Một số băn khoăn khi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình

Ảnh minh họa.

1. Khó khăn khi vay vốn và thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình

Luật Đất đai của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam được ban hành đầu tiên năm 1987. Từ đó đến nay, Luật Đất đai đã được sửa đổi qua các giai đọan: 1993, 2003, 2013 và Luật Đất đai hiện hành đang được xem xét sửa đổi để ngày càng hoàn thiện, phù hợp hơn với đời sống xã hội. Tuy nhiên, một số hệ lụy do hạn chế của Luật Đất đai trước đây vẫn còn tồn tại gây khó khăn lúng túng cho cả người sử dụng đất lần cơ quan chức năng. Đó là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình.

Tính đến cuối năm 2020, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho doanh nghiệp, cá nhân trong cả nước đã đạt >97% (1). Thực tế, hầu hết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người dân từ 1993 đến nay đã được cấp đổi, điều chỉnh theo quy định hoặc do quá trình thực tế sử dụng. Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều trường hợp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp từ năm 2003 trở về trước đến nay chưa được cấp đổi. Trong đó có khá nhiều trường hợp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình.

Trong thực tế hầu hết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân được cấp trong giai đoạn áp dụng Luật đất đai năm 1993 tại các địa phương ở đều ghi “Hộ ông (bà)” mặc dù hồ sơ xin đăng ký cấp quyền sử dụng đất của người dân không hề có thông đăng ký hộ hay hộ gồm những ai. Khi phát sinh tranh chấp, Tòa án có văn bản hỏi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được trả lời, việc ghi cấp cho “Hộ” là theo mẫu, thực tế, các cơ quan này cũng không xác định thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân thì hộ được cấp giấy gồm có những ai.

Điều 116, Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định:

“1- Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó.

2- Những hộ gia đình mà đất ở được giao cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến đất ở đó”.

- Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 106 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.

Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Như vậy, giai đoàn này, Bộ luật Dân sự chưa có quy định cụ thể về trường hợp đất được Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình.

Luật Đất đai năm 2013 tại khoản 29, Điều 3 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”; và khoản 29, Điều 3 “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”.

Theo khái niệm trên, hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu:

(1) Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.

(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

(3) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Bộ luật Dân sự 2015 giải thích: “1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan”.

Tại thông báo rút kinh nghiệm về việc kiểm sát giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”(2). VKSND cấp cao tại Đà Nẵng có nội dung“Khi giải quyết vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được cấp cho hộ gia đình và tại thời điểm giải quyết tranh chấp, thành viên hộ gia đình đã có sự thay đổi so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…cần lưu ý:

- Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”.

 Tại Quyết định giám đốc thẩm số 21/2021/KDTM-GĐT ngày 30/11/2021, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại ĐN quyết định hủy toàn bộ Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 02/2020/KDTM-PT ngày 20/7/2020 của TAND tỉnh QB, giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 27/2019/KDTM-ST ngày 16/12/2019 của TAND thành phố ĐH, tỉnh QB. Lý do hủy án: Hợp đồng thế chấp số QBIBĐDN.07.220415 ký kết giữa ông Hà Công D, bà Phạm Thị Q với Ngân hàng ngày 27/4/2015 thể hiện tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 347167 ngày 04/12/2003 đứng tên Hộ gia đình ông Hà Công D và bà Phạm Thị Q, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... đều thể hiện là cấp đất cho hộ gia đình ông Hà Công D, bà Phạm Thị Q. Tuy nhiên, khi ký kết Hợp đồng thế chấp chỉ có ông D và bà Q ký vào hợp đồng thế chấp, các thành viên trong hộ không ký, không có ủy quyền hoặc có văn bản đồng ý là trái quy định quy định tại khoản 1, 2, Điều 111; khoản 1, 2, Điều 146, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ và khoản 2, Điều 109, khoản 2, Điều 223, khoản 2, Điều 217, Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 29, Điều 3, Điều 179, Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, Điều 64, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Do các quy định của pháp luật chưa chi tiết, chưa phù hợp với thực tế nên khi các doanh nghiệp cần vay vốn và thế chấp tài sản trong trường hợp này vẫn gặp khó khăn do các tổ chức tín dụng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình vẫn rất lúng túng trong việc những ai phải tham gia ký tên trong hợp đồng thế chấp.

Với các nội dung hướng dẫn nêu trên của TAND Tối cao và VKSND cấp cao tại Đà Nẵng thì hầu hết đều hiểu rằng: Khi thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì những người trong hộ phải ký tên hoặc thể hiện sự đồng ý bằng văn bản ủy quyền. Thực tế, rất nhiều trường hợp, khi thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để vay vốn thì các thành viên của hộ gia đình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đi học tập, làm ăn xa hoặc không còn sống nên phát sinh quyền thừa kế. Giấy tờ, hộ khẩu cũng thay đổi qua các thời kỳ. Khi doanh nghiệp đi vay vốn và thế chấp quyền sử dụng đất, việc xác định những ai là thành viên của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc ngân hàng và các tổ chức khó có thể thực hiện và chính những người đi vay vốn cũng rất khó chứng minh hộ của mình lúc đó có những ai và rất khó để có thể có chữ ký hay văn bản đồng của tất cả các thành viên trong hộ đồng ý thế chấp tài sản để vay vốn.  Thậm chí, nếu có thể làm được thì cũng mất rất nhiều thời gian.

2. Khó khăn khi phát sinh tranh chấp hoặc thi hành án mà tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình:

Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

"1. Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ.

Chủ hộ có thể uỷ quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự.

2. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình".

Trên cơ sở quy định trên, trong nhiều năm qua, các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng đều do vợ chồng (chủ hộ) ký hợp đồng. Ngoài việc vay vốn, tài sản là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình cũng được đưa vào góp vốn để thành lập danh nghiệp hoặc hoán đổi tài sản cũng như đảm bảo cho một số hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Khi ký các giao dịch trên thì thông thường chỉ do người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vợ hoặc chồng của họ. Tuy nhiên, thực tế, khi xảy ra tranh chấp có thể sẽ phát sinh thêm tranh chấp với những người trong hộ của người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo giải đáp của TAND Tối cao: Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày Hà Nội, ngày 07/4/2017).

Việc xác định quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể có thể khác nhau. Tuy nhiên, một thực tế là dẫn đến việc giải quyết tranh chấp, việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án kéo dài gây tốn kèm thời gian, công sức, tiền bạc của các bên tham gia, trong đó bao gồm các doanh nghiệp, các ngân hàng, các tổ chức tín dụng tham gia trong các vụ việc cụ thể.

3. Đề xuất, kiến nghị:

Trên cơ sở các quy định của pháp luật về tài sản của hộ gia đình và quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, hiện tồn tại một số quan điểm khác nhau về vấn đề này, cụ thể:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Tại thời điểm Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và đang sống chung thì đều có quyền đối với đất cấp cho “Hộ” và các thành viên của hộ đều có quyền quản lý, sử dụng, tham gia các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đó.

Quan điểm thứ 2 cho rằng: Tại thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; những thành viên của hộ chỉ có quyền sử dụng đất nếu “cùng đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung”.  Một số trường hợp tuy thỏa mãn các điều kiện: “có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” nhưng thực tế, đất do cha mẹ hoặc ông bà khai phá hoặc chuyển nhượng, tạo lập từ trước, con cái hoặc con dâu, con rể, cháu nội, cháu ngoại… chỉ là những người sống phụ thuộc mà cha mẹ, ông bà phải cưu mang đùm bọc. Thậm chí, rất nhiều thành viên của hộ gia đình, tại thời điểm Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ mới ra đời hoặc còn rất bé. Mặc dù con cháu sống chung thỏa mãn các điều kiện trên nhưng không thể là người có quyền sử dụng chung như người tạo lập.

Quan điểm của người viết thống nhất với quan điểm thứ 2. Theo đó, đất chỉ là tài sản của hộ gia đình khi các thành viên trong hộ có công sức, tài sản đóng góp vào việc khai phá, tạo dựng hoặc nhận chuyển nhượng và họ phải là người đã thành niên hoặc từ trên 15 tuổi trở lên (trừ trường hợp được nhận thừa kế). Trường hợp cùng góp công sức khai phá thì phải là người đã trưởng thành không thuộc trường hợp chỉ phụ cha mẹ, ông bà khai phá đất trong khi cuộc sống và học tập của người đó chủ yếu do cha mẹ, ông bà chu cấp.

Cùng với việc sửa đổi Luật đất đai, Bộ luật Dân sự cũng cần có điều luật bổ sung quy định rõ ràng hơn đối với tài sản hộ gia đình. Theo đó, luật cần cần quy định rõ, quyền sử dụng đất chỉ là tài sản chung của những người trong hộ gia đình nếu các thành viên cùng khai phá, cùng chuyển nhượng, cùng được tặng cho hoặc cùng đuọc thừa kế chung. Đồng thời, cũng cần quy định rõ, độ tuổi của người được công nhận tài sản là quyền sử dụng đất chung với các thành viên trong gia đình đối với trường hợp đất khai phá, chuyển nhượng.

Việc quy định và giải thích chi tiết, phù hợp thực tế đối với trường hợp đất cấp cho hộ gia đình cũng là một nội dung quan trọng góp phần tháo gỡ vướng mắc, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp khi vay vốn hạn chế phát sinh tranh chấp liên quan đến tài sản là quyền sử dụng đất trong những trường hợp tương tự.

Thạc sĩ NGUYỄN MẠNH CƯỜNG

Phó Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá Minh Phát

Chứng cứ điện tử trong giải quyết tranh chấp kinh doanh thương mại: Lý luận và thực tiễn