Ảnh minh họa.
Quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sở hữu chung cư
Hiện nay, tại Điều 99, Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:
"1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở".
Như vậy, thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào:
- Cấp công trình: Được phân loại theo quy định tại Thông tư 06/2021/TT-BXD, ví dụ như cấp công trình là cấp I, II, III…. Theo đó, nhà chung cư cao trên 50 tầng là công trình cấp đặc biệt, nhà chung cư từ 25 - 50 tầng là công trình cấp I, nhà chung cư có từ 08 - 24 tầng là công trình cấp II, nhà chung cư có từ 02 - 07 tầng là công trình cấp III;
- Kết luận kiểm định chất lượng: do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có chung cư kiểm định.
Như vậy, pháp luật không quy định thời hạn sở hữu tối thiểu/hoặc tối đa đối với loại nhà chung cư mà thời hạn sử dụng/sở hữu hoàn toàn phụ thuộc vào chất lượng nhà chung cư tương ứng với cấp công trình.
Bên cạnh đó, điểm đ, khoản 3, Điều 7, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định thông tin được ghi trên giấy chứng nhận về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư như sau:
+ Chung cư có thời hạn sở hữu: Thời hạn sở hữu cụ thể được ghi tại phần đ thời hạn sở hữu của mục 2. Nhà ở trong giấy chứng nhận;
+ Chung cư không xác định thời hạn sở hữu: Tại phần đ của mục 2. Nhà ở trên sổ hồng sẽ có ký hiệu -/-, ký hiệu này có nghĩa là không xác định thời hạn sở hữu của căn chung cư. Nói cách khác, Nhà nước không xác định thời hạn cụ thể được quyền sở hữu căn chung cư này đối với chủ sở hữu.
Khoản 2, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình chung cư để xử lý theo quy định.
Nếu chung cư bị hư hỏng nặng thì phá dỡ để xây dựng mới; trường hợp không phù hợp với quy hoạch thì bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch, chủ sở hữu chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.
Ngoài vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư, khi mua nhà chung cư thì người mua còn cần quan tâm đến quyền sử dụng đất đối với chính đất xây dựng chung cư.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong đó, với nội dung thời hạn sở hữu chung cư, cơ quan này đưa ra hai phương án: Hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; Hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay, tức không quy định niên hạn.
Quy định của một số nước về sở hữu nhà chung cư có thời hạn
Trung Quốc quy định một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Thượng Hải thì các căn hộ chung cư được bán dưới hình thức có thời hạn từ 50-70 năm, khi hết thời hạn thì Nhà nước thu hồi và không phải thực hiện bồi thường.
Trong khi đó tại Hàn Quốc thì tái phát triển nhà chung cư hoặc công trình khác theo quy hoạch khi hết niên hạn sử dụng công trình. Tuy nhiên, Hàn Quốc cũng quy định sau khi công trình nhà chung cư được xây dựng trên 20 năm nếu có phát hiện vấn đề về an toàn thì đều có thể được xây dựng lại. Tiêu chí đánh giá an toàn dựa trên 04 yếu tố: Môi trường dân cư, mức lão hóa công trình và các thiết bị bên trong, an toàn kết cấu và phân tích chi phí.
Ở các quốc gia phương Tây, ví dụ như Mỹ cũng bán có thời hạn với mọi loại hình nhà ở bao gồm chung cư. Theo thống kê mới nhất, có tới 85% bất động sản Mỹ được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử dụng tối đa có thể là 99 năm.
Thực trạng sử dụng nhà chung cư tại Việt Nam
Nhu cầu sở hữu nhà chung cư hiện nay
Chung cư đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, là biểu hiện sự phát triển tất yếu của xã hội nói chung và đô thị nói riêng. Bởi vì khi quá trình đô thị hóa diễn ra đã tập trung một lượng dân cư đông đúc, trong đó người trẻ tham gia vào quá trình đô thị hóa thường đông hơn. Đây chính là lúc nảy sinh các nhu cầu về nhà ở, các dịch vụ tiện ích đi kèm, bệnh viện, trường học, khu vui chơi… Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau.
Trong lúc thị trường chung cư vẫn chưa có dấu hiệu tan băng, các nhà đầu tư vẫn hướng đến phân khúc thị trường là những căn hộ nhỏ, bình dân với giá phải chăng để phục vụ cho đối tượng là những bạn sinh viên mới ra trường, những bạn trẻ mới lập gia đình, hoặc độc thân… Nhiều bạn trẻ đang trong quá trình khởi nghiệp, họ có nhu cầu sử dụng căn hộ để có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt. Do đó, nắm bắt được xu hướng nay nhiều các dự án bắt đầu phát triển và cung cấp những căn hộ chung cư phù hợp với nhóm đối tượng cụ thể.
Ngoài ra, do giá đất ở những khu vực nội thành quá đắt đỏ, trong khi đất ngoại thành rẻ, nhiều chung cư có giá phải chăng, phù hợp với túi tiền là những lý do khiến một bộ phận các gia đình trẻ “tậu” chung cư.
Các căn hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở cho các hộ dân và quản lý dễ dàng được vấn đề môi trường, nước và an ninh trật tự. Về phía người có nhu cầu thì căn hộ chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở mà không mất nhiều chi phí như mua một mảnh đất riêng rồi chi phí xây dựng. Hơn nữa, các căn hộ chung cư có mẫu thiết kế rất hiện đại, phù hợp với lối sống của giới trẻ.
Quan điểm của Luật sư về đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn
Có thể nói, việc dự thảo Luật Nhà ở trong đó bổ sung quy định về thời hạn sở hữu chung cư sẽ góp phần giải quyết vấn đề xử lý những căn nhà chung cư cũ, xuống cấp tại các đô thị lớn. Khi xác định được thời gian sở hữu nhà chung cư thì việc cải tạo chung cư cũ sẽ giải quyết đơn giản hơn, hết hạn người dân sẽ chuyển đi nơi khác. Không những thế việc triển khai đề xuất này cũng giúp cho giá chung cư rẻ hơn. Về trước mắt những đề xuất này là có cơ sở và hợp lý tuy nhiên việc áp dụng vào thực tế có phù hợp hay không thì cần phải lấy ý kiến rộng rãi. Bởi việc giới hạn thời gian sử dụng căn hộ là điều bình thường ở các quốc gia phát triển nhưng sẽ là vấn đề nhạy cảm với thị trường Việt Nam.
Thực tế, một số quốc gia trên thế giới kể cả có hệ thống pháp luật tương tự và không cùng hệ thống pháp luật như Việt Nam cũng quy định thời hạn sở hữu chung cư. Việc chúng ta không ngừng học hỏi các chính sách hay, hữu ích từ các nước luôn được đánh giá cao và được đông đảo người dân ủng hộ. Tuy nhiên, việc học và áp dụng là hai điều hoàn toàn trái ngược nhau. Để áp dụng được hay không thì phải tùy vào tình hình phát triển, điều kiện kinh tế ở mỗi nước. Nếu áp dụng một cách dập khuôn sẽ gây ra những hậu quả khó lường trước được, phải nhấn mạnh rằng cái chính là khi triển khai một đề xuất thì phải vạch ra những giải pháp rõ ràng để nếu như có các vấn đề phát sinh trong quá trình áp dụng thì cơ quan nhà nước và người dân kịp thời giải quyết và không bị lúng túng. Quy định, luật phải là giải pháp dài hạn, đừng vì xử lý vấn đề ngắn hạn mà thay đổi luật một cách vô tội vạ bất chấp hậu quả.
Với tâm lý an cư lạc nghiệp, đa số người dân bỏ tiền ra đều muốn sở hữu căn hộ chung cư của riêng cùng với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài. Bởi họ đều xem đây là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, còn việc sử hữu một căn chung cư có thời hạn chẳng khác gì việc họ đi thuê dài hạn và đến cuối cùng họ chẳng có tài sản cho riêng mình.
Dẫu biết, sau nhiều năm hình thành và phát triển thị trường căn hộ, nhiều chung cư cũ giữa lòng các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh đã xuất hiện tình trạng xuống cấp trầm trọng, một số tòa nhà thậm chí đã quá hạn sử dụng. Tuy nhiên, không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Luật sư cho rằng hiện nay dự thảo chỉ quy định thời hạn sở hữu chung cư đối với các chung cư chưa được cấp phép xây dựng, các chung cư đã được đưa vào sử dụng trước thời điểm dự thảo có hiệu lực sẽ không bị áp dụng thời hạn sử dụng. Điều này có thể dẫn tới tình trạng người dân thay vì bỏ ít tiền để sở hữu chung cư có thời hạn, họ chấp nhận bỏ nhiều tiền để sở hữu một nhà mặt đất đảm bảo quyền lợi cho con cái họ sau này hoặc một chung cư xuống cấp nhưng được sở hữu lâu dài. Và phương án này dường như chỉ thích hợp với những người có điều kiện kinh tế còn đối với những người khác thì đây có thể là một rào cản khá lớn khi họ muốn sở hữu một căn nhà tại các thành phố lớn.
Không những thế, trách nhiệm xây lại chung cư khi hết hạn sử dụng trong vài chục năm nữa sẽ thuộc về ai: Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu? Nếu thuộc về Nhà nước thì liệu ngân sách có đáp ứng không trong trường hợp có hàng loạt các dự án cải tạo chung cư xuống cấp cùng thời điểm? Nếu trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư thì có thể gây bất lợi cho chủ đầu tư khi bỏ kinh phí cải tạo, xây mới xong lại bị bỏ trống do không có người mua? Hoặc nếu vẫn để trách nhiệm thuộc về nhà đầu từ thì nhà nước có quy định như thế nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình xây dựng? Nếu trách nhiệm sẽ thuộc về tập thể những người sở hữu chung cư muốn tái định cư tại chỗ thì quyền lợi của họ như thế nào cũng phải quy định rõ. Ví dụ, như việc bồi thường cho họ bằng căn hộ có diện tích bằng hoặc lớn hơn nhà cũ bị phá dỡ hay việc được miễn lệ phí trước bạ khi cấp giấy chủ quyền nhà đất…
Thiết nghĩ, các quy định định về nhà chung cư cũng như việc cải tạo nhà chung cư đã được quy định quá rõ ràng. Do đó, nên tiếp tục giữ nguyên chính sách cho phép phát triển cả 02 loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.
Luật sư TRẦN XUÂN TIỀN
Văn phòng Luật sư Đồng Đội
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn với nhiều điểm mới
