(LSO) – Trong tình hình giãn cách xã hội hiện nay, các doanh nghiệp, cũng như các cá nhân đang phải đối mặt với vấn đề khó khăn về kinh tế. Chính vì vậy, nhu cầu mong muốn được giảm tiền nhà hoặc tiền đất thuê đang là ý kiến của đại đa số các doanh nghiệp. Tuy nhiên, vấn đề gì sẽ xảy ra nếu như chủ nhà hoặc chủ lô đất cho thuê không có nguyện vọng giảm giá thuê hoặc muốn giảm thì phải đạt được thương lượng nhất định, sẽ như thế nào nếu như hai bên không đạt được thỏa thuận?
Trước thực cảnh tình hình kinh tế mùa dịch Covid-19đang dần trở nên quan ngại, các doanh nghiệp trên địa bàn cả nước lao đao vì nhữngkhoản nợ lãi suất ngân hàng khổng lồ. Tiền thuê nhà hoặc đất lại trở thành mộttrong những vấn đề nan giải cho các doanh nghiệp lớn nhỏ trên cả nước hiện nay.
Với nhiều thông tin trái chiều về việc này, Tạp chíLuật sư online đã liên liên hệ với Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHHĐức An để hiểu rõ thêm và giải đáp thắc mắc về vấn đề này trong thời điểm mùa dịchCovid-19 leo thang căng thẳng.
Theo Luật sư Bích Hảo, áp dụng theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”. Theo đó, một sự kiện được xem là bất khả kháng phải hội đủ các yếu tố cơ bản, đó là:
Thứnhất,"Xảy ra khách quan không thể lường trước được": yếu tố này được hiểulà những sự kiện xảy ra nằm ngoài phạm vi kiểm soát của con người như thiêntai, động đất, sóng thần, dịch bệnh, chiến tranh… mà tại thời điểm thực hiện thỏathuận hoặc trong quá trình thực hiện thỏa thuận không lường trước được hậu quảxảy ra.
Thứ hai, "Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Yếu tố này được hiểu là sự kiện mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng vẫn không thể khắc phục được những hậu quả do sự kiện khách quan không lường trước được gây ra. Nghĩa vụ chứng minh cho sự kiện bất khả kháng thuộc về bên muốn dựa vào sự kiện bất khả kháng để tránh trách nhiệm pháp lý.
Cụ thể hơn, với tính chất của dịch Covid-19, nó cóthể đáp ứng hai điều kiện là: xảy ra một cách khách quan và không thể lường trướcđược.
Tuy nhiên, điều kiện thứ ba ở trên (đã thực hiện tấtcả các biện pháp cần thiết để khắc phục nhưng không khắc phục được) không phảilúc nào cũng dễ chứng minh, và phải được xem xét trong từng tình huống cụ thể.
| Theo Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Điều 421. Sửa đổi hợp đồng 1. Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng. 2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này. 3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản 1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây: Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng; Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh; Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn kh Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên; Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích. 2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. 3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án: Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định; Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi. 4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Căn cứ theo quy định trên, việc thoả thuận sửa đổi hợp đồng có thể thực hiện giữa 2 bên để giảm giá thuê nhà trong trường hợp do dịch bệnh làm ảnh hưởng quá trình kinh doanh của bên thuê nhà. Việc đàm phán giảm giá tiền thuê nhà do hoàn cảnh thay đổi cần linh hoạt tuy nhiên vẫn cần đối chiếu với điều khoản trong hợp đồng thuê nhà để có bổ sung sửa đổi hợp lý. Nếu hai bên vẫn tranh chấp không thoả thuận được thì có thể khởi kiện tại Toà án nhân dân nơi có bất động sản để giải quyết. |
LÂM HOÀNG
