Năm 2011, Công ty Cổ phần Đầu tư ATS (sau đây viết tắt là Công ty ATS) thế chấp 08 tài sản và Công ty Tập đoàn Tư vấn đầu tư tài chính và Bất động sản Quảng Đại thế chấp 01 tài sản cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) để đảm bảo cho khoản vay của 04 Hợp đồng tín dụng tại VPBank với tổng số tiền vay 796.210.224.046 đồng.
Trong các tài sản thế chấp có quyền sử dụng diện tích 62.539,8m2 đất tại thửa số 2, tờ bản đồ số 95, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng đã được UBND quận Ngũ Hành Sơn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM607502 ngày 23/9/2009 tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Đà Nẵng. Ngoài ra, giữa VPBank và Công ty ATS còn ký kết 01 hợp đồng đặt cọc mua bán tài sản, 01 hợp đồng cho thuê văn phòng.
Ngày 11/01/2013, VPBank khởi kiện vụ án kinh doanh thương mại đối với Công ty ATS tại TAND quận Ba Đình, TP. Hà Nội để giải quyết tranh chấp đối với 06 hợp đồng nêu trên. Ngày 26/3/2013, Công ty ATS và VPBank ký văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng tài sản để cấn trừ nợ. Theo đó, VPBank giảm một phần tiền lãi, tiền phạt cho 06 hợp đồng nêu trên và Công ty ATS sẽ chuyển nhượng 08/09 tài sản thế chấp để cấn trừ nợ tổng số tiền 1.461.754.235.760 đồng (bao gồm cả gốc lẫn lãi). Trong đó, có tài sản là khu đất 6,25ha tại Đà Nẵng.
Sau đó, Công ty ATS đã ký các hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp cho VPBank, trong đó có Hợp đồng ngày 04/6/2013 chuyển nhượng quyền sử dụng đất của khu đất 6,25ha tại TP. Đà Nẵng.
Ngày 11/6/2013, TAND quận Ba Đình ban hành Quyết định số 05/2013/QĐST-KDTM về việc công nhận sự thoả thuận của các đương sự: Công ty ATS xác nhận còn nợ VPBank các khoản tiền theo 04 hợp đồng tín dụng có tổng giá trị là 1.528.886.167.897 đồng. Trong đó, VPBank đồng ý miễn giảm cho Công ty ATS số tiền lãi 67.131.932.137 đồng. Tuy nhiên, các con số này không có trong hồ sơ được thiết lập giữa Công ty ATS và VPBank, tổng toàn bộ nghĩa vụ nợ của ATS và Quảng Đại là 1.461.754.235.760 đồng. Như vậy, theo thỏa thuận thì Công ty ATS thanh toán cho VPBank tổng số tiền 1.461.754.235.760 đồng cho 06 hợp đồng nhưng trong quyết định chỉ liệt kê chỉ có 04 hợp đồng.
Theo đó, Công ty ATS không đồng ý thực hiện bàn giao, nộp thuế, ký đăng ký sang tên các tài sản thế chấp cho VPBank nữa và đã gửi đơn đề nghị kháng nghị đối với Quyết định số 05/2013/QĐST-KDTM của TAND quận Ba Đình. Đồng thời, Công ty ATS đã gửi đơn đến các Sở, ban, ngành TP. Đà Nẵng… đề nghị ngăn chặn, dừng không thực hiện việc đăng ký sang tên khu đất 6,25ha tại Đà Nẵng cho VPBank. Thế nhưng, theo Công ty ATS thì họ không nhận được bất cứ phản hồi nào thời gian sau đó.
Tuy nhiên, ngày 07/12/2016, Công ty ATS nhận được văn bản phúc đáp của Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Đà Nẵng thì được biết khu đất 6,25ha đã được sang tên cho VPBank.
Theo theo Quyết định số 05/2013/QĐST-KDTM, giá gán nợ thửa đất số 02, tờ bản đồ số 95, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn là 483.754.235.750 đồng. Tuy nhiên trước đó, giá thửa đất này khi định giá để hai bên ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 21/02/2011 là 938.100.000.000 đồng, chênh lệch hơn 450 tỉ đồng.
Ngày 07/3/2017, VPBank chuyển nhượng thửa đất số 02, tờ bản đồ số 95, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn cho ông Ngô Trọng Hiếu (sinh năm 1984) và bà Nguyễn Thị Hải Yến (sinh năm 1986) với giá ghi trong hợp đồng công chứng là 480.000.000.000 đồng. Ngay sau đó, ngày 12/7/2017 ông Hiếu, bà Yến ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất số 02 tờ bản đồ số 95, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn (tại phiên tòa, ông Hiếu thừa nhận từ khi nhận chuyển nhượng đến khi chuyển nhượng lại không đầu tư, xây dựng gì trên đất) cho Công ty Hai Hạnh với giá 920.000.000.000 đồng.
Không lâu sau đó, Công ty Hai Hạnh dùng 23.018m2 của khu đất tách thành 18 thửa, số diện tích còn lại là 35.521,8m2 tiếp tục được đăng ký biến động vào ngày 24/12/2017.
Tại Bản án phúc thẩm số 148/2019/HC-PT của TAND Cấp cao tại Đà Nẵng nhận định: “Như vậy, chỉ sau 4 tháng VPBank mất, vợ chồng ông Hiếu và bà Yến được 440 tỉ đồng là điều bất bình thường. Tại phiên tòa phúc thẩm, Công ty ATS cho rằng ông Hiếu bà Yến là sinh viên mới ra trường thì không thể nào có số tiền 480 tỉ đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất 02 và chỉ sau 5 ngày VPBank mất, vợ chồng ông Hiếu và bà Yến được 440 tỷ đồng nên đây thực chất chỉ là sự cấu kết, dàn dựng của VPBank, cũng chính là lý do VPBank không muốn yêu cầu cơ quan Thi hành án kê biên phát mại tài sản theo nội dung Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 05/2013/QĐST-KDTM ngày 11/6/2013 của Tòa án nhân dân quận Ba Đình mà tự mình “chủ động, tích cực” trong việc lập hồ sơ trình Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng chỉnh lý, sang tên quyền sử dụng thửa đất số 02 cho VPBank”.
Theo Luật sư Hoàng Tùng, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội thì việc định giá tài sản được tiến hành trong những trường hợp khác nhau, như trước khi phát mại tài sản, thanh lí tài sản, bán đấu giá tài sản... Người có quyền định giá tài sản thường là người có quyền sở hữu đối với tài sản. Khi một người được chủ sở hữu ủy quyền một cách hợp pháp, người được ủy quyền cũng có quyền định giá tài sản. Trong một số trường hợp, theo quy định của pháp luật việc định giá tài sản phải do một hội đồng thực hiện. Trong một số trường hợp khác, theo quy định của pháp luật, việc định giá một tài sản phải được thực hiện trong một khung giá với mức giá trần do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định. Thủ tục định giá tài sản trong tố tụng dân sự được quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015. Xét tính chất pháp lý thì việc định giá tài sản trong các vụ án dân sự nói chung là khâu bắt buộc của Thẩm phán khi tiến hành xem xét, giải quyết các vụ án có liên quan đến tài sản đang tranh chấp và là yếu tố cốt lõi để giải quyết vụ án đúng pháp luật, nhằm bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác khi xảy ra tranh chấp.
Trong trường hợp tài sản được bán đấu giá, người bán tài sản (chủ sở hữu tài sản hoặc người được chủ sở hữu uỷ quyền bán hoặc người có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật) xác định giá khởi điểm với sự tham gia của người bán đấu giá. Người bán đấu giá xác định giá khởi điểm trong trường hợp được người bán tài sản uỷ quyền và phải báo cho người bán tài sản trước khi thông báo công khai về việc bán đấu giá. Trong trường hợp tài sản bán đấu giá là tài sản cầm cố, thế chấp thì người nhận cầm cố, thế chấp cùng người cầm cố, người thế chấp xác định giá khởi điểm với sự tham gia của người bán đấu giá. Nếu người cầm cố, người thế chấp vắng mặt không có lí do chính đáng hoặc từ chối kí kết hợp đồng bán đấu giá thì giá khởi điểm do người bán đấu giá xác định với sự tham gia của người nhận cầm cố, người nhận thế chấp. Giao dịch tài sản khi đang có tranh chấp hoặc giấy tờ pháp lý không rõ ràng là một loại giao dịch ẩn chứa rất nhiều rủi ro, đặc biệt đối với tài sản là bất động sản.
Luật sư Hoàng Tùng.
“Theo quy định của pháp luật, thì khi tiến hành chuyển nhượng bất động sản thì ngoài cần phải đảm bảo về mặt giấy tờ thì còn phải không có tranh chấp thì việc cấp sổ mới được thực hiện”, Luật sư Tùng nói.
Tại Mục 7 Quyết định số 05 nêu rõ: “…Trường hợp Công ty Cổ phần Đầu tư ATS và/hoặc Công ty cổ phần tập đoàn tư vấn đầu tư tài chính và bất động sản Quảng Đại không thực hiện việc bàn giao đăng ký sang tên tài sản cho Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) theo đúng thoả thuận nêu trên. Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) có quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án buộc Công ty cổ phần đầu tư ATS phải thanh toán cho Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) số tiền 1.461.754.235.760 đồng (một nghìn bốn trăm sáu mươi mốt tỉ, bảy trăm năm mươi tư triệu, hai trăm ba mươi lăm nghìn, bảy trăm sáu mươi đồng) và phát mại toàn bộ tài sản thế chấp để bảo đảm thi hành án…”.
Như vậy, theo thỏa thuận tại mục 7 Quyết định số 05/2013/QĐST-KDTM, nếu Công ty ATS không thực hiện việc bàn giao, đăng ký sang tên tài sản cho VPBank thì VPBank có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án buộc Công ty ATS phải thanh toán tiền nợ và phát mại tài sản thế chấp để bảo đảm việc thi hành án. Lẽ ra, khi Công ty ATS không thực hiện đăng ký sang tên tài sản thế chấp, VPBank phải yêu cầu cơ quan thi hành án phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Bản án phúc thẩm nhận định rõ: “… Lẽ ra, VPBank chỉ có quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án phát mại tài sản thế chấp để bảo đảm thi hành án và trên thực tế VPBank đã yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự quận Ba Đình thi hành án đối với tòa nhà gắn liền đất thuê tại địa chỉ số 05 Điện Biên Phủ, Ba Đình, Hà Nội để bảo đảm thi hành án; nhưng VPBank lại “chủ động, tích cực” trong việc lập hồ sơ trình Văn phòng đăng ký đất đai sang tên quyền sử dụng thửa đất số 2, tờ bản đồ 95, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn cho VPBank là không theo tiền lệ đã yêu cầu thi hành án tài sản ở Hà Nội, trái với thỏa thuận của hai bên được Tòa án nhân dân quận Ba Đình công nhận tại Quyết định số 05/2013/QĐST-KDTM ngày 11/6/2013”.
Công ty ATS cho rằng, các bên tham gia giao dịch phải tôn trọng, nghiêm túc thực hiện những gì các bên đã thỏa thuận. Trong trường hợp này, các bên đã thỏa thuận là Công ty ATS mới là người có quyền và nghĩa vụ thực hiện việc bàn giao và làm các thủ tục đăng ký biến động sang tên tài sản, VPBank hoàn toàn không được tự ý thực hiện các thủ tục này.
Bên cạnh đó, theo Công ty ATS ông Trần Hữu Văn Dũng không có quyền thay mặt Công ty ATS thực hiện các thủ tục đăng ký sang tên tài sản và lập Tờ khai thuế thu nhập trong hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Đà Nẵng. Vì trong Hợp đồng ủy quyền ngày 30/5/2013 ký giữa bà Nguyễn Thị Thoa - đại diện theo pháp luật của Công ty ATS, và ông Trần Hữu Văn Dũng, thể hiện rõ nội dung và phạm vi ủy quyền là: ông Trần Hữu Văn Dũng được thay mặt và nhân danh bên A (bà Thoa) đại diện cho Công ty ATS thực hiện các thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng tài sản mà Công ty ATS sẽ ký với VPBank, hoàn toàn không có nội dung nào cho phép ông Dũng được kê khai, lập tờ khai thuế TNDN theo Quyết định số 05 của TAND quận Ba Đình. Hơn nữa, thời điểm ký Hợp đồng ủy quyền này trước khi ký Quyết định số 05 của TAND quận Ba Đình. Nội dung hợp đồng ủy quyền cũng chỉ cho phép ông Dũng thực hiện các thủ tục kê khai, nộp thuế theo Hợp đồng chuyển nhượng mà Công ty ATS sẽ ký với VPBank. Do đó ông Dũng không có quyền thay mặt Công ty ATS thực hiện các thủ tục đăng ký sang tên tài sản và lập Tờ khai thuế thu nhập trong hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại VPĐKĐĐ TP. Đà Nẵng.
Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (mẫu 2) theo quy định tại Thông tư số 151/2014 TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính chủ dùng trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh, còn trường hợp gán tài sản thế chấp theo Quyết định 05 là không phát sinh thu nhập thì Công ty ATS không phải kê khai nộp thuế; ông Dũng kê khai trong khai Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp: doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 843.754 235.760 đồng là đúng bằng giá chuyển nhượng trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/6/2013 chứ không phải kê khai theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 05.
Ngoài ra, theo nội dung Hợp đồng ủy quyền ngày 30/5/2013 thì ông Dũng khi đại diện, nhân danh Công ty ATS được “sử dụng con dấu của Công ty ATS trong các hợp đồng, tài liệu, văn bản mà bên B (ông Dũng) ký kết để thực hiện công việc ủy quyền...”; trong khi Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp do ông Dũng đại diện Công ty ATS kê khai không đóng dấu Công ty, nhưng Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng vẫn chấp nhận là không đúng.
Tại Bản án phúc thẩm, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng nhận định: “… Mặc dù biết theo Công văn số 17939/BTC-CST ngày 10/12/2014 của Bộ Tài chính thì muốn được chỉnh lý biến động sang tên tài sản do Công ty ATS gán nợ là quyền sử dụng thửa đất số 02 thì VPBank phải có cam kết và chịu trách nhiệm về việc nộp thay thuế TNDN; trong khi chưa có cam kết hoặc tạm ứng nộp thuế TNDN, nhưng VPBank vẫn yêu cầu ông Dũng (người đang là giám đốc VPBank - Chi nhánh Đà Nẵng) kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp, VPBank kê khai lệ phí trước bạ và mặc dù cũng biết Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất và Bảng tổng hợp các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất ngày 12/3/2015 của Cục Thuế thành phố Đà Nẵng là không đúng ý kiến của Bộ Tài chính, nhưng VPBank vẫn nộp hồ sơ yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng chỉnh lý, sang tên quyền sử dụng thửa đất số 02 cho VPBank mà không yêu cầu Cơ quan Thi hành án kê biên, phát mại tài sản thế chấp là trái với thỏa thuận của hai bên đã được công nhận tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 05/2013/QĐST-KDTM ngày 11/6/2013 của Tòa án nhân dân quận Ba Đình, có dấu hiệu cho thấy hành vi chủ ý vi phạm của VPBank là nhằm mục đích nhận gán nợ tài sản thế chấp với giá thấp so với trường hợp yêu cầu Cơ quan Thi hành án phát mại tài sản thế chấp”.
PV
Vụ ATS kiện VPBank: Cần thực hiện đúng những nội dung các bên đã thỏa thuận
Vụ ATS kiện VPBank: Những vấn đề pháp lý xung quanh việc cấp GCNQSDĐ
Vụ ATS kiện VPBank: Vấn đề pháp lý xoay quanh yêu cầu bổ sung kháng cáo