Nguồn gốc của đất cụm công nghiệp
Đất khu công nghiệp có thể có nguồn gốc từ đất nhà nước cho thuê hoặc đất thuộc sở hữu cá nhân lâu dài (các loại đất theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013) tùy theo kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Nhà nước có thể cho thuê đất để xây dựng cụm công nghiệp theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013:
“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
….đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;.....”
Trong đó, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất cụm công nghiệp theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013.
Đối với trường hợp đất khu công nghiệp có nguồn gốc là đất thuộc sở hữu cá nhân lâu dài, thì trường hợp có thể xảy ra ở đây là Nhà nước buộc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013. Nhà nước sẽ phải thu hồi đất rồi mới có thể giao đất hoặc cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác theo quy định tại Điều 53 Luật Đất đai 2013.
Theo đó, việc giao đất, cho thuê đất này sẽ chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
Căn cứ để thu hồi đất phải phụ thuộc vào dự án thuộc các trường hợp quy định tại Điều 61 và 62 Luật này; kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Các tiêu chí để xác định giá trị đất
Việc xác định giá trị các loại đất hay còn gọi là định giá nhà đất có vai trò vô cùng quan trọng, nhất là để làm cơ sở thực hiện bồi thường khi nhà nước muốn thu hồi đất. Các tiêu chí định giá đất được quy định trong Điều 112 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất như sau:
“Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”
Như vậy, để xác định được loại đất nào có giá trị hơn, cần dựa vào các tiêu chí nêu trên để so sánh.
Mức bồi thường thiệt hại
Sau khi hoàn thành việc đinh giá đất thì Nhà nước sẽ tiến thành bồi thường cho cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Chương 6 Luật Đất đai 2013. Theo đó, đối với trường hợp đất được nhà nước cho thuê thì sẽ không được bồi thường, còn đối với trường hợp đất sử dụng lâu dài bị thu hồi để phát triển kinh tế theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai thì cá nhân có quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường.
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được luật đất đai quy định phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Để được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện sau: đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013 mà chưa được cấp.
Trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, khi Nhà nước thu hồi đất mà hộ gia đình, cá nhân phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại. Đây là nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất được ghi nhận tại Điều 88 Luật Đất đai 2013.
Tuy nhiên, không phải trong bất kỳ trường hợp nào khi Nhà nước thu hồi đất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cũng được bồi thường thiệt hại đối với tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại. Theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi trong các trường hợp sau:
1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này:
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.
Như vậy, tùy vào các nguyên tắc định giá đất thì sẽ xác định được giá trị đất và từ đó cá nhân có quyền sử dụng đất có thể biết được mức bồi thường của mình để so sánh xem loại đất nào có giá trị hơn.
Luật sư NGUYỄN ĐỨC HOÀN
Giám đốc Công ty luật TNHH HOK
