LSVNO - Có nhiều nguyên nhân dẫn đến cuộc “nội chiến” tại các chung cư và xu hướng này ngày càng tăng mạnh. Điều này đồng nghĩa với việc, cuộc sống của những cư dân chưa thể ổn định nếu vấn đề này không được giải quyết.
Muôn vàn lý do
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP hiện có hơn 2.000 chung cư cao tầng các loại, trong đó có 688 (cụm, tòa) nhà chung cư thương mại với hơn 152 nghìn căn hộ, phần lớn tập trung tại các khu vực nội thành. Đây là nơi phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp nhất.
Trong số 688 cụm, tòa chung cư thương mại trên địa bàn TP. Hà Nội đã được đưa vào sử dụng, có tới 270 tòa chưa thành lập Ban quản trị (BQT), trong đó 82 tòa đã tổ chức hội nghị chung cư lần đầu nhưng không thành, số còn lại do nhiều nguyên nhân nên vẫn chưa thể tổ chức họp dân cư để thành lập BQT.
Còn theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM, tình trạng tranh chấp không chỉ dừng ở những vấn đề ban đầu như tiến độ bàn giao nhà, thành lập ban quản trị… mà ngày càng phức tạp hơn khi các hộ dân vào sinh sống, khiến nhiều vướng mắc, xung đột lợi ích phát sinh.
Một trong các lý do cơ bản là một số quy định về quản lý nhà chung cư vẫn “vênh” với thực tế, dẫn đến tình hình tranh chấp, kiện tụng giữa chủ đầu tư và cư dân ngày một phức tạp. Trong đó, tình trạng nổi cộm nhất của tranh chấp chung cư đến từ việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà như cam kết với khách hàng, thậm chí có những dự án chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người và có cả những trường hợp chủ đầu tư “bỏ của chạy lấy người” khi bán nhà cho khách hàng, nhưng không chịu hoàn thiện bàn giao mà trốn biệt tăm.
Đơn cử như vụ việc xảy ra tại dự án chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) do Công ty Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư. Giai đoạn 2012 - 2013, chủ đầu tư đã thu của các khách hàng từ 80 - 100% tổng giá trị căn hộ. Tuy nhiên, khi đã quá thời hạn bàn giao nhà, khách hàng mới phát hiện việc một căn hộ được bán cùng lúc cho nhiều người. Dự án chỉ có 156 căn hộ, nhưng chủ đầu tư đã ký đến 213 hợp đồng bán cho khách hàng, có những căn hộ bán cho 5 - 6 người.
Chủ đầu tư chung cư Gia Phú bán một căn hộ cho nhiều người.
Một loại hình tranh chấp nữa đó là việc nhận nhà nhiều năm nhưng chủ đầu tư không thể giao sổ hồng cho khách hàng, đơn cử như tại chung cư Tân Mỹ, quận 7, hay như hơn 800 hộ dân sống tại 5 block chung cư Phú Thạnh (53 Nguyễn Sơn, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM) đang rất bức xúc vì đã dọn vào sinh sống gần 8 năm nay, nhưng vẫn chưa thấy chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Xây dựng 585 bàn giao giấy chủ quyền nhà (sổ hồng)…
Tình trạng tranh chấp khoản phí bảo trì 2% cũng diễn ra tại nhiều dự án như chung cư Hoàng Anh River View, chung cư Khánh Hội 2, chung cư The Morning Star, chung cư Investco - Babylon, New Sài Gòn… Đặc biệt, dự án chung cư Khang Gia Tân Hương của chủ đầu tư là Công ty Khang Gia bị cư dân khiếu kiện nhiều nhất. Cư dân cho rằng, chủ đầu tư này đang cố tình “chiếm dụng” quỹ bảo trì chung cư, xây dựng sai thiết kế được duyệt.
Tháo gỡ cách nào?
Chia sẻ với phóng viên về việc đưa ra phương án để tháo gỡ những vướng mắc, nguyên nhân dẫn tới tranh chấp tại các tòa nhà chung cư. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, để giải quyết triệt để vấn đề này thì cần phải có biện pháp bằng những chế tài nhất định.
Đơn cử, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định các điều cấm, nhưng nghịch lý là không có điều khoản chế tài, xử phạt những hành vi vi phạm của các chủ đầu tư. Ngoài ra, mức xử phạt vẫn chưa tương xứng với hành vi vi phạm và lợi nhuận có được nếu vi phạm hoàn thành.
“Ví dụ như tại dự án Tân Bình Apartment có 19 vi phạm, nhưng chỉ phạt hơn 1,6 tỷ đồng thì chưa đủ răn đe, bởi số tiền thu lại được do vi phạm lớn hơn con số đó rất nhiều lần. Do vậy, mức phạt cần đủ sức răn đe, triệt tiêu ý chí tái phạm của người vi phạm. Thậm chí, với hành vi vi phạm có thể dẫn tới nguy hiểm cho tính mạng con người như thi công ẩu, không đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ gây ra hậu quả thì cần cân nhắc biện pháp phạt tù”, ông Châu nhấn mạnh.
Chủ tịch HoREA chia sẻ thêm, một biện pháp ngăn chặn từ đầu những tranh chấp, đó là các cơ quan chức năng phải giám sát chặt tất cả các dự án ngay từ khâu triển khai. Nếu mạnh tay xử lý, có thể đình chỉ thi công hoặc cấm kinh doanh nếu vi phạm thì mới có tác dụng răn đe. Còn cứ du di, phạt nhẹ, nương tay hoặc cho qua thì chắc chắn thị trường vẫn khó minh bạch, vẫn sẽ còn nhiều chủ đầu tư sai phạm, cuối cùng là khách hàng chịu thiệt.
Ở góc độ là doanh nghiệp, lãnh đạo một công ty kinh doanh bất động sản tại TP.HCM chia sẻ, việc xảy ra mâu thuẫn quyền lợi giữa một số khách hàng với chủ đầu tư hoặc đội ngũ vận hành là rất dễ xảy ra. Để giải hòa được các trường hợp này, cách tốt nhất là chủ đầu tư phải trực tiếp tìm khách hàng để đối thoại, giải quyết những khúc mắc của người dân về những vấn đề mà chung cư đang gặp phải, từ đó tìm ra hướng đi cho vấn đề.
Bên cạnh đó, ở góc độ chủ đầu tư, khi giao sản phẩm cho khách hàng có thể có những căn hộ có hạng mục bị lỗi trong một dự án cả ngàn sản phẩm. Khi tiếp nhận thông tin của khách hàng, nếu thông tin chuẩn xác thì cần xử lý càng nhanh càng tốt để tránh dẫn tới tranh chấp.
Còn theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, khách hàng cần đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Bởi theo Luật sư Phượng, trong tranh chấp, người mua nhà tuy là số đông, nhưng lại yếu thế hơn so với chủ đầu tư. Do đó, trước hết, người mua căn hộ chung cư phải xử lý được những gì không minh bạch trong hợp đồng mua bán.
Mặc dù hiện nay đã có hợp đồng mẫu, nhưng người dân cần xem lại hợp đồng này đã thực sự bình đẳng giữa người mua và chủ đầu tư hay chưa. Nếu bất cập thì cần bổ sung quy định, chế tài và ngược lại, điều khoản nào không cần thiết thì lược bỏ.
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không tuân theo hợp đồng mẫu, cố tình cài cắm những điều khoản có lợi cho họ. Đến lúc tranh chấp thì họ sẽ xử lý theo hợp đồng, người dân nhận phần thiệt. Trong trường hợp người mua không thông thạo khi đọc hợp đồng thì nên mời luật sư tham vấn. Nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết thì người dân có thể khởi kiện ra tòa.
Sáu Nguyễn – Nguyễn Mến
