luật đã có những quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng điều kiện vẫn còn dễ dãi và lỏng lẻo, chưa có sự kiểm soát và quản lý chặt chẽ hoạt động của các chủ thể tham gia môi giới thường xuyên. Hoặc có những cơ chế giám sát nhưng vẫn còn lỏng lẻo, tạo ra “lối mòn suy nghĩ lách luật”, không đáp ứng đầy đủ các điều kiện kinh doanh, hoạt động không chuyên nghiệp, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản nói riêng và thị trường kinh tế - xã hội của đất nước nói chung.

Về chất lượng và đào tạo người môi giới

Chất lượng đội ngũ người môi giới còn chưa thực sự được đề cao. Người môi giới chưa phát huy hết khả năng phục vụ và tư vấn khách hàng, cung cấp thông tin cho khách hàng chưa đầy đủ. Theo Hội Môi giới bất động sản, ở Việt Nam hiện có khoảng 300.000 người tham gia hành nghề. Trong đó: Hà Nội có khoảng 70.000 người, TP. Hồ Chí Minh khoảng 90.000 người, số còn lại ở các địa phương khác. Với đặc thù nghề nghiệp, tính chuyên nghiệp chưa cao, chỉ có 70% người hoạt động thường xuyên, 20% hoạt động kết với nghề khác(3).

Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “Nhìn chung môi giới bất động sản ở Việt Nam có trình độ ở mức thấp, thiếu chuyên nghiệp và còn thiếu quan tâm đến các quy định của pháp luật”. Theo ông Hoàng, các sàn giao dịch bất động sản khi tuyển nhân viên môi giới đều không đòi hỏi bằng cấp, chuyên môn mà chỉ chú trọng đến kinh nghiệm bán hàng. Các nhân viên môi giới hiện nay chủ yếu coi trọng lợi ích, chạy theo lợi nhuận bằng mọi cách, dễ phản ứng thiếu đạo đức nghề nghiệp dẫn đến cạnh tranh không lành mạnh. Đây là một thực trạng đáng báo động của lĩnh vực pháp luật về môi giới bất động sản, yêu cầu bức thiết đặt ra phải có những chính sách và cơ chế phù hợp.

Bên cạnh đó, thực trạng đào tạo tràn lan, chưa có nhiều các trung tâm đào tạo kinh doanh dịch vụ bất động sản uy tín, chuyên nghiệp là một vấn đề đáng quan tâm. Ngoài 05 cơ sở đào tạo được Bộ Xây dựng công nhận(4), các cơ sở tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản được mở ra ở khắp nơi trên toàn quốc với mức học phí dao động từ 1.300.000 đến 3.000.000 đồng và không loại trừ hàng loạt các cơ sở đào tạo hoạt động chui, không được cấp phép hoạt động, dẫn đến chất lượng các khóa đào tạo môi giới bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế.

Nguyên nhân là pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý và giám sát hoạt động cũng như kiểm định chất lượng của các cơ sở đào tạo môi giới bất động sản. Mặc dù theo pháp luật, các chủ thể cung ứng dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề do sở xây dựng cấp, nhưng lại không bắt buộc phải trải qua các khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mới được tham gia vào kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Bản thân các môi giới bất động sản cũng không coi trọng việc tham gia các khóa đào tạo dẫn đến đội ngũ môi giới dù đã vượt qua kỳ thi sát hạch nhưng chất lượng không cao.

Về đạo đức trong hoạt động môi giới bất động sản

Vấn đề đạo đức trong hoạt động môi giới bất động sản là điều đáng quan ngại hiện nay. Bản chất của môi giới bất động sản là hoạt động kết nối các bên tham gia vào những giao dịch có giá trị lớn, đôi khi đó là tất cả những gì họ có, là gia tài của họ. Vì vậy, người môi giới cần phải có đạo đức hành nghề, cung cấp thông tin chính xác cho khách hàng, không vụ lợi, đặt lợi ích khách hàng lên trên hết. Theo TS. Doãn Hồng Nhung: môi giới bất động sản là nghề tự quản lý bản thân(5), nhưng thực tế, việc tự quản lý và kiểm soát đạo đức hành nghề của các nhà môi giới còn nhiều hạn chế. Có rất nhiều nhà môi giới đã vì lợi ích trước mắt của bản thân mà quên đi đạo đức nghề nghiệp. Đặc biệt là những cá nhân hoạt động môi giới bất động sản riêng lẻ, hành nghề bằng kinh nghiệm cá nhân, tài ăn nói, giao tiếp thường ngày thường không quan tâm đến vấn đề đạo đức. Những thông tin mà họ cung cấp có thể không chính xác. Chính vì vậy, có quan điểm cho rằng “cò đất”, “cò nhà” làm lũng loạn thị trường, làm nhiễu thông tin, gây cản trở việc kiểm soát thị trường của Nhà nước. Nhà nước cũng thất thu thuế từ hoạt động môi giới bất động sản vì không kiểm soát được các giao dịch(6).

Hiện nay không ít cá nhân môi giới chỉ vì muốn bán được hàng mà đã dùng danh nghĩa môi giới bất động sản của mình để đi lừa đảo, nói dối khách hàng về thông tin sản phẩm, tư vấn cho khách hàng mua những dự án có rủi ro về pháp lý. Từ đó, dẫn đến xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và người môi giới. Đặc biệt, trong thời gian qua, khi các cơ quan chức năng liên tiếp bắt giữ nhiều lãnh đạo công ty địa ốc vì đã lập dự án “ma”, chưa đủ điều kiện pháp lý để bán cho khách hàng, chiếm dụng số tiền lên đến hàng tỉ đồng, nhưng trách nhiệm của các môi giới ở những dự án này vẫn chưa được nhắc đến.

Điển hình phải kể đến vụ việc của Công ty địa ốc Alibaba. Trong giai đoạn “ăn nên làm ra” của thị trường địa ốc, Công ty Alibaba nổi lên là một trong những công ty bán đất nền vùng ven Sài Gòn với giá rẻ và cam kết lợi nhuận lên đến 28%/năm. Khách hàng chỉ cần đặt cọc, ra công chứng giấy tờ và đợi tới vài tháng là có lãi vài chục phần trăm(7). Tuy nhiên, thực tế công ty này lừa lấy tiền của người sau để trả lãi cho người trước qua hình thức trá hình là những dự án ảo là đất đai.

Những bất động sản mà Công ty Alibaba rao bán đều chưa đủ điều kiện để bán, thực chất là nền đất không có thật. Thực tế, người môi giới vi phạm những quy tắc đạo đức hành nghề không thuộc trường hợp bị thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới và chưa có một trường hợp môi giới nào bị xử lý về vi phạm đạo đức, ứng xử nghề nghiệp. Vì vậy, cần thiết phải có những chế tài cụ thể, ràng buộc liên quan đến quy tắc đạo đức hành nghề của người môi giới. Ví dụ như bổ sung thêm quy định, nếu người môi giới vi phạm các quy tắc đạo đức hành nghề sẽ bị thu hồi chứng chỉ, tước quyền hoạt động môi giới và có quy định về cơ quan có thẩm quyền thu hồi cụ thể.

Nguyên nhân dẫn đến những thực trạng này xuất phát từ thực tế hiện nay, khi xét xử các vụ án liên quan đến bất động sản, chỉ xử lý đến chủ đầu tư, còn những người tham gia, dẫn dắt khách hàng là người môi giới thì chưa có chế tài xử lý cụ thể. Cũng chưa có bộ quy chuẩn đạo đức hành nghề bắt buộc tất cả các nhà môi giới phải tuân theo khi hành nghề.

Về chế độ thù lao hoa hồng

Môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản. Bất kỳ hoạt động kinh doanh dịch vụ nào cũng tiềm ẩn rủi ro. Rủi ro phổ biến nhất của loại hình kinh doanh môi giới bất động sản là việc khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả thù lao, hoa hồng môi giới đã cam kết.

Thực tế trên thị trường hiện nay, ngành môi giới thường hoạt động theo cơ chế hoa hồng để tuyển dụng lượng lớn nhân sự. Một căn hộ 2 tỉ đồng, mức hoa hồng ban đầu thỏa thuận với chủ đầu tư sẽ rơi vào khoảng 4-5%, sau khi trừ đi các khoản chi phí, cuối cùng tỉ lệ thực nhận được chỉ còn khoảng 2-3%. Tuy nhiên, tỉ lệ 2-3% này phải chia cho các nhân viên môi giới khác tùy theo vị trí và tỉ lệ từng công ty(8). Do đó, số phần trăm mà môi giới bán trực tiếp được nhận không đáng kể, trong khi còn phải chi trả tiền đi lại, tiền quảng cáo và các chi phí khác. Hơn nữa, cũng không phải bán xong một căn hộ là được nhận tiền ngay.

Có thể thấy, dù có quy định về chế độ thù lao, hoa hồng nhưng không phải lúc nào người môi giới cũng nhận được khoản tiền xứng đáng. Để có thể môi giới được một bất động sản, người môi giới đã phải tiêu tốn rất nhiều thời gian, chi phí, công sức bên cạnh sức cạnh rất lớn của thị trường, thậm chí sau khi đã môi giới thành công thì khoản thù lao họ nhận được không đủ để bù đắp các chi phí mà họ đã bỏ ra. Không những thế, nhà môi giới còn gặp những rủi ro đáng lo ngại khác như các bên trong giao dịch thông đồng với nhau, “hất cẳng” người môi giới ra khỏi quan hệ trung gian của các bên trong giao dịch để trốn tránh nghĩa vụ trả thù lao hoặc ăn chia khoản thù lao mà người môi giới đáng lẽ được hưởng đó. Nguyên nhân có thể do hợp đồng môi giới quy định còn lỏng lẻo về việc ràng buộc trách nhiệm của các bên, dẫn đến thực trạng đáng lo ngại này.

Xử lý vi phạm

Các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản được đề cập và ghi nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 16/2022/ NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Mặc dù vậy nhưng trên thực tế, các quy định này lại chưa được hiện thực hóa, còn tồn tại những bất cập. Các đội ngũ thanh tra của cơ quan nhà nước chưa thực hiện thường xuyên việc kiểm tra, giám sát để kịp thời phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng. Bên cạnh đó, các chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe dẫn đến hoạt động của thị trường bất động sản những năm qua chưa đạt được hiệu quả cao.

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc pháp luật về môi giới bất động sản còn chưa đầy đủ và khá phức tạp. Các văn bản pháp luật còn chồng chéo lên nhau, các địa phương cũng có những văn bản và chính sách áp dụng riêng, đôi khi văn bản cấp dưới lại đi ngược với văn bản cấp trên dẫn đến mâu thuẫn lẫn nhau. Ví dụ như, Luật Nhà ở năm 2014 quy định cấp giấy chứng nhận đối với diện tích nhà từ 30m2 trở lên, nhưng Bộ Xây dựng lại có Công văn số 106/BXD-QLN ngày 26/4/2017 trả lời văn bản số 11/CV ngày 24/3/2017 của Công ty trách nhiệm hữu hạn Địa ốc Đất Lành cho phép hợp thức hóa căn hộ có diện tích từ 25m2 trở lên.

Không những thế, các văn bản liên quan đến quy hoạch đất đai còn thiếu tính tập trung và thiếu đồng bộ. Trong lúc các chế tài xử lý vi phạm còn chưa đủ sức răn đe, các đối tượng “cò đất” đã tranh thủ lợi dụng dẫn đến sự thiếu minh bạch, thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản trong một số giai đoạn. Theo quy định tại Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại phải bồi thường. Mức xử phạt nếu vi phạm các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Điều 59 Nghị định 16/2022/ NĐ-CP còn thấp, trong khi đó khi thành công một phi vụ môi giới bất động sản họ lại được hưởng lợi từ vài chục triệu, vài trăm triệu thậm chí đến hàng tỉ đồng. So với khoản lợi bất chính các nhà môi giới hưởng được thì mức xử phạt như vậy vẫn còn quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe. Do vậy, để giảm thiểu thực trạng này cần có những chế tài nghiêm khắc về xử lý vi phạm của các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản.

Một số kiến nghị hoàn thiện

Về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Đối với trường hợp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản dưới hình thức doanh nghiệp môi giới bất động sản, để khắc phục những vấn đề còn hạn chế như đã đề cập, đòi hỏi cần phải có những cơ chế giúp kiểm soát hoạt động doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Cần phải siết chặt các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trong việc thực hiện trách nhiệm báo cáo theo mẫu bằng văn bản định kỳ gửi cơ quan nhà nước kiểm soát. Việc này sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước theo dõi, nắm bắt và kiểm soát được hoạt động kinh doanh của các công ty kinh môi giới bất động sản cũng như đánh giá được chất lượng, năng lực thật sự của các công ty này. Bên cạnh đó, cần bổ sung thêm những quy định về người đại diện theo pháp luật của những doanh nghiệp này cũng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản bởi thường người đại diện theo pháp luật của công ty là những người quản lý. Khi các đối tượng này có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sẽ giúp họ có thể quản lý, xây dựng được đội ngũ kinh doanh, tư vấn các sản phẩm bất động sản có tâm, chuyên nghiệp, uy tín, từ đó không chỉ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới mà còn góp phần bảo đảm sự an toàn và tạo được lòng tin cho khách hàng. Ngoài ra, cần bổ sung thêm yêu cầu về tỉ lệ nhân viên có chứng chỉ trong doanh nghiệp. Theo đó, trong một công ty dịch vụ môi giới bất động sản chỉ được phép cung cấp dịch vụ khi bảo đảm có tối thiếu ít nhất

70% nhân viên của công ty có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đối với các nhân viên đã có chứng chỉ môi giới này sẽ được phép trực tiếp cung cấp dịch vụ môi giới với khách hàng, 30% nhân viên còn lại không có chứng chỉ sẽ không trực tiếp thực hiện việc môi giới với khách hàng mà chỉ dừng lại ở việc hỗ trợ các vấn đề liên quan đến việc môi giới theo yêu cầu của công ty và khách hàng nếu có. Điều này sẽ bảo đảm chất lượng dịch vụ môi giới, giúp hạn chế tình trạng các đối tượng không có chuyên môn cũng tham gia vào việc môi giới dẫn đến không bảo đảm cho quyền lợi của khách hàng.

Đối với cá nhân môi giới bất động sản độc lập, pháp luật kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh lại theo hướng cá nhân môi giới bất động sản muốn có chứng chỉ hành nghề môi giới thì phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đồng thời bỏ quy định cá nhân độc lập hành nghề môi giới bất động sản. Theo đó, để được hoạt động môi giới, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp và có nghĩa vụ cung cấp thông tin của đơn vị mình đến sở xây dựng địa phương và Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) để được đăng tải công khai trên hệ thống quản lý của địa phương, cũng như phải thực hiện chế độ báo cáo định kỳ. Việc sửa đổi, bổ sung các quy định theo phương án nêu trên sẽ tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, tính minh bạch cao. Cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát tốt thị trường, khắc phục được hiện tượng “sốt ảo”, “bong bóng” bất động sản do các môi giới độc lập gây ra, từ đó, tránh thất thu thuế cho Nhà nước. Đặc biệt, việc sửa đổi, bổ sung các quy định như trên cũng sẽ tạo ra nguồn nhân lực chất lượng cao trong lĩnh vực dịch vụ môi giới bất động sản. Nâng cao trách nhiệm của đội ngũ môi giới, bảo đảm được quyền lợi của người dân khi tham gia thị trường, hạn chế được tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự an ninh xã hội. Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền cần có các chính sách hậu kiểm, kiểm tra quá trình hoạt động động của các cá nhân, tổ chức hành nghề môi giới bất động sản để kịp thời xử lý và ngăn chặn hành vi vi phạm các quy định về điều kiện hành nghề.

Về chất lượng người môi giới, đào tạo người môi giới

Cần tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và siết chặt khâu cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chỉ cấp cho những cá nhân thực sự bảo đảm về chất lượng và điều kiện hành nghề. Chính phủ cũng cần nghiên cứu và bổ sung thêm những quy định cụ thể hơn về chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, kỹ năng hành nghề môi giới. Cần thiết có những quy định bắt buộc nhà môi giới phải tham gia các khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và kỹ năng hành nghề để góp phần chuẩn hóa đội ngũ môi giới bất động sản. Cần có một cơ chế siết chặt chất lượng các kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, vấn đề thi cử phải bảo đảm được tính khách quan. Mặc dù pháp luật cho phép sở xây dựng có thể ủy quyền cho các tổ chức khác tổ chức kỳ thi sát hạch nhưng cần phải bảo đảm trong hội đồng thi có người của sở xây dựng, việc thi cử phải thực sự chất lượng, khách quan và công bằng. Hơn nữa, cũng cần phải sửa đổi, bổ sung quy định về tiêu chuẩn của đội ngũ những người tham gia đào tạo, bồi dưỡng môi giới bất động sản. Để có thể đứng lớp, trực tiếp giảng dạy và đào tạo, họ cần là những người có chuyên môn về lĩnh vực bất động sản hoặc là những người có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực này.

Về đạo đức trong hoạt động môi giới bất động sản

Muốn xây dựng đội ngũ các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp thì một trong những điều kiện là phải xây dựng các quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản. Bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp này sẽ định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, mang tính công khai, minh bạch và nâng cao uy tín, hình ảnh, vị thế của môi giới trong xã hội(9). Đồng thời sẽ là cơ sở để có chế tài xử lý các trường hợp cố tình vi phạm đạo đức hành nghề môi giới bất động sản.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã ban hành bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản với 20 quy tắc chi tiết, cụ thể. Đây được xem là “kim chỉ nam” hành động cho các nhà môi giới ở Việt Nam, phần nào giúp nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức hành nghề. Nhưng điểm hạn chế của bộ quy tắc này là chỉ áp dụng cho các nhà môi giới là thành viên của họ. Do vậy, các quy tắc về đạo đức nghề môi giới bất động sản cần phải được nâng lên thành luật và áp dụng phổ biến đối với tất các nhà môi giới trong phạm vi cả nước.

Ngoài ra, để giảm thiểu thấp nhất những rủi ro không đáng có, khách hàng nên tìm đến những công ty môi giới lớn khi có nhu cầu, các công ty này sẽ kiểm định chất lượng, pháp lý dự án rất kỹ trước khi nhận bán.

Về chế độ thù lao hoa hồng

Nhà nước cần nghiên cứu ban hành các quy định về bảo hiểm rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng. Đồng thời bắt buộc khách hàng phải công khai tài khoản cá nhân khi ký kết hợp đồng môi giới bất động sản, bên cạnh đó cũng cần sửa đổi, bổ sung các quy định theo hướng tăng hình phạt trong trường hợp khách hàng trốn tránh, không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết đối với nhà môi giới. Tuy nhiên, chế độ thù lao, hoa hồng chủ yếu vẫn dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch, do đó, bên cạnh việc tuân theo những quy định của pháp luật thì các bên cần phải tôn trọng đạo đức hành nghề môi giới bất động sản.

Xử lý vi phạm

Thường xuyên kiểm tra, tăng cường giám sát hoạt động của nhà môi giới để kịp thời xử lý các trường hợp vi phạm. Có những quy định tăng mức xử phạt đối với từng mức độ vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn cho khách hàng thì phải truy cứu trách nhiệm hình sự.

Kết luận

Nếu một số giải pháp kiến nghị nêu trên được thực thi hiệu quả sẽ góp phần đưa hoạt động môi giới đi vào nề nếp, chính quy và chuyên nghiệp hơn. Ngân sách nhà nước sẽ được tăng thêm một phần lớn từ đóng góp của lực lượng môi giới bất động sản. Bên cạnh việc điều chỉnh, hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản thì pháp luật cũng cần quan tâm đến việc hoàn thiện các quy định đối với các lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản bởi chúng có ảnh hưởng lẫn nhau. Không chỉ các chủ thể môi giới bất động sản cần phải nâng cao kiến thức, kỹ năng, đạo đức hành nghề mà cả những chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản đều cần phải trang bị cho mình những kiến thức cần thiết, khả năng giao tiếp, ứng xử để tham gia vào các lĩnh vực có liên quan mật thiết với môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản là giao dịch bất động sản, phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản.

 ThS TRẦN LINH HUÂN

Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh

ĐOÀN THỊ THU HIỀN

TAND Cấp cao tại Đà Nẵng

Bàn về vấn đề lao động cho thuê lại ở nước ta hiện nay