Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch khá phổ biến trong kinh doanh bất động sản trên thực tế và được quy định trong các văn bản về kinh doanh bất động sản. Căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, có thể hiểu về khái niệm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên mua nhà về việc xác lập quyền và nghĩa vụ đối với nhau tại thời điểm nhà ở đang trong quá trình xây dựng chưa được nghiệm thu. Bên bán sẽ bàn giao nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua khi nhà ở được nghiệm thu và đưa vào sử dụng; ngược lại, bên mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán giá trị nhà ở cho bên bán sau khi nhận bàn giao nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản.

Quy định cơ bản về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

Thứ nhất, chủ thể mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện đặt ra đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014(1). Các nội dung này được quy định cụ thể hơn tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Thứ hai, điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 55, Điều 56, Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai khi tham gia giao dịch mua bán phải bảo đảm: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”; “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đầy đủ kiện được bán, cho thuê mua”; Trước khi bán, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán đã ký kết. “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”(2).

Trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua(3). Ngoài ra, chủ đầu tư phải bảo đảm sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Thứ ba, hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai các bên phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 17, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản. Các bên được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở.

Một số bất cập trong thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Về quy định pháp luật

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có sự thống nhất với các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư cũng như có sự lệch pha giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành(4) như về công chứng hợp đồng, thủ tục giao dịch. Vấn đề bảo lãnh được quy định nhằm giảm rủi ro cho người mua nhưng cũng còn nhiều vướng mắc gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và còn nhiều tiêu cực, đẩy giá nhà ở cao hơn(5).

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách vi phạm luật để huy động vốn. Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”; ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm(6). Đối với nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp) cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán rồi thu tiền chênh lệch như nhà ở thương mại. Để giải quyết vấn đề vốn mà trên thực tế đã có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật rất khó kiểm soát diễn ra giữa các nhà đầu tư cấp 1 với nhà đầu tư cấp 2 hoặc giữa nhà đầu tư với khách hàng, ví dụ như: “hợp đồng góp vốn”, tổ chức, hộ gia đình cá nhân góp vốn “được hưởng quyền mua nhà ở trong dự án bất động sản nhà ở” của chủ đầu tư; hợp đồng “hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết” “hợp đồng vay vốn” và “được nhận chuyển nhượng nhà đất của dự án khi đủ điều kiện”; doanh nghiệp phát hành “trái phiếu có kỳ hạn của doanh nghiệp”. Người mua trái phiếu của doanh nghiệp được hưởng quyền “mua nhà đất của dự án”; “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”; “hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở” của  chủ đầu tư với khách hàng... Những hợp đồng này đều là vi phạm pháp luật, rất rủi ro cho khách hàng và cả nhà đầu tư khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về thi hành Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định này quy định về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại.

Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ. Theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng(7). Mức phạt quá thấp so với lợi nhuận thu được từ các dự án bất động sản quy mô hàng chục, hàng trăm tỷ đồng thông qua việc lợi dụng khe hở pháp luật, nhiều chủ đầu tư cố tình vi phạm đã chấp nhận nộp phạt, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các đối tượng khác. Các chế tài của pháp luật ngoài hình phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả còn phải phòng ngừa, ngăn chặn các hành vi vi phạm. Chế tài xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa mới ngăn chặn, răn đe các hành vi vi phạm pháp luật.

Về thực tiễn thi hành pháp luật

(i) Ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở, nhưng ngân hàng rất khó kiểm soát được dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình. Vì vậy, cần thiết phải có công ty bảo hiểm thực hiện bảo lãnh dưới hình thức bảo hiểm rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Thông tư số 07/2015/TT-NHNN cũng quy định ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người  thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án.

Có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.

(ii) Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định (thời hạn 15 ngày) mà sở xây dựng không có văn bản thông báo về nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này. Quy định này đã loại bỏ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời loại bỏ trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người mua, vốn là người chịu nhiều rủi ro trong giao dịch này. Có thể thấy pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thiếu sự thống nhất và đồng bộ.

(iii) Liên quan đến các quy định về quyền của bên bán trong việc huy động vốn, sử dụng tiền ứng trước của bên mua nhà. Rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật là rất lớn nhưng pháp luật hiện hành lại chưa có quy định chặt chẽ, thống nhất ngăn chặn hiện tượng này xảy ra, chưa có những biện pháp nghiêm khắc để xử lý. Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất nó là hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, quy định chưa phát huy hiệu quả trong trường hợp này. Bởi lẽ, một mặt, bản thân chủ đầu tư khi đó là bên có tiềm lực tài chính yếu kém nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài. Mặt khác, việc họ rơi vào tình trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng xét cho cùng thì kết quả là công trình nhà ở không thể được hoàn thành mà tiền ứng trước của người mua cũng đã sử dụng hết. Chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền của mình. Một số ít trường hợp khác có thể nhận lại tiền nhưng đồng tiền mất giá. Việc thi hành án trở nên khó khăn khi đối với các thiệt hại này, pháp luật hiện nay chưa có biện pháp giải quyết quyền lợi của bên mua nhà một cách thực sự hợp lý.

(iv) Về nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở hình thành trong tương lai. Thực tế cho thấy nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng về thiết kế, diện tích, chất liệu, vật tư xây dựng của căn hộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi phí, nâng giá thành sản phẩm nhà ở lên cao. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể, thống nhất, gây hạn chế trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Một là, về chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết…

Hai là, về điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Giữa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 hiện nay có sự mâu thuẫn trong việc xác định trách nhiệm và vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là sở xây dựng khi tiếp nhận thông báo về một nhà ở hình thành trong tương lai thỏa mãn điều kiện được tham giao dịch. Quy định này gây khó khăn cho cả bên bán và bên mua, cần phải xem xét sửa đổi.

Ba là, liên quan đến các quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật nên quy định đây là một thủ tục được thực hiện sau khi các bên giao kết hợp đồng và nội dung bảo lãnh phải thống nhất với các nội dung trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cần phải thắt chặt quy trình ký kết hợp đồng bảo lãnh giữa bên mua với ngân hàng, đồng thời xây dựng hệ thống chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi chậm cung cấp hoặc không cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan đến hợp đồng mua bán cho ngân hàng để hoàn thiện hồ sơ bảo lãnh cho bên mua, chế tài đối với ngân hàng trong trường hợp không phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng bên mua nhà theo quy định hiện hành. Bên cạnh đó, pháp luật cần mở rộng phạm vi các đối tượng được thực hiện bảo lãnh cho các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm cả chi nhánh ngân hàng nước ngoài hay những tổ chức tín dụng khác nếu họ đủ tiềm lực và khả năng thực hiện các hoạt động này.

Bốn là, về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng. Chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài. Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh. Cần phải xây dựng, hoàn thiện các chính sách pháp luật tài chính cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng, kiện toàn các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính; phát triển các tổ chức tài chính, đẩy mạnh sự phát triển của các trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài chính bất động sản; phát triển các quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà…

Năm là, giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhìn chung còn nhiều sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng, gây thiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh. Do vậy, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.

Sáu là, Nhà nước cần đặc biệt chú trọng khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Kinh doanh và giao dịch mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp cần có sự quan tâm, ưu đãi, ủng hộ đặc biệt của chính quyền địa phương, các ban ngành đoàn thể, các doanh nghiệp và người dân. Có nhiều ưu đãi trực tiếp về cơ chế quản lý, đơn giản về thủ tục hành chính, ưu đãi về tài chính tín dụng cho các đối tượng chính sách xã hội có thể tiếp cận mua, thuê mua nhà ở. Tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có nhiều cách để có thể mua nhà trả góp trong thời gian dài, nhằm giải quyết tốt vấn đề an sinh xã hội, giải quyết nhu cầu về nhà ở tối thiểu của người dân.

Tiến sĩ NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG

Trường Đại học Luật Hà Nội

Xem xét việc rút quyết định truy tố hoặc kết luận về tội nhẹ hơn tại phiên tòa