Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm

LSVNO - Pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp các tổ chức, cá nhân trong xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín...

LSVNO - Pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp các tổ chức, cá nhân trong xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín dụng. Do vậy, trong những năm qua, pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đã từng bước được hoàn thiện, đáp ứng tốt yêu cầu của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta, cũng như những đòi hỏi của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.

Người dân giao dịch tại bộ phận một cửa thuộc cơ quan công quyền

Pháp luật dân sự nước ta cho phép các bên được tự do thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự, trong đó có quyền được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia trong giao dịch dân sự (quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015). Pháp luật còn quy định thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là quyền của cá nhân. Việc cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại tổ chức tín dụng để vay vốn là việc bình thường, tuy nhiên việc cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho một cá nhân không phải hoạt động tín dụng cần được phổ biến, hướng dẫn để người dân biết thực hiện.

Hiện nay việc vay vốn để phát triển kinh tế có nhiều kênh khác nhau như thông qua các tổ chức tín dụng hoặc cá nhân có tiền để cho vay. Tuy nhiên, nhiều người dân còn e ngại vay tiền từ ngân hàng do phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ… gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Trong thực tế, nhiều người dân, tổ chức vay tiền của nhau bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) mà không phải qua công chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định. Điều này đã xảy ra nhiều hệ lụy cho xã hội.

Mặc dù vậy, pháp luật hiện nay không hạn chế cá nhân không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể như Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 179 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, một bên sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản...”; Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định; trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký; việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm”.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” là giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký theo quy định. Như vậy, để bảo đảm nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba (tức là trong trường hợp người thế chấp tài sản tiếp tục sử dụng tài sản để thực hiện các giao dịch với người khác) thì phải đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất.

Từ những quy định trên của pháp luật hiện hành thì cá nhân, tổ chức được quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện việc cho vay, giữa hai bên phải lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bằng văn bản và đến văn phòng công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định hoặc đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng, sau đó thực hiện đăng ký thế chấp (đăng ký giao dịch đảm bảo) tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất.

Ths Nguyễn Thị Liễu