Ảnh minh họa.
Thứ nhất, về phần giải thích từ ngữ: So với Luật Đất đai năm 2013, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung việc giải thích một số từ ngữ để thống nhất tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung một số thuật ngữ và làm rõ hơn về nội hàm của một số thuật ngữ đã được giải thích. Cụ thể, theo khoản 33 Điều 3 dự thảo Luật: “Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép”. Quy định trên là việc luật hóa quy định về lấn đất đã được quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP và xa hơn nữa là Nghị định 102/2014/NĐ-CP.
Trong thực tiễn, hành vi lấn đất không chỉ là việc chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng. Thậm chí, có trường hợp có hành vi lấn đất nhưng việc dịch chuyển mốc giới hoặc ranh giới thửa đất không xảy ra. Ngoài hành vi chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng, lấn đất còn xảy dưới hình thức: Người sử dụng đất sử dụng vượt quá phần không gian, lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới bất động sản mà mình được phép sử dụng nhằm chiếm dụng không gian, lòng đất của người sử dụng đất khác (Ví dụ: Mái nhà lấn sang không gian trên đất của người khác).
Do đó, đề nghị xem xét quy định khoản 33 Điều 3 dự thảo Luật như sau: “Lấn đất là việc người sử dụng đất tự ý chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất mình để mở rộng diện tích hoặc sử dụng vượt quá phần không gian, lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất mà mình được phép sử dụng nhưng không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích, không gian, lòng đất bị lấn đó cho phép”.
Việc quy định như trên cũng nhằm thống nhất với quyền của người sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Khi xác định một trong những biểu hiện của hành vi lấn đất là việc “chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất” thì rất cần giải thích về mốc giới, ranh giới của thửa đất. Bởi lẽ chỉ khi xác định được ranh giới, mốc giới thửa đất thì mới xác định được có hay không có hành vi lấn đất; xác định được vị trí, hình thể, diện tích của phần đất động bị lấn. Theo đó, cần bổ sung quy định về ranh giới, mốc giới đất như sau: “Ranh giới đất là giới hạn phân chia giữa các thửa đất liền kề nhau. Mốc giới là tiêu điểm để xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề nhau. Ranh giới giữa các thửa đất có thể là đoạn thẳng hoặc tập hợp các đoạn thẳng nối các mốc giới”. Ngoài ra, quy định về ranh giới, mốc giới của thửa đất cũng sẽ làm rõ hơn nội hàm của khái niệm “thửa đất” được quy định tại khoản 40 Điều 3 dự thảo Luật.
Thứ hai, về sự tương thích giữa dự thảo Luật và một số Luật khác có liên quan: Luật Đất đai có các quy định liên quan chặt chẽ với các luật kinh doanh khác như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quy hoạch, Bộ luật Dân sự,… Vì vậy, các quy định của Luật Đất đai cần thiết phải đặt trong tổng thể chung của hệ thống pháp luật về kinh doanh để đảm bảo thống nhất, hạn chế tình trạng chồng chéo, gây cản trở, ách tắc hoạt động đầu tư kinh doanh. Qua đối chiếu, nhận thấy một số quy định chưa đảm bảo tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư:
- Về người sử dụng đất là “cá nhân người nước ngoài”: Theo quy định tại Điều 6 dự thảo Luật thì: “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành. Điểm b khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua: “Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở” (khoản 2 Điều 14); “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất” (khoản 1 Điều 19).
Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo dự thảo thì lại không có quyền sử dụng đất. Điều này chưa phù hợp với nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng được quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Mặt khác, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vô hình trung, quyền của người mua là người Việt Nam, sẽ không được đảm bảo. Vì vậy, đề nghị điều chỉnh để đảm bảo tính tương thích giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
- Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: Khoản 1 Điều 37 dự thảo Luật quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”. Quy định này chưa thật sự tương thích với quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản theo hình thức bán nhà có sẵn mới yêu cầu phải có Giấy chứng nhận. Các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có Giấy chứng nhận (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở).
Vì vậy, đề nghị điều chỉnh lại quy định tại khoản 1 Điều 37 dự thảo để đảm bảo tính thống nhất giữa các luật:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận trừ trường hợp pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định khác. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
- Giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư: Theo quy định của Luật Đầu tư 2020, có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất; (2) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; (3) Chấp thuận nhà đầu tư. Điều 125 dự án Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 03 trường hợp giao đất, thuê đất: (1) Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án; (2) Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án; (3) Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất tại dự thảo Luật không quy định trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2020. Điều này có thể dẫn tới trường hợp, khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư nhưng không biết sẽ phải thực hiện thủ tục nào để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sẽ gặp khó khăn khi triển khai dự án đầu tư. Vì vậy, để đảm bảo bảo thuận lợi cho nhà đầu tư thực hiện dự án trong trường hợp được chấp thuận đầu tư, đề nghị bổ sung căn cứ để giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp này vào Điều 125 dự thảo.
- Thời điểm có hiệu lực của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất: Theo quy định tại khoản 3 Điều 57 dự thảo Luật thì việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Quy định về thời điểm có hiệu lực của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trên chưa phù hợp với quy định tại pháp luật về kinh doanh bất động sản. Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Như vậy giữa dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang có quy định khác nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch về quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, quy định trên còn tạo bất lợi và rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng, bởi vì hoạt động thanh toán thường thực hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng, trong khi đó thời điểm này hợp đồng lại chưa có hiệu lực. Vì vậy, đề nghị xem xét quy định thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Ngoài ra, còn có một số vấn đề khác như: Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đại diện hộ gia đình, khoản 5 Điều 153 quy định: “Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình”. Đề nghị không quy định theo hướng trên. Việc Giấy chứng nhận chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình làm phát sinh nhiều tranh chấp. Nếu Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình, khi thực hiện các giao dịch, khó có thể xác định được các thành viên trong hộ gia đình gồm những ai, những người đó có đồng ý với giao dịch hay không,...
Bên cạnh đó, thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình là tài sản chung hợp nhất nên hợp đồng giao dịch sẽ vô hiệu toàn bộ gây ảnh tới quyền lợi của bên nhận giao dịch. Trường hợp không bỏ quy định trên, đề nghị quy định rõ về cơ quan có thẩm quyền xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, khoản 2 Điều 221 dự thảo quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này, các quy định pháp luật có liên quan và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định chi tiết điều kiện, diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất”. Quy định trên sẽ được hiểu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định điều kiện, diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa đối với các loại đất được quy định tại Điều 11 của dự thảo.
Tuy nhiên, đối với một loại đất được quy định tại Điều 11 dự thảo thì việc quy định điều kiện, diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất là không cần thiết. Việc quy định cụ thể sẽ cũng tránh được tình trạng các địa phương quy định không thống nhất về loại đất được tách thửa, hợp thửa như thời gian vừa qua (có địa phương chỉ quy định điều kiện, diện tích, kích thước tối thiểu để tách thửa đối với đất ở; địa phương quy định điều kiện, diện tích tối thiểu để tách thửa đối với các loại đất). Theo quan điểm của Sở, chỉ nên quy định điều kiện, diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa đối với đất ở và đất thương mại, dịch vụ. Các loại đất khác không cần thiết phải quy định.
Trường hợp quy định UBND cấp tỉnh quy định điều kiện, diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đối với các loại đất, đề nghị quy định rõ nguyên tắc tách thửa đối với thửa đất có các mục đích sử dụng khác nhau nhưng sau khi tách chỉ có một loại đất đảm bảo điều kiện, diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Đây là trường hợp gặp nhiều trong thực tiễn nhưng các địa phương rất lúng túng, khó khăn trong việc giải quyết và giải quyết không thống nhất giữa các địa phương.
Thạc sĩ PHẠM VĂN CHUNG
Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum
Bộ Công an khuyến cáo không chia sẻ thông tin tài khoản định danh điện tử cho người khác
