Hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền sở hữu và các quyền khác đối với Condotel trong hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam

1. Khái quát về Condotel và một số mô hình kinh doanh Condotel

1.1. Khái niệm và đặc điểm Condotel 

Thuật ngữ “Condotel” xuất phát từ một loại hình bất động sản có nguồn gốc từ nước ngoài. Xét về mặt từ ngữ, Condotel là sự kết hợp của hai từ “Condominium” [1] và “Hotel” [2], dịch sang tiếng Việt là “Căn hộ khách sạn”. Condotel được nhà đầu tư bán riêng lẻ, cho phép khách hàng có quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê, thiết kế theo kiểu căn hộ chung cư nhưng được tích hợp thêm những dịch vụ, tiện ích của khách sạn nhằm đáp ứng và phục vụ cho mục đích cơ bản là lưu trú trong một thời gian hoặc để nghỉ dưỡng.

Khác với căn hộ chung cư, mục đích chính Condotel là kinh doanh, phục vụ cho du lịch nghỉ dưỡng, lưu trú ngắn hạn và tạo ra dòng tiền thường xuyên nếu được sử dụng vào mục đích cho thuê, kinh doanh dịch vụ lưu trú. Còn mục đích cư trú thường xuyên, lâu dài, sử dụng như nhà ở thì chỉ được coi là mục đích thứ yếu. Mục đích này xuất phát từ chức năng của loại hình Condotel, chúng mang chức năng của khách sạn, nói cách khác, chúng có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ phục khách hàng. Thêm nữa, ngoài chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp (người mua Condotel để kinh doanh và cho thuê), Condotel còn chịu sự quản lý của một đơn vị điều hành các vấn đề như cho thuê, đặt phòng và các hoạt động khác.

Nói tóm lại, có thể hiểu Condotel là mô hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Mỗi căn hộ trong Condotel được bán riêng lẻ như những căn hộ chung cư nhưng có cơ sơ vật chất, dịch vụ và được quản lý như một phòng khách sạn. Tiền cho thuê căn hộ sẽ được chia theo thỏa thuận giữa công ty quản lý và chủ căn hộ [3].

Như đã đề cập, Condotel là một loại hình bất động sản. Tuy nhiên, do tính mới của mô hình, Việt Nam chưa có quy định trực tiếp định danh, định nghĩa Condotel trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư. Chính vì vậy, so với các bất động sản truyền thống khác, Condotel có một số đặc điểm nổi bật sau:

Thứ nhất, Condotel là loại bất động sản đa phương thức sử dụng nhưng phương thức chính là lưu trú ngắn hạn. Chủ sở hữu Condotel có thể sử dụng Condotel để ở, để phục vụ sinh hoạt của cá nhân, gia đình hoặc phần nhiều là có thể dùng để kinh doanh theo hình thức cho thuê để tạo ra dòng tiền. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phương thức sử dụng chính của Condotel là lưu trú ngắn hạn. Theo pháp luật Hoa Kỳ, Condotel còn được gọi là “second home” [4], dạng bất động sản được người mua sử dụng ngắn hạn. Condotel được xây dựng chủ yếu tại các khu vực có vị trí thuận lợi cho nghỉ dưỡng, du lịch, ít khi được thấy tại các khu dân cư với mục đích cư trú thường xuyên, lâu dài của một cá nhân, hộ gia đình.

Thứ hai, Condotel là căn hộ tích hợp những dịch vụ, tiện ích của khách sạn. Thông thường, khi đặt phòng và nghỉ ngơi tại một phòng khách sạn, các tiện ích mà khách hàng được cung cấp bao gồm: phục vụ bữa sáng, dọn phòng, xe đưa đón,... [5] Bởi sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn, Condotel được tập trung phát triển ở những điểm du lịch nổi bật. Chủ sở hữu căn hộ Condotel vừa có thể sử dụng căn hộ với những tiện ích của khách sạn, vừa có thể kinh doanh theo hình thức cho thuê nhằm mục đích sinh lời.

Thứ ba, Condotel có sự tham gia của đơn vị điều hành các vấn đề về quản lý, vận hành, bảo trì. Trong thời gian chủ sở hữu không sử dụng Condotel, đơn vị điều hành, trong đó chủ yếu là các khách sạn sẽ quản lý, bảo trì và vận hành căn hộ để tạo ra dòng tiền từ việc khai thác loại hình bất động sản này. Chủ sở hữu căn hộ sẽ phải trả cho đơn vị này các chi phí liên quan đến việc quản lý, vận hành, bảo trì căn hộ hoặc phải phân chia lợi nhuận với các đơn vị này (khi chủ sở hữu không tự khai thác Condotel để cho thuê). Việc cho thuê này tương tự với giao dịch đặt phòng khách sạn, người thuê căn hộ thường chỉ việc đặt phòng với đơn vị vận hành mà không mấy khi phải trực tiếp làm việc hay xác lập giao dịch với chủ sở hữu Condotel [6].

Thứ tư, lợi nhuận từ việc kinh doanh Condotel sẽ được chia theo thỏa thuận giữa đơn vị điều hành với chủ sở hữu căn hộ và một số đơn vị khác như công ty vận hành, ban quản lý Tòa nhà, chủ đầu tư,... (trừ trường hợp chủ sở hữu tự khai thác Condotel để cho thuê). Mức lợi nhuận từ việc cho thuê Condotel sẽ được các bên thỏa thuận. Mức lợi nhuận này phụ thuộc vào các yếu tố như giá cho thuê phòng/đêm, công suất phòng khái thác thực tế, chi phí quản lý vận hành,...

1.2. Một số mô hình kinh doanh theo hình thức cho thuê Condotel 

Thứ nhất, mô hình cam kết lợi nhuận.

Mô hình cam kết lợi nhuận là mô hình khi chủ đầu tư hoặc tổ chức trung gian chuyên cung cấp dịch vụ cho thuê căn hộ cam kết với chủ sở hữu Condotel một khoản lợi nhuận nhất định trong 05 năm đến 10 năm đầu tiên với. Sau thời gian cam kết, mô hình sẽ trở thành mô hình không cam kết lợi nhuận. Việc kinh doanh theo mô hình này có thể được thực hiện thông qua hai hình thức: (i) Chủ sở hữu uỷ quyền cho chủ đầu tư/đơn vị quản lý để khai thác khách du lịch thuê các căn hộ Condotel; (ii) Nhà đầu tư ký gửi Condotel của mình cho các tổ chức trung gian như các sàn giao dịch bất động sản, các công ty du lịch lữ hành,... làm trung gian môi giới về việc cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các nhà đầu tư bất động sản thứ cấp. Các dự án tiêu biểu cho mô hình cam kết lợi nhuận trên thị trường bất động sản thời gian qua như: Cocobay Đà Nẵng, Vinpearl Lê Thánh Tông, Vinpearl Trần Phú, Việt Nam…[7].

Thứ hai, mô hình không cam kết lợi nhuận.

Mô hình cam kết không lợi nhuận là mô hình xuất hiện khi các chủ sở hữu căn hộ tự mình khai thác nguồn khách có nhu cầu nghỉ dưỡng và cho khách hàng thuê trong thời gian mình không sử dụng. Mô hình này ít phổ biến bởi nó không tạo ra nhiều lợi nhuận cho chủ sở hữu.

Khác với mô hình cam kết lợi nhuận, khi chủ đầu tư tự mình cho thuê Condotel, khách hàng thuê là bên được quyền kí gửi Condotel cho chủ đầu tư để khai thác, quản lí và chia sẻ lợi nhuận theo doanh thu thực tế. Trên thị trường Condotel, mức chia sẻ lợi nhuận này thường dao động ở mức 80/20 hoặc 85/15 (chủ sở hữu nhận 80% hoặc 85% lợi nhuận, chủ đầu tư nhận 20% hoặc 15% lợi nhuận). Đặc biệt, với các dự án không cam kết như The Arena Cam Ranh [8], khách hàng hoàn toàn có thể tự khai thác căn hộ bằng cách kết hợp với các đơn vị du lịch hoặc có thể sử dụng để ở như căn hộ chung cư bình thường.

1.3. Khái niệm và đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Từ khái niệm trên, có thể hiểu kinh doanh bất động sản cho thuê là một hình thức của việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động kinh doanh. Theo đó, có 03 đặc điểm cơ bản của hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê như sau: (i) là ngành nghề kinh doanh có điều kiện về chủ thể, vốn, tư cách pháp lý,..; (ii) đối tượng kinh doanh bất động sản cho thuê là một loại hàng hóa đặc biệt là bất động sản có giới hạn và không thể di dời được, giá trị sử dụng lâu dài và vĩnh viễn; (iii) là hoạt động có mục đích lợi nhuận [9].

2. Quyền sở hữu và các quyền khác đối với Condotel trong hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam

Như đã đề cập, Condotel là một loại hình bất động sản, một loại tài sản hữu hình, gắn liền với đất đai. Việc xác lập chủ sở hữu Condotel trong hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê dựa trên 02 căn cứ: (i) Từ việc tạo lập Condotel; (ii) Thông qua giao dịch Condotel [10].

2.1. Quyền sở hữu Condotel của nhà đầu tư sơ cấp xác lập từ việc tạo lập Condotel

Tư cách của chủ sở hữu Condotel được xác định dựa vào nguồn gốc đất xây dựng Condotel. Đối với Condotel, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận người sử dụng đất có thể thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm. Theo đó, quyền của người sử dụng đất sẽ tương ứng với “khoản tài chính” họ bỏ ra, nói cách khác “tài chính” càng nhiều, “quyền” của họ càng được mở rộng. Do vậy, có thể chia ra 02 trường hợp như sau:

Thứ nhất, nhà đầu tư sơ cấp được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp này, chủ đầu tư sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản xây dựng Condotel, họ có quyền sử dụng đất, đồng thời có quyền sở hữu tài sản găn liền với đất. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, chủ thể này hoàn toàn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Do vậy, họ hoàn toàn có thể thực hiện việc giao dịch mua bán, cho thuê Condotel theo đúng quy định pháp luật.

Thứ hai, chủ đầu tư sơ cấp được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm. Trường hợp này, chủ đầu tư sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dụng Condotel nhưng có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền trên đất. Trong kinh doanh Condotel, cũng tương tự với trường hợp trên, nhà đầu tư có thể trực tiếp xây dựng, bỏ vốn, chia nhỏ thành nhiều căn hộ để bán nhưng chỉ được chuyển nhượng độc lập tài sản gắn liền trên đất là Condotel, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bởi quyền sử dụng đất thuộc về một chủ thể khác. Do vậy, để xác định quyền sở hữu Condotel, chủ đầu tư đủ điều kiện [11] sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Condotel).

2.2. Quyền sở hữu Condotel của nhà đầu tư thứ cấp xác lập từ giao dịch mua bán Condotel

Đối với căn cứ thứ hai, quyền sở hữu được xác lập theo nguyên tắc bên bán bán những tài sản mình có quyền định đoạt, bên mua có nhu cầu mua tài sản của bên bán mà mình có quyền được nhận chuyển giao theo quy định pháp luật. Người sở hữu (người mua) căn hộ khách sạn (Condotel) chính là khách hàng của các chủ đầu tư (nhà đầu tư sơ cấp). Theo đó, khi khách hàng nhận căn hộ Condotel từ nhà đầu tư sơ cấp, khách hàng trở thành nhà đầu tư thứ cấp hoặc gọi là “Nhà đầu tư cấp hai". Do đó, để hình thành mối quan hệ pháp lý, người mua và người bán sẽ thông qua Hợp Đồng Mua Bán Condotel. Quyền sở hữu Condotel của nhà đầu tư thứ cấp sẽ phụ thuộc vào “quyền” của nhà đầu tư sơ cấp. Theo đó, cũng có 02 trường hợp như sau:

Thứ nhất, nhà đầu tư thứ cấp giao dịch mua bán Condotel từ nhà đầu tư sơ cấp đã có cả quyền sử dụng đất trước đó thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng Condotel. Theo pháp luật dân sự, quyền sở hữu của chủ đầu tư thứ cấp (người mua) Condotel từ chủ đầu tư sơ cấp được xác định theo Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền sở hữu và khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 về ranh giới giữa các bất động sản. Theo pháp luật đất đai và tư duy pháp lý thông thường, người mua Condotel phải thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất căn cứ theo Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, với đặc tính lưu trú ngắn hạn của mình, Condotel được xác định là công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Khi đó, nếu Condotel đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai, nhà đầu tư thứ cấp giao dịch mua bán Condotel từ nhà đầu tư sơ cấp không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng Condotel.

Trước tiên, cần khẳng định rằng quyền sở hữu Condotel trong trường hợp này sẽ chỉ bao gồm quyền sở hữu phần diện tích xây dựng căn hộ được xây trên mặt đất, không bao gồm quyền sử dụng đất. Việc xác lập tư cách sở hữu của bên mua và Condotel được ghi nhận thông qua việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel. Mặt khác, người mua Condotel từ chủ đầu tư sơ cấp không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng Condotel mà sẽ chỉ được sở hữu tài sản trên đất là Condotel trong một khoảng thời gian phù hợp với thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư sơ cấp.

Theo pháp luật dân sự, quyền của mỗi chủ sở hữu Condotel trong trường hợp nhà đầu tư thứ cấp chỉ có quyền sở hữu giới hạn với phần không gian căn hộ chiếm diện tích trong thời gian nhất định, không có quyền sử dụng đất được gọi là quyền bề mặt theo quy định tại Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 [12]. Do vậy, trong trường hợp này, quyền sở hữu Condotel vẫn thuộc về nhà đầu tư sơ cấp. Theo đó, quyền “sở hữu” bề mặt đất có xây dựng Condotel của chủ đầu tư thứ cấp có những đặc điểm: (i) là quyền bị giới hạn về thời gian; (ii) là quyền bị giới hạn về không gian, (iii) vừa là quyền sở hữu vật chất cấu trúc căn hộ bên trên mặt đất, vừa là quyền sở hữu không gian trên bề mặt đất, diện tích của căn hộ đó; (iv) chủ sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản[13].

2.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu Condotel và hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam

Quyền sở hữu Condotel là điều kiện tiên quyết đảm bảo về thủ tục pháp lý cho nhà đầu tư tham gia kinh doanh trên thị trường bất động sản cho thuê. Trong khi đó, cho thuê Condotel theo hình thức ngắn hạn là phương thức kinh doanh chủ yếu của các nhà đầu tư. Trên thực tế, việc chưa có quy định pháp luật riêng điều chỉnh loại hình kinh doanh Condotel không đồng nghĩa với việc không được cho thuê Condotel trên thị trường bất động sản để tạo ra dòng tiền cho nhà đầu tư. Tuy vậy, muốn đảm bảo về mặt pháp lý để nhà đầu tư có thể kinh doanh thuận lợi thì việc xác định quyền sở hữu Condotel trong từng trường hợp vô cùng quan trọng.

Thực tế hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư đã thành công trong hoạt động kinh doanh các dự án Condotel tại các thành phố du lịch lớn trên cả nước như Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long... Tuy nhiên, do sự thiếu hụt các quy định pháp luật và nền kinh tế hiện nay, một số dự án Condotel đang bị trì trệ, không có người sử dụng. Do vậy, để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam thì vấn đề mấu chốt là xác định quyền sở hữu Condotel, giải quyết về mặt pháp lý những quy định pháp luật áp dụng trong điều chỉnh hoạt động kinh doanh Condotel.

3. Đánh giá về quyền sở hữu căn hộ Condotel trong hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam 

Về cơ bản, các quy định về Condotel được ghi nhận rải rác trong các văn bản pháp lý như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,... Mới đây nhất Nghị định 10/2023/NĐ-CP với nội dung sửa đổi, bổ sung Nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai. Đối chiếu giữa các văn bản quy phạm pháp luật là Nghị định với Luật, các văn bản quy phạm pháp luật là Luật với nhau và với Hiến pháp năm 2013, về cơ bản không có sự chồng chéo, mâu thuẫn. Tuy nhiên, vấn đề lại nằm ở các quy định riêng lẻ và hệ thống pháp luật Việt Nam liên quan đến việc điều chỉnh các quy định pháp luật về Condotel. Theo đó, có một số những vấn đề sau:

3.1. Tính hợp lý của các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến quyền sở hữu căn hộ Condotel

Hiện nay chưa có một văn bản luật nào chính thức ghi nhận và điều chỉnh mô hình Condotel, các quy định này nằm tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, tập trung chủ yếu ở Luật Đất đai năm 2013. So với sự phát triển của các quan hệ xã hội, cho đến năm 2024, Luật Đất đai năm 2013 được đánh giá là văn bản không còn đảm bảo tính phù hợp về thời điểm, chưa kịp thời điều chỉnh các quan hệ mới phát sinh trong lĩnh vực đất đai. Mặc dù dự kiến 01/08/2024 tới đây, Luật Đất đai năm 2024 sẽ có hiệu lực thi hành trên toàn lãnh thổ Việt Nam nhưng xét tới thời điểm hiện tại, văn bản quy phạm pháp luật mang tính quan trọng, cốt lõi và hiện hành điều chỉnh các quan hệ đất đai vẫn là Luật Đất đai năm 2013.

Từ góc độ lí luận, pháp luật luôn có xu hướng theo sau sự phát triển kinh tế, chính trị, xã hội. Bởi vậy, việc sửa đổi, bổ sung luật là giải pháp để các quy định của pháp luật theo kịp, giải quyết được các vấn đề phát sinh thay đổi liên tục của đời sống. Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel cũng tương tự như vậy. Minh chứng cho điều này là sự ra đời của quy định tại khoản 5 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật Đất đai liên quan đến điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là nơi lưu trú du lịch (Condotel). Tuy nhiên, quy định này ra đời khá trễ so với sự phát triển của Condotel. Bởi tính đến giữa năm 2023, số lượng Condotel bỏ không trên thị trường là khoảng 50.000 căn [14], một con số tương đối lớn so với thị trường bất động sản Việt Nam.

3.2. Thiếu các quy định, các hướng dẫn cụ thể liên quan đến quyền sở hữu Condotel

Thứ nhất, thiếu các quy định liên quan đến quyền bề mặt đối với nhà đầu tư thứ cấp khi giao dịch mua bán Condotel với nhà đầu tư sơ cấp không có quyền chuyển nhượng đất xây dựng Condotel.

Nhìn vào hệ thống pháp luật hiện hành, các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức xác lập quyền bề mặt đối với bất động sản nói chung còn khá sơ sài và nhiều hạn chế [15]. Đối với một mô hình bất động sản mới như Condotel, hạn chế này càng được bộc lộ sâu sắc. Theo đó, pháp luật đất đai hiện hành chưa có bất cứ quy định cụ thể nào về hình thức ghi nhận, cách thức đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất của các chủ thể sở hữu quyền bề mặt. Thêm vào đó, những quy định về cơ quan quản lý quyền này cũng còn đang bị bỏ ngỏ. Do không được xác lập một cách rõ ràng, tường minh cho nên trên thực tế, khi giao dịch Condotel với những nhà đầu tư sơ cấp không có quyền chuyển nhượng đất xây dựng Condotel, chủ sở hữu Condotel nhà đầu tư thứ cấp) ngoài hợp đồng mua bán ra thì không còn giấy tờ pháp lý nào xác minh tư cách chủ sở hữu phần diện tích bề mặt Condotel.

Thứ hai, quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở tại khoản 5 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP [16] về hướng dẫn thi hành luật Đất đai thiếu tính khả thi, chưa thực sự tháo gỡ được những khó khăn liên quan đến trình tự, thủ tục, đối tượng được cấp giấy chứng nhận.

Như đã phân tích, đặc tính phương thức sử dụng của Condotel, Condotel hoàn toàn có thể được các nhà đầu tư tiếp cận theo phương thức đất thương mại, dịch vụ. Khi ấy, cách tiếp cận này sẽ tương đối phù hợp với quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở tại Nghị định trên. Tuy nhiên, cách hiểu thế nào về điều kiện “đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản” còn gây nhiều tranh cãi. Theo đó, các quan điểm đa phần đều đưa ra rằng quy định này không rõ ràng bởi chiếu theo quy định thì nhà đầu tư, công trình Condotel chỉ cần đáp ứng quy định của một trong ba hệ thống pháp luật nêu trên hay phải đủ cả ba. Mặt khác, cách dẫn chiếu quy định pháp luật chung chung gây ra cảm giác mơ hồ, khiến các nhà đầu tư e dè khi đầu tư vào loại hình này. Lý do bởi Condotel là một loại hình bất động sản mới, khác hẳn với những loại hình bất động sản truyền thống, do vậy, cần có khung pháp lý riêng biệt điều chỉnh thủ tục, trình tự loại hình bất động sản này.

Thứ ba, pháp luật đất đai hiện hành không có quy định trực tiếp “cấm” phương thức tiếp cận đất kinh doanh mô hình Condotel là đất ở.

Mặc dù, Condotel là bất động sản có phương thức sử dụng chính là “lưu trú ngắn hạn” nhưng không có nghĩa Condotel không được dử dụng để “lưu trú dài hạn (nhà ở)”. Tuy nhiên, về bản chất, Condotel vẫn chỉ nên được coi là dạng bất động sản phục vụ hoạt động kinh doanh là chính. Lợi dụng đặc điểm này, nhiều nhà đầu tư khi được giao đất xác định thời hạn nhưng lại bán cho nhà đầu tư thứ cấp dưới danh nghĩa “đất ở” và những nhà đầu tư thứ cấp này sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở”, sau đó họ lại kinh doanh Condotel theo hình thức kinh doanh dịch vụ, không phù hợp với mục đích để ở như ban đầu. Thực tế cho thấy vào năm 2013, có khoản 20 dự án Condotel được nhiều địa phương ở Việt Nam hiện nay đã và đang giao đất cho chủ đầu tư theo phương thức này như Đà Nẵng, Khánh Hòa,... Mặc dù phương thức tiếp cận này được coi là vi phạm chính sách chung nhưng thực tế không có bất kì quy định nào cấm các nhà đầu tư tiếp cận kinh doanh Condotel theo phương thức đất ở và khi xử lý những trường hợp này, cơ quan thanh tra chỉ có thể viện dẫn quy định về đất sử dụng có thời hạn. Điều này dẫn đến hiện tượng, vi phạm rồi mới xử lý mà không có cơ chế bảo vệ, phòng chống vi phạm ngay từ đầu. Trong khi đó, đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn và đặc biệt quan trọng, tác động đến đất đai không chỉ làm phá vỡ cấu trúc đất và còn khiến đất khó cải tạo, làm giảm mục đích sử dụng đất.

Thứ tư, thiếu các quy định định nghĩa, định danh Condotel.

Trước tiên, xét về điều khoản giải thích từ ngữ, pháp luật hiện hành chưa có một văn bản nào quy định, giải thích thế nào là Condotel. Trong khi đó, Condotel là một thuật ngữ được du nhập từ nước ngoài và được giới kinh doanh sử dụng trong quá trình thực hiện các mô hình kinh doanh của mình rồi dần dần trở thành phổ biến. Do vậy, pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động kinh doanh Condotel ở Việt Nam là một sự lắp ghép các quy định riêng lẻ ở các văn bản luật. Theo đó, từng quy định mang tính nguyên tắc chung đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và từng loại hình kinh doanh bất động sản được soi chiếu, áp dụng vào thực tiễn đối với các giao dịch Condotel. Về mặt bản chất, Condotel có những đặc điểm riêng cho nên việc áp dụng quy định chung cho loại bất động sản này là không sai nhưng thực tế khách quan sẽ phát sinh những vấn đề thiếu quy định để giải quyết hoặc khi Condotel phát triển, trở lên phổ biến hơn, những quy định chung này sẽ không còn đủ sự phù hợp để áp dụng.

Tiếp theo, xét về điều khoản định danh Condotel, chưa có bất kỳ một quy định nào xác định Condotel là loại đất ở hay đất thương mại, dịch vụ. Condotel là một loại hình bất động sản hỗn hợp, vừa nhằm mục đích lưu trú tạm thời theo diện du lịch, vừa nhằm mục đích để sinh hoạt theo cá nhân, gia đình cá nhân chủ sở hữu. Theo pháp luật Việt Nam, việc định danh bất động sản phải dựa trên mục đích sử dụng đất, cho nên, đối với bất động sản hỗn hợp như Condotel, pháp luật cần có những quy định pháp lý cụ thể thừa nhận và định danh Condotel.

Thứ năm, thiếu quy định xác định hình thức sử dụng đất để xây dựng Condotel

Do pháp luật hiện hành không có quy định nào xác định hình thức sử dụng đất để xây dựng Condotel cho nên có nhiều ý kiến khác nhau về Condotel. Các ý kiến này xoay quanh việc xác định Condotel là đất ở hay đất dịch vụ có công trình xây dựng? Việc phân biệt hình thức sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định tư cách pháp lý của nhà đầu tư.

Theo quan điểm của chúng tôi, nên và chỉ nên xác định Condotel là công trình xây dựng mang tính dịch vụ bởi những lý do sau: (i) Dựa vào đặc tính sử dụng chính Condotel là để kinh doanh, lưu trú ngắn hạn; (ii) Condotel không có tiêu chuẩn của việc thiết kế, xây dựng nhà ở, không phù hợp với tiêu chí đất ở; (iii) Hạn chế gây ra những sai phạm về thời hạn sử dụng đất [17]. Khi không xác định Condotel là đất ở thì việc tiếp cận đất đai từ Nhà nước để xây dựng Condotel sẽ chỉ có thể là thuê đất mà không có ở hình thức giao đất [18]. Với phương thức này, nhà đầu tư hoàn toàn được quyền lựa chọn phương thức kinh doanh cho thuê các căn Condotel hoặc bán công trình xây dựng Condotel cho một nhà đầu tư khác. Các vấn đề pháp lý về việc xác định quyền sở hữu Condotel với nhà đầu tư thứ cấp lại quay lại những vấn đề đã được trình bày tại Mục 2 bài viết này.

3.3. Kinh doanh Condotel cho hình thức cho thuê tiềm tàng một số rủi ro pháp lý

Thứ nhất, quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp chưa được pháp luật bảo vệ toàn diện.

Như đã trình bày, kinh doanh mô hình Condotel theo hình thức cam kết lợi nhuận là hình thức phổ biến vì nó đem lại lợi nhuận cao. Những cam kết này chỉ là cam kết về việc phân chia lợi nhuận từ việc kinh doanh cho thuê Condotel. Tuy nhiên, do pháp luật không quy định cho nên các bên sẽ tự thỏa thuận về các vấn đề này, thông thường, các cam kết này sẽ không bao gồm biện pháp bảo đảm để thực hiện trả lại lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như không bao gồm phương thức hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp trong trường hợp hết hạn cam kết. Hình thức đầu tư này dễ khiến cho nhà đầu tư thứ cấp chịu nhiều rủi ro và thiệt thòi. Chính vì tính rủi ro này mà hiện nay, các nhà đầu tư thứ cấp rất e dè trong việc đầu tư vào mô hình này, thực tế tính đến Quý 2/2023, các thủ phủ du lịch biển cả nước chỉ bán được 122 căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel), tồn kho lũy tiến phân khúc này ghi nhận 42.364 căn [19].

Thứ hai, dễ xảy ra tranh chấp về hợp đồng mua bán, cho thuê được xác lập từ hoạt động kinh doanh của các nhà đầu tư

Thông thường, trong hoạt động kinh doanh Condotel, giao dịch mua bán, cho thuê giữa chủ đầu tư sơ cấp và chủ đầu tư thứ cấp, giữa chủ đầu tư thứ cấp và người thuê thường được thực hiện thông qua hợp đồng, các loại hợp đồng thường được gộp chung thành một hợp đồng [20]. Việc gộp hợp đồng không bị pháp luật cấm. Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán, bên mua luôn là bên thiệt thòi hơn bên bán do phải gánh chịu những rủi ro của tài sản được hướng tới mua bán, kết hợp với việc pháp luật không có quy định cụ thể, rõ ràng về quyền của nhà đầu tư thứ cấp dễ khiến cho các bên xảy ra tranh chấp hợp đồng.

4. Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về quyền sở hữu căn hộ Condotel trong hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam 

Thứ nhất, cần xây dựng và hoàn thiện pháp luật theo hướng quy định rõ các vấn đề liên quan đến Condotel như sau: Khái niệm, định danh, các hành vi bị cấm, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, thiết kế, hình thức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch, trách nhiệm quản lý của các cơ quan nhà nước,... Bởi trên thực tế tại Việt Nam, Condotel đã xuất hiện từ năm 2009 với sự ra đời của tòa tháp Nha Trang Plaza với 40 tầng và 240 căn hộ Condotel, tiếp theo đó là hàng loạt những dự án Condotel được đầu tư xây dựng [21]. Có thể nói, mặc dù pháp luật chưa chính thức thừa nhận bằng văn bản đối với loại hình kinh doanh này nhưng thực tế đã chứng minh rằng loại mô hình này đã, đang và sẽ phát triển hơn nữa. Do vậy, để theo kịp với sự phát triển của các quan hệ xã hội mới, pháp luật cần nhanh chóng được xây dựng và thi hành nhằm mục đích tạo ra khung pháp lý, giúp các nhà đầu tư yên tâm khi kinh doanh Condotel tại Việt Nam.

Thứ hai, cần xác định rõ loại đất được sử dụng trong kinh doanh Condotel là loại đất ở hay đất phục vụ mục đích dịch vụ, kinh doanh thương mại. Như đã trình bày ở trên, chúng tôi cho rằng việc xác định mục đích sử dụng của loại đất hỗn hợp này cần dựa vào tính chất của Condotel và mục đích sử dụng chính của nó. Bởi chỉ khi xác định được mục đích sử dụng, mới có thể xác định được những vấn đề liên quan đến tư cách các bên, thời hạn sử dụng đất,...

Thứ ba, cần có văn bản giải thích cụ thể thế nào là “đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản” theo quy định tại Nghị định 10/2023 sửa đổi, bổ sung Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 đối với điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử hữu công trình là đất sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch. Đồng thời, cần hướng dẫn những điều kiện cụ thể để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel, bởi hiện nay tại khoản 4 Điều 1, các quy định này chỉ dẫn chiếu đến pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản, xây dựng mà không có quy định cụ thể tại điều, khoản nào.

Thứ tư, cần bổ sung các quy định hướng dẫn về thủ tục đăng ký quyền bề mặt cho bất động sản nói chung và cho Condotel nói riêng. Việc bổ sung các quy định này sẽ giúp lấp đầy khoảng trống pháp luật, giúp hạn chế những tranh chấp, rủi ro phát sinh trong quá trình các bên tham gia giao dịch. Đồng thời giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bớt lúng túng trong việc cấp hay không cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất do chủ sở hữu Condotel.

Thứ năm, xây dựng các điều kiện về giao kết và thực hiện các hợp đồng mua bán, cho thuê Condotel giữa các nhà đầu tư và khách hàng. Việc xây dựng các điều kiện này phải phù hợp pháp với pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật dân sự. Đây sẽ được coi là cơ chế bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng thuê căn hộ Condotel.

[1] Căn hộ chung cư.

[2] Khách sạn.

[3] PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên, “Một số vấn đề về bản chất pháp lý của Condotel - Kinh nghiệm của thế giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt Nam”, Tạp chí Công thương , H. 2019, truy cập ngày 28/6/2024, đường dẫn: https://tapchicongthuong.vn/mot-so-van-de-ve-ban-chat-phap-ly-cua-Condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-toan-cho-bat-dong-san-Condotel-phat-trien-tai-viet-nam-57331.html.

[4] Đỗ Minh Anh, Phan Thị Thùy Dương, Hoàng Anh Tuấn, Kinh doanh mô hình condotel ở Việt Nam – Những vấn đề pháp lí và thực tế đặt ra, Trường Đại học Luật Hà Nội, H.2019.

[5] Kayla Moses, What Is A Condotel, Đường dẫn: https://www.pacaso.com/blog/what-is-a-condotel, truy cập ngày 02/7/2024.

[6] Đỗ Minh Anh, Phan Thị Thùy Dương, Hoàng Anh Tuấn, tldd.

[7] PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh Condotel ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Luật học số 09/2019, tr.58-59.

[8] PSG.TS Nguyễn Thị Nga, tldd, tr.59-60.

[9] Phùng Đình Quân, Pháp luật về giao đất cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Luận văn Thạc sĩ, H. 2016.

[10] PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện, Ths. Lê Thị Bích Chi, Chứng nhận quyền sở hữu căn hộ Condotel cho bên mua – một số bất cập và hướng hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, H. 2023. Đường dẫn: http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211757, truy cập ngày 02/7/2024.

[11] Khoản 3 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

[12] Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.

[13] Trần Minh Phương, Những vấn đề pháp lý và thực tiễn kinh doanh Condotel ở Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ Luật học, H.2020.

[14] Theo báo cáo của DKRA Group. https://plo.vn/canh-bao-Condotel-ton-kho-lon-va-bo-khong-post789675.html.

[15] Bộ Tư pháp, Một số suy nghĩ về quyền bề mặt khi so sánh với quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành, H.2018.

[16] Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản…

[17] Đã trình bày tại tiểu mục 3 tại mục 3.3 bài viết này.

[18] Điều 56 Luật Đất đai 2013.

[19] Vũ Lê, Tồn kho hơn 42.000 căn condotel, báo VNExpress, H.2023. https://vnexpress.net/ton-kho-hon-42-000-can-Condotel-4636210.html.

[20] Butler, Jim and Maisnik, Guy, Condo Hotels: Making them work involves challenges and rewards, Urban Land, Urban Land Institute (ULI), February 2005, p. 33.

[21] Nguyễn Hữu Trí, Condotel đã phát triển như thế nào tại Việt Nam?, Báo Xây dựng, H.2017.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật Đất đai 2013;

2. Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

3. Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CPvề hướng dẫn thi hành luật Đất đai;

4. PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên, “Một số vấn đề về bản chất pháp lý của Condotel - Kinh nghiệm của thế giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt Nam”, Tạp chí Công thương , H. 2019, truy cập ngày 28/6/2024, đường dẫn: https://tapchicongthuong.vn/mot-so-van-de-ve-ban-chat-phap-ly-cua-Condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-toan-cho-bat-dong-san-Condotel-phat-trien-tai-viet-nam-57331.htm;

5. Đỗ Minh Anh, Phan Thị Thùy Dương, Hoàng Anh Tuấn, Kinh doanh mô hình condotel ở Việt Nam – Những vấn đề pháp lí và thực tế đặt ra, Trường Đại học Luật Hà Nội, H.2019;

6. Kayla Moses, What Is A Condotel, Đường dẫn: https://www.pacaso.com/blog/what-is-a-condotel, truy cập ngày 02/7/2024;

7. PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh Condotel ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Luật học số 09/2019, tr.58-59.

8. Phùng Đình Quân, Pháp luật về giao đất cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Luận văn Thạc sĩ, H. 2016.

9. PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện, Ths. Lê Thị Bích Chi, Chứng nhận quyền sở hữu căn hộ Condotel cho bên mua – một số bất cập và hướng hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, H. 2023. Đường dẫn: http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=21175, truy cập ngày 2/7/2024.

10. Trần Minh Phương, Những vấn đề pháp lý và thực tiễn kinh doanh Condotel ở Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ Luật học, H.2020.

11. Bộ Tư pháp, Một số suy nghĩ về quyền bề mặt khi so sánh với quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành, H.2018.

12. Báo pháp luật Việt Nam, Cảnh báo Condotel tồn kho, H.2023, https://plo.vn/canh-bao-Condotel-ton-kho-lon-va-bo-khong-post789675.html.

13. Vũ Lê, Tồn kho hơn 42.000 căn condotel, báo VNExpress, H.2023. https://vnexpress.net/ton-kho-hon-42-000-can-Condotel-4636210.html.

14. Butler, Jim and Maisnik, Guy, Condo Hotels: Making them work involves challenges and rewards, Urban Land, Urban Land Institute (ULI), February 2005, p. 33.

15. Nguyễn Hữu Trí, Condotel đã phát triển như thế nào tại Việt Nam?, Báo Xây dựng, H.2017.

Thạc sĩ, Luật gia NGUYỄN VĂN LÂM, Trưởng phòng pháp chế

NGUYỄN QUỲNH HOA, Chuyên viên phòng pháp chế

Công ty TNHH Quản lý đầu tư và Khai thác tài sản Vicin