Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS.
Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS cho biết hiện nay, pháp luật về đất đai cho phép nhiều người chung quyền sử dụng đất đối với một thửa đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện".
Việc hai hoặc nhiều người cùng mua chung một thửa đất được xem là phương thức tiết kiệm chi phí cho những người không có điều kiện mua riêng một thửa đất hoặc mua chung để đầu tư. Ngoài những lợi ích nhất định mà nó mang lại thì việc cùng mua chung một thửa đất cũng tiềm ẩn rủi ro cho các đồng sở hữu quyền sử dụng đất.
Rủi ro trước mắt có thể thấy là trong quá trình quản lý, sử dụng thửa đất của các đồng sở hữu. Mặc dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất công nhận quyền sử dụng của các đồng sở hữu là như nhau. Tuy nhiên, trên thực tế, phần tiền góp vốn của các đồng sở hữu không phải lúc nào cũng bằng nhau. Do đó, khi phân chia ranh giới để quản lý, sử dụng sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc như trường hợp người góp ít lại sử dụng phần diện tích nhiều hơn và ngược lại. Nhiều trường hợp có thể dẫn đến mâu thuẫn, xảy ra tranh chấp hoặc thậm chí là có các hành vi vi phạm pháp luật.
Ngoài ra rủi ro khi định đoạt quyền sử dụng đất cũng là một điểm đáng lưu ý. Bởi đối với trường hợp một chủ sở hữu muốn chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau: “Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất".
Như vậy, có hai trường hợp có thể xảy ra:
(i) Trường hợp thửa đất hai người cùng đứng tên đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của pháp luật. Khi đó, người sử dụng có thể làm các thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận và chuyển nhượng phần đất mình có quyền sử dụng. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục này vẫn cần sự đồng ý của người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận.
(ii) Đối với trường hợp thửa đất không thể tách thửa do không đủ điều kiện theo quy định, thì người sử dụng đất muốn chuyển nhượng bắt buộc phải có sự đồng ý của người còn lại.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì khi 1 chủ sử dụng muốn chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình bắt buộc phải có sự đồng ý của đồng sở hữu (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác).
Do đó, để tránh rủi ro xảy ra, khi góp tiền mua đất các chủ sở hữu nên thống nhất phần tiền góp và ranh giới phân chia phần diện tích đất mà mỗi người bằng sẽ quản lý, sử dụng và định đoạt tương đương với phần tiền góp bằng văn bản và thực hiện công chứng văn bản đó hoặc thỏa thuận bằng miệng nhưng có ghi âm ghi hình.
PHƯƠNG HUYỀN
Trách nhiệm hình sự của pháp nhân khi vi phạm quy định phòng chống dịch
