Ảnh minh họa.
Tuy nhiên, về pháp lý khi thực hiện giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức trung gian sẽ mang nhiều rủi ro pháp lý, cụ thể như sau:
Thứ nhất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, chỉ khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực.
Vì vậy, để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực mà không chấp nhận hợp đồng ủy quyền. Do đó, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác.
Thứ hai, quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn theo phạm vi ủy quyền. Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, pháp luật trao cho các bên có quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Điều này sẽ phát sinh rủi ro do người nhận ủy quyền.
Cụ thể, bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận. Thực tế, việc này đã xảy ra rất nhiều trường hợp sẽ bên mua (bên nhận ủy quyền) đã trả tiền cho chủ sở hữu đất (bên ủy quyền) nhưng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ về thửa đất vẫn đứng tên chủ sở hữu cũ. Như vậy, rõ ràng, quyền sử dụng đất của bên nhận ủy quyền sẽ bị hạn chế nếu như hai bên không thỏa thuận rõ phạm vi ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền.
Thứ ba, bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 BLDS 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Theo đó, pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.
Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.
Thứ tư, thời hạn ủy quyền có thể hết nếu các bên không thỏa thuận. Tại Điều 563 BLDS 2015 quy định: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm”.
Như vậy, khi hết thời hạn này các bên phải làm hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bên nhận ủy quyền đề nghị ký hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền từ chối thì sẽ bên nhận ủy quyền sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó.
Thứ năm, hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực nếu bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết. Theo khoản 3 Điều 422 BLDS 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền đối với thửa đất.
Thứ sáu, trong pháp luật dân sự, trường hợp thực hiện hợp đồng ủy quyền, để nhằm thực hiện việc mua bán, chuyển quyền sử dụng đất, nếu có tranh chấp, thì hợp đồng ủy quyền được coi là hợp đồng giả tạo, giả cách, sẽ đương nhiên vô hiệu. Mặt khác, các cá nhân, tổ chức dùng hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu mục đích thật sự của giao dịch là mua bán chuyển nhượng bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở...) nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như để trốn đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng... thì có thể bị xử lý hình sự về Tội trốn thuế được quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015.
Thứ bảy, đối với văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản thì phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch không phụ thuộc vào địa hạt, tức là việc công chứng hợp đồng ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất được công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào trên phạm vi toàn quốc, quốc tế và đều có giá trị pháp lý. (Điều 42 Luật Công chứng). Do không phụ thuộc địa hạt nên việc kiểm tra, thanh tra nhằm phát hiện, ngăn chặn và hạn chế các rủi ro pháp lý trong trường hợp khách hàng công chứng cố tình giả mạo các giấy tờ để phục vụ cho mục đích lừa đảo tại thời điểm này là rất khó thực hiện.
Thứ tám, thực tế thời gian vừa qua ở rất nhiều địa phương một số đối tượng đã lợi dụng hình thức thông qua việc công chứng hợp đồng ủy quyền để che giấu mục đích thực sự là dùng giấy tờ giả (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả) để gán nợ, cấn nợ cho nhau hoặc để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người thứ ba. Nhiều trường hợp tin tưởng hợp đồng ủy quyền chỉ đến khi họ làm thủ tục sang tên chủ sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai thì mới phát hiện giấy tờ này là giả. Điều này gây mất ổn định tình hình an ninh trật tự ở địa phương, ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức.
Vì vậy, các tổ chức, cá nhân không nên sử dụng hình thức là hợp đồng ủy quyền khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tránh rủi ro hoặc bị lạm dụng, lừa đảo./.
Thạc sĩ PHẠM VĂN CHUNG
Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định thế nào về đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị
