Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS.
Góp ý về các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
Pháp luật về đất đai hiện hành đã quy định về các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ); điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ; trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ và trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế còn thiếu chặt chẽ do các chế tài xử lý cũng như các quy định về điều kiện vốn đầu tư để triển khai sử dụng đất không hiệu quả sau khi trúng đấu giá. Do đó, để khắc phục các tồn tại này, cần phải sửa đổi:
Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, đảm bảo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ hai, dự án đấu giá đất phải dựa trên nguyên tắc nếu đất đã giải phóng mặt bằng thì cần đấu giá đất đối dự án có sử dụng đất đối đất ở, đất thương mại dịch vụ. Còn đối dự án khác có thể đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ ba, tăng cường trách nhiệm của người có tài sản, đặc biệt trong khâu xác định giá khởi điểm, phê duyệt phương án đấu giá, lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản có uy tín, năng lực thực sự, giám sát quá trình đấu giá, dừng các cuộc đấu giá khi phát hiện sai phạm.
Thứ tư, bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất sẽ được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất…
Thứ năm, tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra tổ chức, hoạt động của các tổ chức đấu giá tài sản, giám sát việc tuân thủ pháp luật, tuân theo quy tắc đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ đấu giá viên; kịp thời chấn chỉnh và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm của tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên và cá nhân, tổ chức liên quan.
Thứ sáu, quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thuộc quy định tại Điều 63 (không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất) và Điều 64 (đấu thầu dự án có sử dụng đất) thì phải đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về đầu tư kinh doanh, bảo đảm minh bạch và tính khả thi khi sửa đổi.
Góp ý về đấu thầu Dự án có sử dụng đất trong khu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới chỉ quy định về giao đất thông qua đấu thầu Dự án sử dụng đất mà chưa quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa, đấu thầu trong trường hợp có 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện. Điều này dẫn đến khoảng trống pháp lý cần làm rõ trong mối liên hệ không tách rời với Luật Đấu thầu (sửa đổi). Theo đó, cần sửa đổi:
Thứ nhất, đối với các dự án đã tổ chức thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đấu thầu (không thuộc trường hợp đất sạch, nhà nước bỏ kinh phí giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng), nhà đầu tư đã ứng vốn giải phóng mặt bằng và đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Thứ hai, tại điểm a Khoản 2 Điều 64 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về Tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất với Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên. Trong khi đó, pháp luật về xây dựng, dự án khu đô thị chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên là được đấu thầu. Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao. Tuy nhiên, với hình thức đấu giá, ngân sách nhà nước phải thu xếp trước tiền giải phóng mặt bằng, trung bình khoảng 2,5-5 tỷ đồng/ ha. Như vậy, số tiền phải lên tới hàng trăm tỷ đồng. Không phải địa phương nào cũng có thể bố trí nguồn lực để thực hiện. Do đó, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 ha là không hợp lý, cần làm rõ về mục đích, cơ sở để xác định tiêu chí này cho phù hợp với thực tiễn, rất khó thu hút đầu tư, dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai, gây lãng phí nguồn lực.
Thứ ba, điểm b Khoản 2 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định về tài liệu, giấy tờ giải trình đề xuất hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại các Khoản 1 và Khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 gồm: “b) Bản sao Danh mục dự án thu hồi đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua; giấy tờ chứng minh đất chưa được giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu giải trình khác (nếu có) trong trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013, để đưa dự án đầu tư vào danh mục dự án cần thu hồi đất thì dự án phải phù hợp kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, thuộc trường hợp dự án cần thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai 2013 và trình danh mục đến HĐND cấp tỉnh tại kỳ họp cuối năm của HĐND cấp tỉnh.
Do đó, cần quy định cụ thể về trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, dự án đầu tư sử dụng đất phải thuộc danh mục dự án thu hồi đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua.
Như vậy, cần phải quy định cụ thể các nội dung về xác định danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất; tiêu chuẩn, nguyên tắc xét duyệt trúng thầu; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu…
Luật sư NGUYỄN VĂN TUẤN
Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS
Kỹ năng của Luật sư khi tham gia giải quyết các tranh chấp thương mại
