Về việc công nhận quyền sử dụng đất ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Luật Nhà ở 2014 cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam với thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm theo các hình thức: Sở hữu nhà ở chung cư; Sở hữu nhà ở riêng lẻ trong các dự án xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 chỉ công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài, mà không công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài.
Việc Luật Đất đai hiện hành chưa công nhận quyền sử dụng đất của người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đang làm nảy sinh một số bất cập liên quan đến việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất trong thời gian cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở trên đất; quyền bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn hay xác lập một số giao dịch khác về nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Những bất cập trên đây đã làm giảm giá trị nhà ở, tính thanh khoản và giảm sức hấp dẫn của thị trường mua bán nhà ở cho người nước ngoài.
Do đó, chúng tôi cho rằng Luật Đất đai sửa đổi cần quy định mở rộng phạm vi đối tượng có quyền sử dụng đất ở đối với cả những người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; bổ sung các quy định nhằm kiểm soát các quyền năng của cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở tại Việt Nam, như: Quy định về thời hạn sử dụng đất (tối đa không vượt quá thời hạn của dự án xây dựng nhà ở, đối với các dự án nhà ở thương mại được giao đất ở lâu dài thì thời hạn sử dụng đất ở đối với người nước ngoài tối đa không quá 50 năm); Hạn chế quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài.
Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển đô thị
Theo khoản 13 Điều 2 Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 thì chủ đầu tư thứ cấp trong các dự án đầu tư phát triển đô thị là chủ đầu tư cấp 02 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư thông qua việc thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình. Các chủ đầu tư thứ cấp thường gặp vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Luật Đất đai 2013 không có quy định hướng dẫn chi tiết cho hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển đô thị như được quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP. Để khắc phục sự không đồng nhất giữa quy định của pháp luật đầu tư (Nghị định 11/2013/NĐ-CP) và quy định của pháp luật đất đai, chúng tôi cho rằng Luật Đất đai sửa đổi nên bổ sung các quy định để tháo gỡ vướng mắc nêu trên, qua đó, làm tăng tính hấp dẫn, tăng khả năng huy động vốn cho các dự án đầu tư phát triển đô thị.
Về việc giao đất đối với trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất
Trong thời gian qua, việc giao đất đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc do chưa có sự thống nhất giữa các quy định pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai. Cụ thể: Luật Đất đai 2013 chỉ quy định về căn cứ giao đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; trong khi Luật Đấu thầu năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014 chỉ quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất mà không quy định về hình thức giao đất cho nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu thầu. Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu 2013 có hiệu lực từ ngày 20/4/2020 đã bổ sung quy định về một số trường hợp giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Đồng thời, Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Đầu tư 2020 đã quy định rõ hơn về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư thực hiện và hoàn thiện các thủ tục về đất đai.
Mặc dù vậy, các quy định pháp luật mới về đầu tư và đấu thầu trên đây lại chưa tương thích với Luật Đất đai 2013, dẫn đến việc lúng túng, khó áp dụng tại nhiều địa phương. Ví dụ, theo khoản 3 Điều 13 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu tham gia đấu thầu thì sẽ có cơ chế rõ ràng trong việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu. Nhưng nếu chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và xin giao đất, cho thuê đất theo pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 lại chưa quy định về thủ tục giao đất trong trường hợp này, khiến các địa phương không có căn cứ rõ ràng để thực hiện giao đất, cho nhà đầu tư thuê đất. Do đó, chúng tôi kiến nghị trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất để bảo đảm tương thích với Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu.
Về việc quy định chế độ sử dụng đất đối với loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, thời gian qua đã xuất hiện nhiều loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới như: Căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel),... mà tại nhiều dự án, các chủ đầu tư đã mở bán và cam kết sẽ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cho khách hàng. Loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng không còn xa lạ trên thế giới và thực tế cũng đang được giao dịch phổ biến tại Việt Nam trong thời gian qua.
Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (cùng với Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi trong tương lai) cần bổ sung các quy định về việc công nhận quyền sở hữu đối với loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, làm căn cứ pháp lý để nhà nước thực hiện quản lý đối với loại hình bất động sản này, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch trong thời gian tới.
Về việc xác định đơn giá bồi thường, giải phóng mặt bằng
Theo điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013, điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là đất đã được giải phóng mặt bằng. Thực tiễn cho thấy, hiện nay có rất nhiều dự án đầu tư đòi hỏi kinh phí giải phóng mặt bằng rất lớn trong khi Nhà nước không thể bố trí kinh phí để thực hiện. Do đó, hầu hết các tỉnh, thành đều có chủ trương kêu gọi nhà đầu tư tự ứng trước kinh phí để tự giải phóng mặt bằng.
Theo điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định chi tiết về cách tính giá đất phổ biến trên thị trường, trong khi các quy định hướng dẫn xác định đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng chưa đầy đủ và phù hợp, dẫn đến tình trạng Nhà nước và nhà đầu tư đã định giá theo giá thị trường nhưng người dân không đồng thuận và đòi hỏi mức giá cao hơn.
Tình trạng trên khiến cho công tác giải phóng mặt bằng của nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn và làm chậm tiến độ triển khai dự án. Do đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung các quy định chi tiết về xác định khung giá đất bảo đảm cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất.
Thạc sĩ, Luật sư CAO THỊ HÒA
Thạc sĩ LÊ VĂN TIẾN
Công ty Luật TNHH Vietthink
