Ảnh minh họa.
Một là, sửa đổi khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 như sau: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của những người sử dụng đất trong việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đối với diện tích đất tranh chấp và không bao gồm các tranh chấp trong quá trình thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất, phân chia quyền sử dụng đất.
Khái niệm tranh chấp đất đai tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có phạm vi rất rộng, có thể được hiểu bao gồm các tranh chấp về quyền sử dụng đất (như tranh chấp về ranh giới, tranh chấp đòi lại đất,…); tranh chấp quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình thực hiện các hợp đồng về quyền sử dụng đất (như yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố hợp đồng vô hiệu…); tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn; tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất… Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 không thể hiện rõ, các chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai có bao gồm hay loại trừ các chủ thể xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất, điều này gây khó khăn cho việc thụ lý, giải quyết những vụ án liên quan đến giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất, Tòa án không rõ áp dụng khoản 3 hay khoản 9 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 làm căn cứ thụ lý, giải quyết. Những vướng mắc này cho thấy, nội hàm của khái niệm tranh chấp đất đai tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 gây khó cho việc áp dụng pháp luật về xác định thủ tục giải quyết, chủ thể có thẩm quyền giải quyết,…
Hai là, sửa đổi khoản 2, Điều 202, Luật Đất đai năm 2013 như sau: Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Với các tranh chấp đất đai thuộc khoản 24 Điều 3, theo pháp Luật Đất đai, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc, mang tính tiên quyết (khoản 2, Điều 202), để tiếp tục giải quyết theo các bước tiếp theo: lựa chọn Ủy ban hay Tòa án, theo thủ tục hành chính hay thủ tục tố tụng… Vậy thủ tục hòa giải bắt buộc này có áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất, hoặc các tranh chấp khác có liên quan đến đất đai hay không thì Luật Đất đai năm 2013 không có quy định chính thức. Không nên quy định bắt buộc phải thực hiện hoà giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã đối với tất cả tranh chấp đất đai. Theo đó, nếu các bên tranh chấp về đất đai tự hòa giải được thì không cần phải gửi đơn lên Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Ba là, vướng mắc về thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Cụ thể, trên cơ sở Điều 85, Nghị định 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014, cũng như Quyết định 1839/2014/QD-BTNMT thì với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sẽ theo thủ tục thực hiện đăng ký biến động, đồng thời chỉnh lý trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bước tiếp theo, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ ký phụ lục thuê đất cho chủ thể yêu cầu thuê đất. Tuy nhiên, điều này lại chưa hoàn toàn đồng nhất khi đối sánh vấn đề cùng khoản 2, Điều 172, Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính,... đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này”. Điều này đặt ra vấn đề là với thủ tục chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, trường hợp này có bắt buộc ban hành quyết định cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hay chỉ tiến hành thực hiện đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính. Điều này vẫn chưa được pháp luật làm rõ, dẫn đến việc mỗi tỉnh thành áp dụng theo mỗi phương thức khác nhau, không đồng nhất với mọi địa phương.
Bốn là, về vấn đề tồn tại trong pháp luật hiện hành là tiền đặt cọc đấu giá còn quá thấp. Khoản 5, Điều 59, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định tiền đặt trước chính là tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá. Tiền đặt trước chỉ từ 05% đến 20% mức giá khởi điểm, trong khi nhiều trường hợp giá khởi điểm lại quá thấp nên người trúng đấu giá không phải cân nhắc quá nhiều khi bỏ cọc.
Để hạn chế tình trạng này, tác giả đề nghị Luật Đất đai sửa đổi tách biệt “tiền đặt trước” với “tiền đặt cọc”. Theo đó, tiền đặt trước quy định như hiện nay, còn tiền đặt cọc có thể là từ 20% đến 30% giá đất trúng đấu giá và phải nộp ngay sau khi công bố kết quả. Nếu người trúng đấu giá không nộp đủ tiền cọc thì bị loại và cuộc đấu giá sẽ tiếp tục diễn ra. Ngoài ra đấu giá phải đảm bảo công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh được áp dụng trong tất cả trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không ngoại lệ.
Năm là, liên quan đến người sủ dụng đất có yếu tố nước ngoài Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất không có đối tượng là cá nhân nước ngoài là mâu thuẫn với khoản 2, Điều 159, Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư, xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh. Mặt khác, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ TN&MT quy định về Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần) không hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài nhiều trường hợp học đã nhận bàn giao căn hộ nhưng chưa cấp giấy chứng nhận.
Thạc sĩ, Luật sư ĐÀO NGUYỄN HƯƠNG DUYÊN
Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai
Gian lận trong kinh doanh bảo hiểm: Vướng mắc, bất cập và đề xuất, kiến nghị
