Ảnh minh họa.
Mới đây, Bộ Tài chính có Công văn số 438/BTC-VP đã đề nghị Bộ Công an, Bộ Tư pháp cùng phối hợp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Đây là vấn đề không mới trong công tác quản lý thuế, có nhiều ý kiến khác nhau trong thực tiễn thi hành pháp luật.
Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an chỉ đạo Cơ quan Công an các địa phương phối hợp với các Cục Thuế để điều tra, xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Bộ Tài chính đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp với Cục Thuế địa phương yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định pháp luật, tránh thất thu ngân sách. Đồng thời, giao Tổng cục Thuế chỉ đạo các Cục Thuế địa phương chủ động phối hợp Cơ quan Công an, Sở Tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.
Trước đó, ngày 15/12/2021, Bộ Tài chính cũng đã có Công văn số 14257/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.
Có lẽ, Chi cục Thuế TP. Nha Trang (Khánh Hòa) là cơ quan đầu tiên ban hành khuyến cáo các tổ chức, cá nhân sử dụng hợp đồng ghi đúng giá trị giao dịch thực tế khi nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS. Vào năm 2020, Chi Cục Thuế TP. Nha Trang đã căn cứ bản án hình sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xử vào tháng 02/2020. Theo đó, đã xử phạt các bên mua và bán về hành vi sử dụng hợp đồng chuyển nhượng BĐS ghi giá trị giả tạo, thấp hơn giá trị thực tế chuyển nhượng về tội "Trốn thuế".
Chi cục Thuế TP. Nha Trang đề nghị khi giao dịch, bên mua và bán phải sử dụng hợp đồng chuyển nhượng ghi đúng giá trị thực tế chuyển nhượng giữa hai bên. Hai bên không được thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá trị giao dịch thực tế nhằm làm giảm số thuế phải nộp. Nếu bị cơ quan điều tra phát hiện, hai bên sẽ bị xử lý hình sự về tội “Trốn thuế“. Khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ tiến hành kiểm tra, rà soát; nếu có dấu hiệu nghi ngờ sẽ chuyển hồ sơ đề nghị Công an phối hợp thực hiện chức năng điều tra theo quy định.
Chưa có biện pháp hữu hiệu đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Nếu công tác chống thất thu thuế trong kinh doanh BĐS với giải pháp chủ yếu là giải thích, yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế thì sẽ không mang tính khả thi, bởi áp dụng biện pháp này chỉ có thể áp dụng đối với các bên giao dịch là cá nhân với cá nhân kinh doanh nhỏ lẽ, không thường xuyên và như vậy đã bỏ sót hoặc chưa có biện pháp hữu hiệu đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Từ thực tiễn thi hành pháp luật, chẳng hạn theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 thì các giao dịch có tính chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn) bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, đối với hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất đông sản thì việc công chứng thực hiện theo yêu cầu của các bên (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai).
Đối với nhà ở, Luật Nhà ở quy định các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, mà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì chỉ bắt buộc công chứng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân mà việc kinh doanh có quy mô nhỏ, không thường xuyên (Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản). Và, trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản cũng không buộc phải công chứng (Điều 8 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 01/3/2022).
Chẳng hạn tại dự án The Arena của Công ty Trần Thái Cam Ranh (Khánh Hòa ) là chủ đầu tư, Công ty đã ký hợp đồng bán 2.708 căn hộ du lịch thuộc Dự án The Arena, với tổng số tiền 1.789 tỉ đồng (chưa bàn đến vấn đề dự án có đủ điều kiện để huy động vốn, mua bán bất động sản hay chưa) nhưng theo luật hiện hành việc chủ đầu tư bán 2.708 căn hộ du lịch nói trên không bắt buộc phải công chứng. Dự án này theo báo chí phản ánh đã phát sinh nhiều khiếu nại, tố cáo và khởi kiện đến nay vẫn chưa giải quyết xong.
Hoặc vụ án lừa đảo tại Dự án Bavico Nha Trang, có trên 200 người bị hại là những người mua 200 căn hộ du lịch tại dự án Bavico không được phép mua bán nhưng các bên vẫn ký hợp đồng mua bán căn hộ không phải công chứng. Hậu quả toàn bộ thiệt hại của hàng trăm người mua đến nay chưa được bồi thường. Mỗi dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng có hàng trăm hàng nghìn sản phẩm BĐS được đưa vào huy động vốn kinh doanh BĐS, các Hợp đồng mua bán BĐS tại các dự án không buộc phải công chứng dẫn đến rủi ro pháp lý thiệt hại cho hàng trăm, hàng nghìn người mua.
Thực tế cho thấy tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đông người giữa người mua và Chủ đầu tư, gây mất an ninh trật tự ở địa phương có dự án. Trong thời gian qua xảy ra rất nhiều tỉnh thành và thiệt hại rất lớn cho người dân, đã có nhiều chủ đầu tư bán nhà hoặc huy động vốn khi chưa đủ các điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật, thậm chí một tòa nhà được thế chấp nhiều lần vẫn có thể được bán cho hàng trăm người dân mà không có cơ chế để kiểm soát hữu hiệu; một thửa đất đã bán cho người này nhưng vẫn bán cho người kia. Đây là nguyên nhân dẫn đến những vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản của nhiều người với số tiền chiếm đoạt rất lớn, chưa nói đến việc thất thu thuế từ hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ đầu tư dự án vì chưa công khai minh bạch trong kinh doanh.
Vấn đề này, trong các công văn về việc chống thất thu thuế trong kinh doanh bất động sản của Bộ Tài chính vẫn còn “bỏ ngỏ”! Từ thực tiễn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cho thấy việc chống thất thu thuế kinh doanh bất động sản dưới dạng công văn đơn lẻ của Bộ Tài chính ban hành trong thời gian gần đây không mang tính khả thi, chưa phù hợp với thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng và các đạo luật khác có liên quan.
Luật sư NGUYỄN HỒNG HÀ
Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa
Quy định về giám định tư pháp trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường
