Ảnh minh họa.
Hiện nay, Luật và văn bản hướng dẫn thi hành về quản lý sử dụng chung cư gồm Luật Nhà ở 2014 dành 1 chương VII quy định về quản lý sử dụng chung cư tại Điều 26 về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Theo đó, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại gồm: Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật; Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật này; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản; Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở 2014; Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật; Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này; Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.
Sau khi đã bàn giao căn hộ thì chủ đầu tư có nghĩa vụ bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Cụ thể quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở 2014 tại Điều 104, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư như sau:
- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:
a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở 2014.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở 2014 và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.
- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở 2014.
Thông tư 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Điều 41 quy định về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư như sau:
- Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm sau đây:
a) Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;
b) Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư;
c) Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này;
d) Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư;
đ) Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;
g) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;
h) Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận;
i) Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;
k) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật;
l) Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này.
Điểm k khoản 1 Điều 41 được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư: “k) Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm của mình liên quan đến quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.”
Ban quản trị nhà chung cư được quy định tại Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:
- Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội. Theo đó Hội nghị nhà chung cư lần đầu cần được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua); trường hợp quá thời hạn quy định mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao. Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết.
- Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư.
- Về quản lý và sử dụng nhà chung cư được quy định tại Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Cụ thể, Điều 35 Thông tư 06/2019/TT-BXD về các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư gồm: Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Đối với quy định về sử dụng quỹ bảo trì được quy định tại Điều 36 liên quan đén bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
- Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.
- Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại Khoản 1 Điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ban quản trị) theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập quy định tại khoản 1 Điều này.
- Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.
Với các quy định pháp luật hiện hành cho thấy về tiêu chí chung tính toàn diện và tính đồng bộ các văn bản về hành đúng nguyên tắc bảo đảm tính hợp hiến, tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật từ Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản và các Nghị Định, Thông tư hướng dẫn thi hành. Quản lý và sử dụng chung cư cần tuân thủ các quy định trong Luật Nhà ở kết hợp với tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên là chủ sử dụng, chủ đầu tư, Ban quản trị chung cư.
Luật Nhà ở quy định những quy tắc chung quản lý sử dụng chung cư, Thông tư 16, Thông tư 19 bao gồm những quy định về trình tự thủ tục cụ thể tổ chức Hội nghị Nhà chung cư, quản lý phần sở hữu chung, phần sử dụng chung, quản lý vận hành chung cư, bảo trì chung cư,…Tính phù hợp của hệ thống pháp luật thể hiện ở nội dung của hệ thống pháp luật luôn có sự tương quan với trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Sự phù hợp của các văn bản quy phạm pháp luật Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, các nghị định hướng dẫn thi hành đã ngày càng phù hơp với các quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội nên sẽ bảo đảm cho tính khả thi và hiệu quả của pháp luật.
Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật
Mặc dù hệ thống pháp luật được đánh giá là tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhưng trên thực tế khi vận hành vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Câu chuyện mâu thuẫn này có xu hướng gia tăng tại các đô thị lớn.
Theo thống kê đến tháng 11/2019, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Với tỷ lệ căn hộ chung cư ngày càng tăng, song song đó, vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao. Dẫn chứng số liệu thống kê từ Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), ông Vũ Tiến Thành cho biết, chỉ riêng trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở thành phố xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh phải xem xét, giải quyết.
Quan sát cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân; cư dân với Ban quản trị/Ban quản lý; cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với Ban quản trị/Ban quản lý…
Nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp liên quan ba nhóm vấn đề gồm chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị, tranh cãi chung quanh việc đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, thu chi tài chính; không thống nhất xác định sở hữu chung - riêng, chậm cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư thế chấp dự án ngân hàng…
Về việc chậm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư
Tranh chấp quỹ bảo trì nhà chung cư đang diễn ra dai dẳng, khó giải quyết tại nhiều dự án, từ chung cư giá rẻ cho đến chung cư cao cấp. Tình trạng chủ sở hữu các căn hộ yêu cầu chủ đầu tư công khai, minh bạch chi phí và quỹ bảo trì tòa nhà, trả sổ đỏ cho người dân, bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị xảy ra tại nhiều nơi. Anh Nguyễn Ngọc Hà, một cư dân sinh sống tại chung cư Hòa Bình Green City 505 phố Minh Khai cho biết: Số tiền quỹ bảo trì do người dân đóng góp khi mua nhà tại dự án này rất lớn, ước tính hơn 40 tỉ đồng. Ban quản trị nhà chung cư đã được UBND quận Hai Bà Trưng thành lập từ tháng 3/2019, nhưng chủ đầu tư là Công ty TNHH Hòa Bình chậm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị, khiến các cư dân bức xúc. UBND thành phố đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư do chậm bàn giao quỹ bảo trì, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao ngay kinh phí quỹ bảo trì cho Ban quản trị theo quy định.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay trên địa bàn thành phố đã thành lập được hơn 630 Ban quản trị trong tổng số hơn 830 nhà chung cư. Đối với 526 nhà chung cư có kinh phí bảo trì, có gần 400 chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị, còn gần 130 chung cư chưa bàn giao quỹ bảo trì. Để tăng cường công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, Sở Xây dựng đã kiểm tra 79 nhà chung cư, qua đó xử phạt hành chính 13 trường hợp với số tiền 860 triệu đồng; đồng thời báo cáo, đề xuất UBND thành phố có văn bản yêu cầu 25 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị và quyết định cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với Công ty cổ phần Xây dựng số 3. UBND thành phố đã ủy quyền cho UBND các quận, huyện ban hành quyết định cưỡng chế đối với năm chủ đầu tư. Tuy nhiên, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội thừa nhận, công tác tổ chức hội nghị nhà chung cư thành lập Ban quản trị, bàn giao hồ sơ, bàn giao kinh phí bảo trì, xác định và bàn giao diện tích sử dụng chung, riêng, vẫn chậm trễ. Nhiều chủ đầu tư cố tình chây ỳ chiếm dụng nguồn quỹ bảo trì tòa nhà.
Quy định đóng quỹ bảo trì là giải pháp đúng đắn, giúp chung cư được duy trì, bảo dưỡng, vận hành theo quy định, bảo đảm an toàn cho người dân. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở của chính sách, tự ý sử dụng khoản tiền quỹ bảo trì theo mục đích riêng, không trao trả hoặc không trả đủ cho Ban quản trị chung cư, khiến tranh chấp giữa hai bên ngày càng gay gắt. Dưới tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nhiều chủ đầu tư còn bị cư dân dự án kiện vì tiến độ bàn giao trễ, Ban quản lý chung cư lơ là công tác phòng chống dịch, cháy nổ...
Một trong những lý do chậm bàn giao quỹ bảo trì là do mức tiền xử phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP tại Điều 66. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:
a) Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định;
b) Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.
Với quy định xử phạt như trên vẫn còn thấp với chủ đầu tư và vi phạm chậm bàn giao phí bảo trì.
Một số vi phạm khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ do chủ đầu tư không thực hiện cam kết khi quảng bá về dự án, chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết bị trong căn hộ mà không có sự thỏa thuận của người mua; chủ đầu tư thu phí cao, dịch vụ kém, không bảo đảm an ninh, vệ sinh, phòng cháy chữa cháy.
Mâu thuẫn về việc thu phí dịch vụ đã và đang là vấn đề tồn tại ở nhiều dự án chung cư. Ngoài vấn đề đắt hay rẻ, điều mà các cư dân quan tâm còn nằm ở tính minh bạch và công khai các khoản thu chi. Về mức phí dịch vụ tại các chung cư, hiện chưa có một con số chung cho tất cả các chung cư mà mức phí tại mỗi chung cư là khác nhau nhưng đều phải căn cứ vào hệ thống dịch vụ thực tế cũng như ý kiến của cư dân sinh sống tại chung cư đó. Theo quy định, nếu chủ đầu tư không được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua mức phí dịch vụ mới bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín mà vẫn áp dụng mức phí dịch vụ mới, hoặc ngừng cung cấp dịch vụ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tiêu dùng là trái với quy định của pháp luật. Việc thu phí dịch vụ tại các dự án chung cư có thể điều chỉnh phù hợp theo từng thời điểm nhưng việc tăng giá phải có lộ trình và phải có lý do chính đáng.
Theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trong đó, Điều 4 quy định về nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
Đối với mức thu phí tăng phải được đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ được thông qua khi có tối thiểu 75% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư tán thành: Đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành; Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì; Đề xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Mức phạt đối với hành vi quản lý sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định được quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP tại Điều 66. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư gồm: Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư nếu quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định,…
Để giảm các tranh chấp liên quan đến phí quản lý vận hành chung cư cần thực hiện đúng quy định về việc thông qua mức phí tăng khi được số lượng thành viên Ban quản trị thông qua, việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở.
Đề xuất giải pháp hoàn thiện
Để hóa giải những tranh chấp, khiếu kiện tại chung cư cao tầng tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án… Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nước cũng nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.
- Tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư với mục tiêu bảo đảm quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư được an toàn, hạn chế các tranh chấp, khiếu kiện, bảo đảm trật tự an toàn xã hội.
- Phối hợp rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư; Nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định đối với mức xử phạt tăng mức xử phạt đối với vi phạm quy định về sử dụng chung cư.
- Đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành…
- Đồng thời, thực hiện rà soát việc sử dụng đất xây dựng chung cư đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Rà soát việc chấp hành Giấy phép xây dựng các dự án chung cư liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ảnh hưởng đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người dân mua nhà, nhằm giải quyết dứt điểm những tranh chấp, khiếu kiện trong thời gian vừa qua.
- Về phía các chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm chủ đầu tư, BQT, BQL phải báo cáo rõ việc thu - chi - số dư và việc sử dụng số dư (nếu có). Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện rõ trong hợp - Ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quan tâm, là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn. Điều này cũng đòi hỏi cư dân có sự lựa chọn nghiêm túc từ Ban quản trị để có một Ban quản lý khách quan, đảm bảo quyền lợi các bên. Xử lý nghiêm minh những sai phạm theo thẩm quyền.
- Khi có tranh chấp, khiếu kiện cư dân có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ (ví dụ về tài chính) cho đến khi có phán quyết của cơ quan tố tụng/trọng tài.
Luật sư PHẠM THỊ BÍCH HẢO
Công ty luật TNHH Đức An
