Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law.
Khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể. Khung giá đất được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013. Theo đó, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Hiện tại, khung giá đất được quy định cụ thể tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ và có hiệu lực thi hành từ ngày 19/12/2019.
Chính sách về khung giá đất có tác động trực tiếp đến phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư, bồi thường, giải phóng mặt bằng nhất là tại các dự án đang triển khai việc thu hồi đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Điều này có thể tác động đến thị trường quyền sử dụng.
Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Vậy nên, việc Chính phủ đưa ra khung giá đất cụ thể là vô cùng quan trọng.
Trình tự xây dựng khung giá đất được thực hiện như sau:
- Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị trong xây dựng khung giá đất.
- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành.
- Xây dựng khung giá đất và Tờ trình về việc ban hành khung giá đất.
- Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất.
- Thẩm định dự thảo khung giá đất.
- Hoàn thiện khung giá đất trình Chính phủ ban hành.
Một số bất cập trong việc xây dựng khung giá đất
Điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì khung giá đất lại thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Ngay từ khi thông qua Luật Đất đai năm 2013, Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30% đến 60% giá đất thị trường tại địa phương.
Khung giá đất chưa phù hợp với khung giá thị trường cũng bởi quy định pháp luật vẫn còn chưa hợp lý, khó áp dụng trên thực tế. Do chỉ có 3 vùng giá đất và “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể” (khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013), mỗi địa phương vận dụng một cách khác nhau nên rất khó thực hiện được quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, cụ thể: “trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định”.
Ngày 19/12/2019, Chính phủ ban hành Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất, tuy nhiên, việc xây dựng khung giá đất trong cả nước sao cho phù hợp là không đơn giản. Ngoài ra, khi triển khai thực hiện nguyên tắc thứ 4 trong việc định giá đất cũng gặp không ít khó khăn. Điểm d khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phảo đảm bảo nguyên tắc “cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Tuy nhiên, trên thực tế ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ, nhưng giá đất hai bên đường đã khác nhau xa.
Bên cạnh đó, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập. Do đó, giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.
Việc xác định khung giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định bảng giá đất, giá đất cụ thể, nên khi xác định khung giá đất không hợp lý sẽ gián tiếp để lại những hệ lụy khác. Giá đất thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường thực tế sẽ dẫn tới việc khai ít hơn giá trị thật của đất trong hợp đồng chuyển nhượng mua bán quyền sử dụng đất, để giảm thiểu nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
Hiện chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch. Thêm vào đó, việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường, thường thấp hơn hoặc cao hơn tùy vào mục đích của các bên giao dịch.
Giải pháp nào cho việc xây dựng khung giá đất?
Để khắc phục những bất cập trên, thiết nghĩ, cần hoàn thiện khung pháp lý quy định về khung giá đất, cụ thể như sau:
Thứ nhất, khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nhưng lại là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất. Điều này dẫn đến bảng giá đất cung chưa tiệm cận với giá thị trường. Để khung giá đất có giá tối đa và giá tối thiểu gần hơn với giá thị trường thì khung giá đất cần phải được cập nhật thường xuyên hơn thay vì mỗi 5 năm Chính phủ ban hành Nghị định quy định về khung giá đất. Đề xuất Ủy bản Thường vụ Quốc hội thí điểm giao thẩm quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân tại các thành phố tồn tại đất ở đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Thứ hai, quy định cụ thể về áp dụng phương pháp định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ thể, thống nhất kết quả tư vấn xác định giá đất cụ thể từ tổ chức tư vấn độc lập.
Để đảm bảo tính chính xác của giá đất được quyết định, khi tiến hành thẩm định giá đất, xây dựng phương án giá đất thì chủ thể thẩm định giá phải áp dụng ít nhất hai phương pháp định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu. Trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ nên được áp dụng khi thu hồi đất mà trong phạm vi dự án thu hồi chỉ gồm những thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng, cùng khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Đồng thời, xây dựng cụ thể các tiêu chí để đánh giá thế nào là khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Thống nhất quy định về kết quả tư vấn xác định giá đất khi thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện xây dựng phương án giá đất.
Thứ ba, hoàn thiện các mốc thời gian trong quá trình xác định giá đất cụ thể từ thời điểm bắt đầu tiến hành xây dựng phương án giá đất/phương án hệ số điều chỉnh giá đất đến khi ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.
Đặc biệt thời điểm bắt đầu tiến hành xác định giá đất cần được quy định cụ thể trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trên cơ sở kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tránh tình trạng chậm thực hiện xác định giá đất ảnh hưởng đến quyền lợi các bên liên quan. Các mốc thời gian trong quá trình xác định giá đất cụ thể phải đảm bảo nguyên tắc “liền mốc” nghĩa là thời điểm kết thúc bước này sẽ là thời điểm bắt đầu bước kế tiếp nhằm đảm bảo quy trình liền mạch và nhanh chóng. Đồng thời, xác định rõ trách nhiệm các chủ thể tiến hành xác định giá đất khi xảy ra chậm trễ gây thất thoát, thiệt hại kinh tế.
Bên cạnh đó, khi giá đất được quyết định có sự chênh lệch từ 20% trở lên so với Chứng thư thẩm định giá và ý kiến của Hội đồng thẩm định thì phải có thuyết minh giải trình về sự chênh lệch. Việc công khai các thông tin trên nhằm đảm bảo minh bạch các căn cứ trong xác định giá đất cụ thể, phát huy giá trị của việc mở rộng sự tham gia của tổ chức tư vấn định giá độc lập trong quá trình quyết định giá đất của Nhà nước.
Luật sư NGUYỄN THANH HÀ
Chủ tịch Công ty Luật SB Law
Vi phạm hành chính trong hoạt động báo chí bị phạt tới 500 triệu đồng
