Theo như công bố trong bảng xếp hạng tính minh bạch của thị trường địa ốc toàn cầu 2024 của hãng dịch vụ bất động sản thương mại và quản lý JLL, Việt Nam xếp hạng 49 trên 89 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm bán minh bạch [1]. Điều này phản ánh thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn nằm ở nhóm có mức độ minh bạch thấp so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới.
Trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam xếp cuối trong 6 quốc gia được xếp hạng, sau Singapore, Thái Lan, Malaysia, Indonesia, và Philippines. Đây là kết quả của nhiều yếu tố như thiếu sự công khai thông tin về giá cả, quy trình pháp lý, và tính bền vững của các dự án. Ngoài ra, sự tham gia của các nguồn tín dụng phi ngân hàng và các hình thức cho vay mới cũng làm tăng rủi ro về tính minh bạch trong quản lý tài chính.
Ảnh minh hoạ.
Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đã có những cải thiện nhất định, đặc biệt là sự tích hợp công nghệ và các tiêu chuẩn báo cáo bền vững, nhưng vẫn cần nhiều nỗ lực để nâng cao tính minh bạch, giúp thu hút đầu tư và đảm bảo sự phát triển bền vững hơn trong tương lai.
Quy định của pháp luật về minh bạch thông tin thị trường bất động sản
Việt Nam đã có những quy định pháp lý nhằm đảm bảo tính minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản, đặc biệt là ba đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Những luật này đã tạo ra cơ sở hành lang pháp lý góp phần khơi thông những bế tắc, cũng như vướng mắc của thị trường bất động sản trong thời gian trước đây. Cụ thể:
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này nhằm hạn chế tình trạng “bán lúa non” giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Việc quy định trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là điểm mới tiến bộ trong đạo Luật này, đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản và chính sách nhà ở. Đây là hoạt động quan trọng tác động mạnh mẽ đến sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản.
Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở… Việc bổ sung các quy định này sẽ làm rõ hơn trình tự, thủ tục thực hiện dự án, đồng thời góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho người dân trong thời gian tới.
Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu đối với nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân… giúp thị trường phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đến đất đai; giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. Ngoài ra, quy định này còn góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng.
Ngoài ra, cả Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đều yêu cầu công khai thông tin liên quan đến dự án, giá cả, và các điều kiện kinh doanh để người mua có cái nhìn rõ ràng hơn trước khi quyết định đầu tư.
Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 94/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thay thế cho Nghị định số 44/2022/NĐ-CP, nhằm hình thành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin.
Như vậy, có thể nhận thấy rằng hệ thống pháp luật hiện hành đã có những bước tiến quan trọng trong việc đảm bảo minh bạch thông tin thị trường bất động sản, nhưng việc thực thi hiệu quả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm cải cách thủ tục hành chính và khả năng giám sát của các cơ quan chức năng.Việc thực thi các quy định này vẫn còn tồn tại nhiều thách thức:
- Khó khăn trong tiếp cận vốn: Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn từ ngân hàng, điều này có thể làm chậm quá trình hồi phục của thị trường.
- Cần cải cách thủ tục hành chính: Mặc dù đã có nhiều quy định mới, nhưng việc cải cách thủ tục hành chính vẫn cần được đẩy mạnh để giảm bớt phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.
- Giám sát và thực thi: Cần có cơ chế giám sát chặt chẽ hơn để đảm bảo các quy định được thực hiện đúng và hiệu quả, tránh tình trạng thông tin bị thao túng hoặc không minh bạch.
Một số giải pháp
Để đảm bảo thị trường bất động sản Việt Nam phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, yếu tố quan trọng hàng đầu là đảm bảo tính công khai, minh bạch và rõ ràng của thông tin. Trước hết, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản cần phải được xây dựng đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định. Pháp luật chính là công cụ quan trọng giúp Nhà nước can thiệp và điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Việc thiếu hụt quy định pháp lý cụ thể có thể dẫn đến các hành vi đầu cơ, lũng đoạn thị trường, làm tăng giá bất động sản một cách không hợp lý và ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác.
Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất phải được xây dựng một cách khả thi, rõ ràng và công khai. Quy hoạch này không chỉ tạo ra nguồn cung đất cần thiết cho nhu cầu của xã hội mà còn ngăn chặn việc đầu cơ đất đai bởi những người nắm bắt thông tin trước. Sự thiếu công khai trong quy hoạch đất đai có thể dẫn đến việc một số cá nhân giàu lên nhanh chóng thông qua các hoạt động đầu cơ, trong khi đại đa số người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin cần thiết.
Việc xây dựng một hệ thống thông tin bất động sản hiện đại và đầy đủ là thiết yếu. Hệ thống này cần bao gồm thông tin về quy hoạch, tình trạng pháp lý, hồ sơ kỹ thuật và biến động giao dịch, với khả năng cập nhật liên tục và chính xác. Công khai thông tin về giá đất và quyền sử dụng đất là cần thiết để giá cả phản ánh đúng giá trị thị trường, thay vì dựa vào khung giá cố định.
Thêm vào đó, các thủ tục hành chính liên quan đến quản lý và sử dụng đất cần phải được quy định rõ ràng, đơn giản, không gây phiền hà hay tốn kém cho người dân. Quy định phải được công bố rộng rãi để mọi người dễ dàng tiếp cận và thực hiện. Trong quá trình thực thi, cần liên tục rà soát và điều chỉnh các quy định để đảm bảo tính phù hợp và hiệu quả. Cải cách thủ tục hành chính cũng cần phân cấp và phân quyền hợp lý, đồng thời xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý có trách nhiệm và tận tâm.
Ngoài ra, việc kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng vốn và bảo lãnh trong mua bán nhà ở là cực kỳ quan trọng để đảm bảo các dự án hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng. Đồng thời, khuyến khích giao dịch qua các kênh chính thức và hạn chế thị trường "ngầm" bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện quy trình chuyển nhượng rõ ràng sẽ bảo vệ quyền lợi của người dân và tăng cường tính minh bạch của thị trường. Những giải pháp này sẽ góp phần tạo dựng một thị trường bất động sản bền vững và phát triển ổn định.
Luật sư NGUYỄN THANH HÀ
Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
