Ảnh minh họa.
Tình huống
Ngày 08/10/2019, bà Nguyễn Thị Kim Hai, ông Trần Tuấn Trung và ông Nguyễn Bá Lộc là các cổ đông của Công ty Cổ phần xây dựng Kim Hảo (các cổ đông – Bên A) có ký kết hợp đồng đặt cọc số 18/2019/HDĐC-KH với nội dung các cổ đông đồng ý chuyển nhượng 100% cổ phần tại Công ty Kim Hảo cho Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres – Bên B) với tổng giá chuyển nhượng là 530.000.000.000 (Năm trăm ba mươi tỉ) đồng. Số tiền Sagonres đặt cọc cho việc chuyển nhượng là 100.000.000.000 (một trăm tỉ) đồng). Ngày 02/12/2019, các bên ký tiếp Phụ lục hợp đồng. Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, Saigonres đã chuyển khoản số tiền đặt cọc trên cho bà Nguyễn Thị Kim Hai theo Ủy nhiệm chi ngày 17/10/2019.
Tại Điều 2, Phụ lục hợp đồng đặt cọc cũng quy định trách nhiệm của các cổ đông chuyển nhượng, trong đó có nêu: Chậm nhất ngày 15/12/2019, bằng chi phí của mình, các cổ đông chuyển nhượng phải có trách nhiệm bàn giao cho Saigonres ranh mốc và mặt bằng Khu đất trống có diện tích 31.889m2 tại thửa đất số 530, tờ bản đồ số 3, phường An Phú Đông, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của Công ty Kim Hảo; căn cứ theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số 00057/1a/QSDĐ/1813/UB. Trong trường hợp chưa thể bàn giao, các bên có thể gia hạn thêm 10 ngày nhưng không quá ngày 25/12/2019.
Ngày 01/11/2019, Saigonres tiếp tục ký các hợp đồng chuyển nhượng cổ phần số 19, 20, 21, 22/HĐCNCP lần lượt với các cổ đông. Theo nội dung Hợp đồng, các bên tiếp tục thực hiện các nội dung mà hợp đồng đặt cọc đã thể hiện. Đến ngày 02/12/2019 và ngày 05/12/2019, Saigonres đã chuyển tiếp tiền số tiền 280.000.000.000 (hai trăm tám mươi tỉ) đồng cho các cổ đông nâng tổng số tiền đã chuyển cho các cổ đông là 380.000.000.000 (ba trăm tám mươi tỉ) đồng. Đến ngày 09/12/2019, Saigonres đã cung cấp cho các cổ đông một chứng thư bảo lãnh không hủy ngang có giá trị 100.000.000.000 (một trăm tỉ) đồng để đảm bảo cho việc thanh toán số tiền còn lại. Hai bên thỏa thuận Saigonres sẽ thanh toán nốt số tiền 50.000.000.000 (năm mươi tỉ) đồng khi các cổ đông hoàn tất việc chấp thuận chủ trương mở con đường vào khu đất.
Quá thời hạn bàn giao mặt bằng theo cam kết tại Điều 2 Phụ lục hợp đồng, mặc dù Saigonres đã chấp nhận gia hạn đến ngày 30/12/2019 nhưng các cổ đông vẫn không thực hiện công việc đã cam kết quy định tại Mục b Điều 2 Phụ lục hợp đồng. Saigonres đã gửi văn bản thông báo nhiều lần nhưng vẫn không nhận được phản hồi từ phía các cổ đông. Lý do là khu đất trên đang bị người khác chiếm giữ nên không tiến hành bàn giao mặt bằng cho Saigonres.
Tại khoản 6.2 Điều 6 Hợp đồng đặt cọc quy định: “Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, tại bất kỳ thời điểm nào nếu một trong các bên vi phạm bất kỳ điều khoản nào hoặc nghĩa vụ nào đã được thỏa thuận trọng Hợp đồng này mà không được bên còn lại chấp thuận thì sẽ bị phạt như sau: Trường hợp Bên A vi phạm: Bên B có toàn quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng này và Bên A có nghĩa vụ hoàn trả lại cho Bên B toàn bộ các khoản tiền mà Bên B đã chuyển cho Bên A, đồng thời Bên A có nghĩa vụ thanh toán cho Bên B một khoản tiền bồi thường thiệt hại tương đương khoản đặt cọc trong thời hạn tối đa 7 (bảy) ngày kể từ ngày Bên B thông báo chấm dứt Hợp đồng”. Saigonres đã phát hành thông báo số 347/SGR-PC ngày 31/12/2019 để chấm dứt Hợp đồng và Phụ lục hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết.
Do hai bên không đạt được thỏa thuận giải quyết hậu quả của việc chấm dứt Hợp đồng nên Saigonres đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh với yêu cầu chấm dứt Hợp đồng đặt cọc và 4 hợp đồng chuyển nhượng cổ phần và các phụ lục hợp đồng các bên đã ký kết; các cổ đông phải hoàn trả cho Saigonres số tiền 380 tỉ đồng đã nhận và phải chịu phạt cọc số tiền 100 tỉ đồng và một số yêu cầu khác.
Giải quyết tình huống
Quá trình tòa án giải quyết vụ án, các bên cơ bản đã thống nhất được các nội dung khác, chỉ còn không thống nhất được yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn. Bản án sơ thẩm số 1558/2020/KDTM-ST ngày 23/9/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và bản án phúc thẩm số 35/2021/KDTM-PT ngày 12/5/2021 của Tòa án nhân dân Cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh đều nhận định các bị đơn không thực hiện được nghĩa vụ bàn giao mặt bằng cho Saigonres là do “trở ngại khách quan” theo quy định tại khoản 2 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 và cho rằng “vụ án này có tình huống pháp lý tương tự Án lệ số 25/2018/AL ngày 17/10/2018 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao” nên áp dụng Án lệ này để tuyên xử không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của Saigonres.
Bình luận
1. Vụ án này có cần thiết phải áp dụng án lệ không?
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 6 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp quan hệ tranh chấp mà pháp luật không có quy định, không có tập quán được áp dụng và cũng không thể áp dụng tương tự pháp luật thì mới áp dụng án lệ để giai quyết quan hệ tranh chấp đó. Trong vụ án này, quan hệ pháp luật tranh chấp đã có các quy phạm pháp luật điều chỉnh trong các bộ luật tương ứng như Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Doanh nghiệp. Cả bản án sơ thẩm và phúc thẩm cũng đều viện dẫn đến khoản 2 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 để làm căn cứ xác định, đánh giá vi phạm cam kết của các bên. Vì vậy, việc viện dẫn thêm Án lệ số 25 (như đã nêu trên) là không cần thiết.
Thứ hai, theo khoản 2 Điều 8 về nguyên tắc áp dụng án lệ trong xét xử tại Nghị quyết số 03/2015 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao ngày 28/10/2015 về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ thì “Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ để giải quyết các vụ việc tương tự, bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau phải được giải quyết như nhau”.
Tình huống của Án lệ số 25 (nêu trên) là bên nhận cọc (Bên A) nhận một khoản tiền đặt cọc của (Bên B) để đảm bảo và thực hiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở do Bên A đã mua đấu giá tại cơ quan thi hành án dân sự. Sở dĩ Bên A không thực hiện được nghĩa vụ của mình (không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận và không ký được hợp đồng mua bán với Bên B) có yếu tố khách quan là do cơ quan thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà, chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở cho Bên A. Án lệ xác định nếu việc chậm làm thủ tục sang tên sở hữu nhà cho người mua đấu giá là lỗi của cơ quan thi hành án dân sự thì đó là “trở ngại khách quan”, miễn phạt cọc cho Bên A.
Hồ sơ vụ án cho thấy vụ việc trong trong vụ án này không có những tình tiết, sự kiện pháp lý giống với những tình tiết, sự kiện pháp lý trong Án lệ số 25.
Cụ thể: Lý do khách quan (nếu có) trong Án lệ số 25 là thuộc về cơ quan nhà nước – cơ quan thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh. Bên nhận cọc trong Án lệ này không thể biết (không có lỗi) nên không phải chịu trách nhiệm phạt cọc. Trong vụ án này, các cổ đông đã biết rõ từ trước khu đất trên đã bị bà Nguyễn Thị Vân và bà Nguyễn Thị Lạc chiếm giữ từ trước khi ký Hợp đồng đặt cọc với Saigonres và tranh chấp này đã có từ lúc mà Công ty Kim Hảo mua đấu giá khu đất do Ngân hàng phát mãi vào năm 2016 và kéo dài cho đến hiện nay. Về thực chất, việc chiếm giữ đất trong Khu đất này không phải là “trở ngại khách quan” khiến các cổ đông không biết hoặc không thể biết. Họ biết nhưng đã tự tin rằng đó không phải là các trở ngại khi đặt bút ký cam kết bàn giao mặt bằng trong bản Hợp đồng. Sau khi việc bàn giao bị trở ngại, các cổ đông còn có tới 3 văn bản “động viên” Saigonres rằng “Về cơ bản đã giải tỏa các công trình xây dựng không xin phép trên khu đất… về cơ bản, chúng tôi đã có sự thống nhất với chủ đất (6.921m2) để kết hợp với Khu đất 31.889m2 để lập dự án (Văn bản ngày 24/12/2019); rằng “Chúng tôi đã cơ bản đạt được sự đồng thuận với chủ bất động sản liền kề”… (Văn bản này 30/12/2019; Văn bản ngày 03/01/2020 các cổ đông cũng cam kết như thế…)
Như vậy, cả hai bản án đều xác định các cổ đông (bị đơn) có tình tiết “trở ngại khách quan” để áp dụng Án lệ số 25 để miễn trách nhiệm chịu phạt cọc cho họ là không phù hợp, không đảm bảo đúng tinh thần và nội dung của khoản 2 Điều 8 về nguyên tắc áp dụng án lệ trong xét xử tại Nghị quyết số 03/2015 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao ngày 28/10/2015.
2. Về việc áp dụng khoản 2 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015
Cả hai bản án viện dẫn khoản 2 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 để cho rằng các cổ đông gặp “trở ngại khách quan” để miễn trách nhiệm dân sự về phạt cọc cho họ là chưa thỏa đáng như đã phân tích ở phần những tình tiết, sự kiện nói trên.
Việc bổ sung án lệ là một nguồn luật áp dụng trong hoạt động xét xử của tòa án đã đáp ứng được nhu cầu giải quyết các tranh chấp phát sinh ngày càng đa dạng, phong phú trong đời sống dân sự. Tuy nhiên, việc hiểu đúng đắn về các điều kiện áp dụng án lệ, khi nào cần áp dụng, áp dụng thế nào… cũng là một vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, tổng kết để bảo đảm cho việc áp dụng án lệ trong hoạt động xét xử có hiệu quả hơn.
Luật gia MINH TRỰC
Nên bỏ thẩm quyền giải quyết khiếu nại về kỷ luật Luật sư của Bộ trưởng Bộ Tư pháp
