Bất cập về chế tài xử phạt vi phạm trong kinh doanh bất động sản 

(LSVN) - Thời gian qua, việc mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai hoặc mua bán đất nền khá phổ biến, người bán (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc môi giới bất động sản - gọi chung là doanh nghiệp) đưa ra những phương thức quảng cáo, tiếp thị để tiếp cận nhu cầu người mua, đồng thời kêu gọi vốn cho doanh nghiệp dưới các hình thức như là hợp đồng góp vốn, hợp đồng đầu tư thay vì hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán khi giao kết hợp đồng các dự án bất động sản hoặc bất động sản hình thành trong tương lai. Ngoài ra, có một số doanh nghiệp không tư vấn đầy đủ và chưa có đầy đủ điều kiện theo yêu cầu của pháp luật nhưng vẫn công khai đăng tin rao bán tài sản. Vì chưa hoàn thành xong thủ tục nên dẫn đến nhiều trường hợp tranh chấp giữa doanh nghiệp và người mua đã diễn ra liên tục. Tiêu biểu như vào năm 2019, chủ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là Alibaba và các đồng phạm đã bị bắt và bị cơ quan chức năng khởi tố [1]. Nhiều doanh nghiệp có hành vi hứa hẹn hoặc không thực hiện được hoặc do bất động sản không đủ điều kiện trao đổi, mua bán nhưng vẫn đưa ra chào bán, dẫn đến hệ quả quả là người mua phải chờ đợi “sổ đỏ” rất lâu.

Ảnh minh họa. 

Tại Đà Nẵng, một doanh nghiệp về lĩnh vực bất động sản đã ký hợp đồng với khách và nhận tiền cọc hoặc ký với dạng hình thức kêu gọi vốn giữa công ty và khách hàng nhưng đến nay thì doanh nghiệp đó vẫn không thể ra sổ để bàn giao cho khách và đã bị khách vây quanh trụ sở để đòi quyền lợi của mình [2]. Mới gần đây, một số doanh nghiệp rao bán bất động sản ở khu vực Điện Nam - Điện Ngọc (tỉnh Quảng Nam) đã bị các cơ quan, ban ngành ở tỉnh Quảng Nam “tuýt còi” vì chưa đủ điều kiện và đồng thời các cơ quan này cũng cảnh báo người dân chú ý khi tiến hành giao dịch [3]. Trên một trang web cũng đã liệt kê ra các doanh nghiệp không đủ điều kiện cho người dân nắm rõ thông tin, tránh trường hợp mua mà không thể nhận được tài sản [4].

Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khi doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư muốn kinh doanh bất động sản hoặc các dự án bất động sản thì phải đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật nói chung và Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng, trong trường hợp bên kinh doanh bất động sản không đáp ứng những điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì sẽ không được đưa vào kinh doanh. Các doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư khi giao kết hợp đồng thường sử dụng các tên gọi “hợp đồng góp vốn” hoặc dưới các hình thức khác để lập lờ khái niệm khi giao kết hợp đồng với bên có nhu cầu mua bán, họ gọi các “hợp đồng” giao kết đó là “hợp đồng đặt cọc” để tiến hành giao kết. Tuy nhiên, việc giao kết hợp đồng phải tuân thủ các quy định của pháp luật, nếu vi phạm các điều cấm của luật [5] thì hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu nên các nhà đầu tư và doanh nghiệp cần phải tuân thủ để giảm thiểu rủi ro khi giao kết hợp đồng. Vì vậy, khi thực hiện việc ký kết hợp đồng, chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp nên trung thực, khách quan trong quá trình giao dịch của mình, tránh gây bức xúc cho người mua và hệ lụy cho xã hội.

Đối với người mua bất động sản, nên đọc kỹ hợp đồng giữa hai bên trước khi ký kết; nghiên cứu, tìm hiểu dự án mà doanh nghiệp quảng cáo trước khi giao kết hợp đồng. Người mua cần lưu ý rằng đa số các doanh nghiệp khi quảng cáo hoặc trao đổi với khách hàng về dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch 1/500 nhưng đây chỉ là một trong những điều kiện theo quy định của pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Ngoài điều kiện 1/500 ra thì các dự án được phép kinh doanh bất động sản phải hoàn thành việc đền bù, giải phóng, đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; đất không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc chưa hoàn thành các nghĩa vụ khác với cơ quan nhà nước; chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần các lô đất trong dự án mà mình làm chủ đầu tư; chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phải có đầy đủ năng lực tài chính và cam kết triển khai dự án đúng tiến độ và pháp luật [6]. Như vậy chúng ta thấy, dù nhận được quyết định 1/500 từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì nó chỉ là một trong những điều kiện cần và đủ, dự án được kinh doanh phải đáp ứng được toàn bộ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Để hạn chế việc kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện, Nhà nước cần ban hành chế tài về hành chính đủ mạnh cũng như xử lý hình sự các đối tượng cố ý thực hiện hành vi gian dối trong việc kinh doanh bất động sản. Theo quy định hiện hành, hành vi kinh doanh bất động sản không bảo đảm điều kiện [7] bị xử phạt từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng và bị xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 03 tháng đến 24 tháng [8]. Quy định này chưa đủ sức răn đe đối với các doanh nghiệp vi phạm, vì trên thực tế lợi nhuận sau khi bán một hoặc vài sản phẩm bất động sản trong dự án thì đủ chi phí nộp phạt cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn ngang nhiên, công khai vi phạm, phải chăng họ có phần xem nhẹ mức xử phạt này?

Ngoài việc bị xử phạt hành chính thì các doanh nghiệp vi phạm có thể bị áp dụng chế tài hình sự. Về mặt lý thuyết, hành vi vi phạm của doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có thể phạm vào tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" nếu ngay từ đầu doanh nghiệp đã biết là bất động sản kia chưa đạt điều kiện kinh doanh và không thể thực hiện được nhưng vẫn tiến hành giao kết hợp đồng để lấy số tiền thỏa thuận với khách hàng; hoặc tội "Lừa dối khách hàng" vì doanh nghiệp đã có hành vi gian dối trong cung cấp dịch vụ để thu lợi bất chính. Tuy nhiên trên thực tế, việc áp dụng chế tài hình sự còn khó khăn nhất định vì phải xác minh số người bị hại, số tiền bị thiệt hại trong vụ án và việc xác minh nhiều khi gặp trở ngại như không liên hệ được với bị hại. Mặt khác, đối với tội "Lừa dối khách hàng" thì hiện nay chỉ có quy định đối với cá nhân mà không hề quy trách nhiệm cho pháp nhân. Do đó, trong trường hợp các nhân viên kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiến hành rao bán sản phẩm, hoặc được doanh nghiệp cho phép giao dịch hợp đồng với người mua, nhưng trách nhiệm hình sự thì chỉ có nhân viên là chủ thể xâm phạm đến quyền lợi của khách hàng (khách thể) khi có hành vi cung cấp dịch vụ không đúng nhằm thu lợi bất chính (mặc dù nhân viên là người lao động và phải làm nhiệm vụ theo sự yêu cầu của doanh nghiệp). Nếu chỉ quy trách nhiệm cho người thực hiện mà không quy trách nhiệm cho doanh nghiệp thì có lẽ sẽ là một sự thiếu sót lớn, dẫn đến người được hưởng lợi trực tiếp, nắm rõ mọi quy trình, quy định và thủ tục pháp lý của dự án là pháp nhân hoặc những người đứng đầu pháp nhân đó lại “đứng ngoài cuộc”. Phải chăng tội "Lừa dối khách hàng" còn quá mới và xa lạ nên làm cho việc xử lý các trường hợp này hiện nay rất ít hoặc rất hiếm nên khi xử lý còn lúng túng, chưa hiệu quả trong việc áp dụng; ngay cả trên cổng thông tin điện tử của Tòa án nhân dân tối cao, tính đến nay chỉ có một bản án về tội danh "Lừa dối khách hàng" được công bố, đó là bản án 173/2020/HS-ST ngày 01/9/2020, hoặc trường hợp của ông Lê Thanh Thản vào năm 2019 [9] cũng được xem là trường hợp khá hy hữu. Vì vậy, chúng ta nên nhìn nhận lại tội danh này trong pháp luật hình sự để có biện pháp hợp lý, tránh trường hợp làm oan sai người vô tội và bỏ lọt tội phạm trong việc mua bán, giao dịch đời thường.