Ảnh minh họa.
Theo nội dung Tờ trình số 375/TTr-CP của Chính phủ về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2021-2025), Chính phủ có đề xuất 2 nội dung đáng lưu ý, như: Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép UBND cấp tỉnh thực hiện việc chuyển mục đất sử dụng các loại đất; dự kiến quy hoạch diện tích đất lúa đến năm 2030 giảm 348,77 nghìn ha, tập trung giảm tại vùng đồng bằng sông Hồng (101,8 nghìn ha), vùng đồng bằng sông Cửu Long (88,56 nghìn ha)… và nhiều diện tích sẽ được chuyển sang đất phi nông nghiệp.
Các chuyên gia pháp lý cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là cần thiết, thế nhưng vấn được đặt ra là đề xuất nêu trên có thực sự khả thi cũng như có tác động thế nào đến an ninh lương thực quốc gia?
Luật sư Trương Quốc Hòe cho rằng, đất đai là một loại tài sản đặc biệt và có vai trò rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế. Không những thế, đất đai còn là nơi sinh sống, tồn tại của con người, là mặt bằng để xây dựng tất cả các cơ sở hạ tầng phục vụ các mục tiêu kinh tế - xã hội của quốc gia. Do đó, đối với mỗi quốc gia, các chính sách về đất đai và quản lý đất đai luôn có vai trò quan trọng, bất cứ thay đổi nào về chính sách đất đai đều được cả xã hội hết sức quan tâm.
Đối với đề xuất giảm quy hoạch đất trồng lúa và chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trong quy hoạch sử dụng đất đai quốc gia, có thể thấy rằng bản thân của Tờ trình 375/TTr-CP ngay từ tiêu đề đã đề cập đến nội dung liên quan đến quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Do đó, để có thể đánh giá được một cách toàn diện về vấn đề này, cần phải làm rõ các quy định của Luật Đất đai hiện hành quy định như thế nào về “quy hoạch sử dụng đất đai quốc gia”.
Về mặt thẩm quyền, việc quyết định và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đại tại Điều 45 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:
“Điều 45. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2. Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh...”.
Nhìn chung, quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2013 đã ấn định trách nhiệm và thẩm quyền tối cao về việc phê duyệt và quyết định đối với quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Do đó, bất cứ sự thay đổi nào liên quan đến quy hoạch sử dụng đất phải có sự phù hợp đối với quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã được Quốc hội phê duyệt. Rõ ràng, để có thể đánh giá được các đề xuất của Chính phủ trong Tờ trình 375/TTr có khả thi hay không cần phải có sự so sánh giữa các đề xuất này và nội dung Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Tuy vậy, trong nội dung của Nghị quyết số 67/NQ-CP ngày 12/5/2020 về việc phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 cũng đề cập đến một số định hướng của việc xây dựng quy hoạch như sau:
“3. Nội dung Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
a) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030:
- Điều tra, thu thập, đánh giá tổng hợp các thông tin, tài liệu, hiện trạng sử dụng đất...
- Xác định và khoanh định diện tích các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đến năm 2030: Đất trồng lúa (trong đó có đất chuyên trồng lúa nước cần bảo vệ nghiêm ngặt); đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất rừng sản xuất (trong đó có đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên); đất khu công nghiệp; đất khu kinh tế; đất khu công nghệ cao; đất đô thị; đất quốc phòng; đất an ninh; đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia gồm đất giao thông, đất xây dựng cơ sở văn hóa, đất xây dựng cơ sở y tế, đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao, đất công trình năng lượng, đất công trình bưu chính, viễn thông; đất xây dựng kho dự trữ quốc gia, đất có di tích lịch sử - văn hóa; đất bãi thải, xử lý chất thải; đất chưa sử dụng, gồm đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng trong kỳ quy hoạch và đất chưa sử dụng còn lại...”.
Như vậy, nếu căn cứ vào nội dung này của Nghị quyết 67/NQ-CP thì trong kế hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã được phê duyệt, nhà nước vẫn xác định mục tiêu cần phải tiếp tục xác định bảo vệ nghiêm ngặt diện tích đất trồng lúa (3,3 - 3,5 triệu ha), đất rừng phòng hộ (5 triệu ha), rừng đặc dụng (2,2 triệu ha), đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên và có chỉ giới đỏ khoanh vùng bảo vệ.
Theo Luật sư Trương Quốc Hòe, khi so sánh các chỉ tiêu này đối với đề xuất mới nhất của Chính phủ trong Tờ trình 375/TTr-CP, rõ ràng có thể nhận thấy có sự chưa ăn khớp. Trong thời gian tới, Chính phủ sẽ cần phải có các điều chỉnh về đầ xuất sao cho phù hợp với kế hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất quốc gia được quy định trong Nghị quyết 67/NQ –CP hoặc phải đề xuất Quốc hội có những chỉnh sửa ở trong mục tiêu về nội dung xây dựng quy hoạch sử dụng đất quốc gia sao cho phù hợp.
Cho phép UBND tỉnh chuyển đổi mục đích sử dụng đất là khó khả thi
Về quan điểm cá nhân, Luật sư Trương Quốc Hòe đồng tình đối với đề xuất của Chính phủ về việc giảm quy hoạch đất trồng lúa và tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhiều diện tích từ đất nông nghiệp sang đất nông nghiệp. Bởi lẽ về lâu dài, đây là một quy hoạch đem lại nhiều lợi ích cho người dân mà cụ thể hơn là đối với việc đền bù thu hồi đất, đền bù giải phòng mặt bằng. Hiện nay, đối với đất nông nghiệp, nhiều hộ gia đình đang sử dụng một số diện tích đất không có nhiều giá trị kinh tế hoặc không đủ điều kiện là đất nông nghiệp như đất ao, đất vườn... Kể cả trong trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng đất nông nghiệp là đất trồng lúa thì thực tế cho thấy khi có quyết định thu hồi đất số tiền đền bù mà người dân nhận được quá thấp, không tương xứng với quyền sử dụng đất bị thu hồi.
"Việc đền bù đất nông nghiệp giá “bèo” là câu chuyện chung diễn ra ở rất nhiều các địa phương dẫn đến bức xúc trong nhân dân. Cụ thể tôi xin dẫn ra một trường hợp như sau: Ngày 31/3/2016, UBND TP. Cần Thơ ban hành Quyết định số 878 phê duyệt chủ trương đầu tư, cải tạo xây dựng Trường Trung Hưng 1 tại huyện Cờ Đỏ với diện tích dự kiến thu hồi là 11.378m2. Tuy nhiên, đến ngày 09/12/2016, HĐND TP. Cần Thơ ban hành Nghị quyết số 65, điều chỉnh diện tích thu hồi là 7.500m2. Đây là chủ trương hoàn toàn đúng đắn và hợp lý, phù hợp với thực tế. Vậy nhưng, UBND huyện Cờ Đỏ vẫn ban hành quyết định thu hồi đất của bảy hộ dân tại địa bàn này với diện tích lên tới 10.959,7m2 (vượt hạn mức quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của TP. Cần Thơ gần 3.500m2). Thời điểm UBND huyện Cờ Đỏ ra quyết định cưỡng chế vào tháng 3/2018, mỗi m2 đất nông nghiệp tại đây chỉ được bồi thường 91.000 đồng. Đáng nói là phần diện tích đất bị thu hồi của người dân ở đây nằm sát bên khu chợ sầm uất của xã, có giá chuyển nhượng ngoài thị trường lên đến vài triệu đồng/m2", Luật sư Hòe nêu ví dụ.
Về đề xuất của Chính phủ với việc chuyển đổi nhiều diện tích đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, phần nào cũng sẽ giúp giá đền bù khi người dân bị thu hồi đất được tăng lên. Điều đó là phù hợp với công sức mà người dân bỏ ra để làm tăng giá trị kinh tế của mảnh đất hay ít nhất là tương xứng với công sức mà người dân bảo quan trông nom mảnh đất đó. Nhìn chung, đây là một đề xuất có lợi về nhiều mặt cho người dân. Tuy vậy, khi triển khai đề xuất này Chính phủ cũng cần có sự nghiên cứu và điều chỉnh sao cho có sự phù hợp đối với nội dung xây dựng quy hoạch sửa dụng đất quốc gia đã được phê duyệt.
Bên cạnh đó, việc cho phép UBND cấp tỉnh thực hiện việc chuyển mục đất sử dụng các loại đất: Đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện các dự án mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận theo quy định là khó khả thi bởi lẽ:
Một là, đề xuất này chưa có tính tối ưu hóa về mặt quy định. Hiện nay, dựa trên quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013:
“Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng...”.
Theo như quy định nói trên của Luật Đất đai thì chỉ có các sự án sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì UBND tỉnh chỉ được quyết định khi có văn bản chấp thuận của Thủ tướng. Tuy nhiên, cũng cần phải lưu ý rằng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này buộc phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia mà Quốc hội phê duyệt. Bởi, Quy hoạch sử dụng đất đai quốc gia chính là quy hoạch có tính tổng thể nhất và có giá trị cao nhất trong việc sử dụng đất đai trên phạm vi toàn quốc trong một thời kỳ.
Trong trường hợp này nếu đề xuất của Chính phủ được Quốc hội chấp thuận thì Luật Đất đai sẽ phải tiến hành sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất với dự án bởi đề xuất này đang làm thay đổi về mặt thẩm quyền và quy chế quản lý đối với việc giao đất, cho thuê đất dự án được quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013. Trong trường hợp, sửa luật vì đề xuất trên được phê duyệt, thông thường các luật có thời gian áp dụng rất dài và việc thực hiện mang tính rập khuôn do đó vấn đề thích ứng với các điều kiện phát sinh trên thực tế sẽ gặp nhiều hạn chế. Tuy nhiên, ở chiều hướng ngược lại với quy hoạch sử dụng đất mà Quốc hội phê duyệt và quyết định cũng có giá trị tương đương, thế nhưng trên thực tế Quốc hội mỗi năm họp 2 kì họp nên có thể tiến hành điều chỉnh quy hoạch một cách linh hoạt hơn là việc giao cho UBND tự quyết định.
Hai là, đề xuất này tính khả thi chưa cao đó là tâm lý mong muốn thu hút đầu tư của các tỉnh thành. Thực tế hiện nay, tỉnh thành nào cũng có mong muốn thu hút được các nguồn vốn đầu tư để phát triển địa phương. Tuy nhiên, nếu trao quyền một cách đột ngột cho địa phương quyết định vấn đề chuyển đổi quyền sửa dụng đất mà không có sự xin phép phê duyệt rất dễ dẫn đến tình trạng “ham” dự án mà chuyển đổi "vô tội vạ" dẫn đến phá vỡ kế hoạch sử dụng đất quốc gia đã được Quốc hội phê duyệt. Có thể, trên thực tế các dư án lại không phù hợp với địa bàn dẫn đến dự án bỏ hoang lãng phí đất và đất nông nghiệp một khi đã chuyển đổi sang đất phát triển dự án, đất công nghiệp thì gần như là không thể chuyển đổi ngược lại được.
Thực tiễn hiện nay khi mà các địa phương đang phải dồn sức rà soát các dự án bỏ hoang chính là hậu quả của việc phê duyệt vỡ kế hoạch này. Đơn cử, tại quận Hà Đông, dự án Khu chung cư quốc tế Booyoung được quy hoạch có diện tích khoảng 4,3ha thuộc Khu đô thị Mỗ Lao nằm trên vị trí đắc địa. Dự án đã được khởi công vào tháng 2/2007, nhưng đã đình trệ nhiều năm. Hiện, Công ty mới hoàn thành và đưa vào sử dụng khu nhà CT4 và CT7, còn lại 4 công trình CT2, CT3, CT5, CT6 chưa triển khai, đang trong tình trạng quây tôn và trở thành nơi xả rác, tập kết vật liệu gây ô nhiễm môi trường. Tại quận Hoàng Mai, 21,5ha "đất vàng" dự án Khu chức năng đô thị Trũng Kênh tại phường Thịnh Liệt và Hoàng Liệt bỏ hoang 10 năm nay; hay dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt do Tổng Công ty xây dựng và phát triển hạ tầng Licogi làm chủ đầu tư, kéo dài suốt 16 năm không triển khai… Tương tự, tại huyện Mê Linh là nơi có số dự án chậm triển khai nhiều nhất với gần 50 dự án bất động sản quy mô tới 10 - 100 ha/dự án, tổng diện tích khu dự án là gần 2.000ha nhưng hơn chục năm nay vẫn trong tình trạng dở dang, gây lãng phí lớn tài nguyên đất.
Cá biệt, có 4 dự án "ôm đất xí phần" chậm triển khai hơn 10 năm, bị UBND TP. Hà Nội yêu cầu thanh, kiểm tra, bao gồm: Dự án khu đô thị tại xã Tiền Phong rộng 94ha; Dự án Khu nhà ở Thanh Lâm của Công ty Thương mại và dịch vụ du lịch Phương Viên (xã Đại Thịnh, Thanh Lâm); Dự án Khu đô thị Việt Á của Tập đoàn đầu tư thương mại công nghiệp Việt Á (xã Thanh Lâm) và dự án Khu đô thị Cienco 5 của Công ty CP xây dựng công trình 507 (xã Đại Thịnh).
Theo ý kiến nhiều chuyên gia lĩnh vực đất đai nhìn nhận, tất cả các dự án bỏ hoang trên đều có điểm chung là kéo dài do điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh địa giới hành chính. Dựa vào việc điều chỉnh này, chủ đầu tư cũng kéo dài thời gian làm thủ tục tiếp theo khiến cơ quan chức năng khó xử lý. Những dự án bỏ hoang nói trên cũng chỉ là một trong rất nhiều những dự án “hoang” trên cả nước thể hiện rõ vấn đề địa phương phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm dự án nhưng lại phá vỡ quy hoạch sử dụng đất quốc gia mà Quốc hội phê duyệt.
Như vậy, cần thấy rằng đề nghị về việc trao quyền tự quyết trong chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất làm dự án cho UBND tỉnh trong thời điểm này là chưa hợp lý. Muốn thực hiện được mục tiêu đó cần phải có thêm thời gian nghiên cứu, đánh giá tác động cũng như nhà nước cũng cần có những cơ chế để đồng bộ về mọi mặt tránh trường hợp quy hoạch địa phương phá vỡ quy hoạch tổng thể quốc gia gây lãng phí, thất thoát tài nguyên.
PHƯƠNG THẢO
Cho phép UBND tỉnh thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Cần thiết nhưng phải hết sức cẩn trọng
