Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi chưa huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc được công chứng trước đó

Ảnh minh họa. 

Sự cẩn trọng khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc đôi khi đã dẫn đến những rắc rối không cần thiết đối với bên nhận đặt cọc[3] khi hai bên không đi đến việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (“hợp đồng chuyển nhượng”) và bên đặt cọc không đồng ý thực hiện thủ tục huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc là nguyên do khiến cho bên nhận đặt cọc gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác sau này. Bởi một bộ phận không nhỏ công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng theo quan điểm không thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi hợp đồng đặt cọc trước đó chưa được các bên huỷ bỏ theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2018)  hoặc chưa có phán quyết của Toà án có thẩm quyền về việc huỷ hợp đồng đặt cọc khi bên nhận đặt cọc khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc.

Lợi dụng tình thế khó khăn này của người nhận đặt cọc, bên đặt cọc có thể đưa ra yêu sách được nhận lại khoản tiền đặt cọc dù cho bên đặt cọc là bên vi phạm nghĩa vụ đã thoả thuận tại hợp đồng để đồng thuận huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc tại tổ chức hành nghề công chứng. Tình huống này thường xảy ra khi bên đặt cọc không xoay sở đủ tài chính để thanh toán cho giao dịch chuyển nhượng hoặc trường hợp bên đặt cọc nhận định quyền sử dụng đất không mang lại giá trị như nhận định tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc khi thị trường biến động và quyết định “bỏ cọc”. Để tránh một vụ kiện với tiến trình tố tụng kéo dài, bỏ lỡ cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc để thực hiện đúng nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng mới, bên nhận cọc nhiều khi phải chấp nhận yêu sách này của bên đặt cọc.

Trong một số trường hợp nhất định, khi bên nhận đặt cọc đồng thời là một bên đương sự trong vụ án tranh chấp dân sự khác đang được giải quyết tại toà án có thẩm quyền, là bên có khả năng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản với chủ thể khác thì tình thế khó khăn khi không chuyển nhượng được quyền sử dụng đất do vướng hợp đồng đặt cọc được công chứng trước đó có thể là tình thế “được sắp đặt” để ngăn chặn bên có nghĩa vụ chuyển nhượng tài sản thay vì đương sự (có tranh chấp với bên nhận đặt cọc) yêu cầu toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, chẳng hạn như biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại khoản 11 Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 - biện pháp phong toả tài sản của người có nghĩa vụ (bên nhận đặt cọc). Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án[4].

Thay vì bên đương sự có yêu cầu (bên có tranh chấp dân sự với bên nhận đặt cọc) phải thực hiện nhiều thủ tục phức tạp, phải chứng minh giá trị tài sản yêu cầu phong toả vì Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định trường hợp áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời này thì chỉ được phong tỏa tài sản có giá trị tương đương với nghĩa vụ tài sản mà người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời có nghĩa vụ phải thực hiện. Trong khi đó, để chứng minh được giá trị tài sản yêu cầu phong toả thì cần chứng cứ chứng minh hợp pháp là chứng thư thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá độc lập. Và chứng thư thẩm định giá chỉ có thể được phát hành khi tổ chức thẩm định giá có hồ sơ, tài liệu thể hiện căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất cần định giá và bên yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cũng phải mất một khoảng thời gian nhất định mới có thể thu thập được tài liệu này hoặc phải nhờ sự hỗ trợ thu thập tài liệu này từ toà án, tốn kém chi phí do phát sinh thủ tục định giá tài sản.

Đồng thời, người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời còn phải nộp cho Tòa án chứng từ bảo lãnh được bảo đảm bằng tài sản của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác hoặc của cơ quan, tổ chức, cá nhân khác hoặc gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá do Tòa án ấn định nhưng phải tương đương với tổn thất hoặc thiệt hại có thể phát sinh do hậu quả của việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng[5].

Những quy định chặt chẽ của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 đối với yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như người viết đã đề cập, trong đó có nghĩa vụ nộp khoản tiền bảo đảm của bên yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm mục đích bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người bị yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và ngăn ngừa sự lạm dụng quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ phía người có quyền yêu cầu. Vì vậy, trong trường hợp nếu có thể lợi dụng “quyền năng” của hợp đồng đặt cọc được công chứng thì tính nhân văn trong quá trình áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi cân nhắc, xem xét đến thiệt hại của người bị áp dụng đã có thể không còn phát huy đúng ý nghĩa của quy định.

Quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi tồn tại hợp đồng đặt cọc được công chứng trước đó

Người viết cho rằng, sự thận trọng của công chứng viên khi từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng vì chưa huỷ hợp đồng đặt cọc được công chứng trước đó được xuất phát từ những khía cạnh như hiện tại chưa có án lệ nào về trường hợp hợp đồng chuyển nhượng được giao kết khi hợp đồng đặt cọc được công chứng trước đó chưa được huỷ bỏ[6]; chưa có hướng dẫn nghiệp vụ công chứng về áp dụng pháp luật thống nhất từ phía cơ quan có thẩm quyền cho trường hợp này, mục đích ngăn ngừa, hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh đối với loại tài sản có giá trị cao là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất…

Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, khi căn cứ những quy định của pháp luật hiện hành thì hành vi từ chối công chứng giao dịch chuyển nhượng trong những trường hợp này là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013, cũng như Bộ luật Dân sự 2015 khi quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất, quy định về hợp đồng đặt cọc (trừ trường hợp tại hợp đồng đặt cọc các bên có thoả thuận bên nhận đặt cọc không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi các bên chưa huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc được công chứng).

Thứ nhất, theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013; Đất không có tranh chấp[7]; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Đất đang có tranh chấp được hiểu là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Tại thời điểm công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng giải quyết hồ sơ chuyển nhượng nếu chưa có chủ thể nào khởi kiện bên chuyển nhượng tại Toà án có thẩm quyền hoặc chưa làm đơn đề nghị chủ tịch uỷ ban nhân dân cấp xã, cấp huyện giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì được xem là quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không có tranh chấp và người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng khi đáp ứng đủ các điều kiện khác theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Hiện tại, điểm b, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 kế thừa Điều 188 Luật Đất đai 2013 và làm rõ thêm nội hàm đất không có tranh chấp khi quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Thứ hai, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc trước đó, đã được tổ chức hành nghề công chứng công chứng hợp đồng chưa bị huỷ bỏ theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 nhưng cần làm rõ đối tượng của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khoản tiền đặt cọc, không phải là quyền sử dụng đất. Trong trường hợp các bên có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo việc chuyển nhượng này thì đối tượng tranh chấp là khoản tiền đặt cọc, là quyền và nghĩa vụ của các bên khi vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc[8]. Vì vậy, dù rằng hợp đồng đặt cọc giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc chưa bị huỷ bỏ theo quy định tại Điều 51 của Luật Công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) thì công chứng viên vẫn có quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng bởi đối tượng bị tranh chấp (nếu có tranh chấp) trong trường hợp này là khoản tiền đặt cọc, là quyền, nghĩa vụ giữa các bên theo quy định tại hợp đồng đặt cọc.

Đồng thời, hiện tại, Toà án nhân dân Tối cao đang dự thảo nghị quyết hướng dẫn về hợp đồng đặt cọc. Trên cơ sở những vướng mắc của một số Tòa án địa phương đề nghị xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp đặt cọc, dự thảo Nghị quyết hướng dẫn việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc được thực hiện theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở quy định tại điểm m khoản 2 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự[9]. Như vậy, với hướng quy định này của Dự thảo nghị quyết, Toà án nhân dân tối cao đang nhận định tranh chấp hợp đồng đặt cọc không phải là tranh chấp có đối tượng tranh chấp là bất động sản hay tranh chấp đất đai để thẩm quyền giải quyết thuộc về toà án nơi có bất động sản theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Thứ ba, khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc các bên có tồn tại hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không là điều kiện để người sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai 2013. Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Vì vậy, Văn phòng công chứng căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 để công chứng giao dịch chuyển nhượng là phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, Bộ luật Dân sự 2015.

Đề xuất, khuyến nghị

Thứ nhất, về phương diện thống nhất áp dụng pháp luật, trước thực tiễn còn bất cập, gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận đặt cọc trong trường hợp họ là bên thiện chí trong giao dịch, người viết cho rằng cần có hướng dẫn nghiệp vụ từ cơ quan có thẩm quyền quản lý lĩnh vực công chứng[10] (Bộ Tư pháp có quyền ban hành thông tư, quyết định, chỉ thị và các văn bản khác thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ) căn cứ trên các quy phạm pháp luật hiện hành của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 (trong thời gian tới là Luật Đất đai 2024) để không còn tình trạng lợi dụng việc khó khăn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có tồn tại hợp đồng đặt cọc được công chứng trước đó nhằm mục đích trục lợi.

Việc tồn tại thoả thuận có nội dung về thời hạn thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thời hạn của hợp đồng đặt cọc (thời điểm chấm dứt hợp đồng)… khó có thể giải quyết được triệt để vấn đề khi công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng theo quan điểm chỉ thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi hợp đồng đặt cọc được công chứng trước đó đã bị huỷ bỏ theo quy định của Luật công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) hoặc được huỷ bởi bản án, quyết định của toà án có thẩm quyền.

Thứ hai, về phương diện đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận đặt cọc khi họ là bên thiện chí trong giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc thì người viết cho rằng họ cần lưu ý liên quan đến vấn đề lưu vết chứng cứ chứng minh cho sự ngay tình, thực hiện đúng nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận đặt cọc khi tham gia vào quá trình giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Để giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, phải xác định ai là chủ thể vi phạm nghĩa vụ đã thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc để xử lý đối với khoản tiền đặt cọc. Trong trường hợp bên nhận đặt cọc chứng minh được việc họ đã hợp tác cung cấp tài liệu, hồ sơ, nhiều lần liên hệ, thông báo cho bên đặt cọc để các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng bên đặt cọc không đồng thuận thì bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc, khoản tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (chứng cứ thể hiện bên nhận đặt cọc hẹn bên đặt cọc có mặt tại văn phòng công chứng vào thời gian, địa điểm cụ thể nhưng bên đặt cọc vắng mặt, có biên bản ghi nhận sự việc của văn phòng công chứng, thừa phát lại, người làm chứng…).

Như vậy, xuất phát từ thực tiễn áp dụng pháp luật của công chứng viên, đang trao cho hợp đồng đặt cọc được công chứng một “quyền năng” có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, bên nhận đặt cọc khi họ là bên ngay tình, thiện chí trong giao dịch, để có thể chấm dứt triệt để tình trạng này, cần có hướng dẫn áp dụng pháp luật thống nhất từ phía cơ quan có thẩm quyền quản lý hoạt động công chứng.

DƯƠNG THỊ CHIẾN

Công ty Luật TNHH Pros Legal, TP. Hồ Chí Minh

Giải quyết vướng mắc về công chứng, chứng thực liên quan đến người sử dụng đất là 'Hộ gia đình' theo Luật Đất đai năm 2024