Rủi ro trong giao kết hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam

Ảnh minh họa. 

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên mua (bao gồm sở hữu chung và sở hữu riêng). Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là cơ sở quan trọng nhất nhằm xác lập quan hệ mua bán giữa các cá nhân, tổ chức và là một chế định điển hình, quan trọng trong pháp luật nói chung và thương mại nói riêng. 

Tuy nhiên, trong thời buổi kinh tế thị trường thì việc nắm bắt thời cơ là yếu tố quyết định. Việc hai bên đàm phán và thỏa thuận hợp đồng đi đến thống nhất nhiều khi là mất thời gian mà chưa chắc đã mang đến kết quả mong đợi. Chính vì lẽ đó, để giảm bớt thời gian soạn thảo hợp đồng cho mỗi giao dịch, một số công ty chuyên trách về việc cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho một số lượng lớn khách hàng thường sử dụng các loại hợp đồng được soạn sẵn thành từng mẫu nhất định và áp dụng hàng loạt. 

Nội dung cơ bản về Hợp đồng theo mẫu

Trên thế giới, Hợp đồng theo mẫu có nhiều tên gọi khác nhau cũng như tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau. Một số quốc gia quan niệm đây là dạng hợp đồng mẫu (standard form contract) – tức là hợp đồng soạn sẵn, áp dụng cho nhiều đối tượng và sẽ không được thương lượng lại các điều khoản hợp đồng. Một số quốc gia khác lại chú trọng vấn đề phương thức giao kết khi đặt tên loại hợp đồng này là hợp đồng gia nhập (adhension contract) – tức là hợp đồng do một bên soạn thảo, quyết định mọi nội dung có liên quan và bên còn lại trả lời đồng ý/không đồng ý [1].

Hợp đồng theo mẫu trong pháp luật Việt Nam được định nghĩa dựa trên phương thức giao kết: "Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra" [2].

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng ưng thuận: Được coi là đã giao kết tại thời điểm các bên thỏa thuận xong các điều khoản cơ bản, tuy nhiên đối tượng của loại hợp đồng này là căn hộ chung cư, là một loại tài sản đặc biệt. Do đó theo quy định hiện hành thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng. 

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng có những đặc điểm riêng so với hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán tài sản. Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư dự án. Căn hộ chung cư dự án hay còn gọi là căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ chỉ mới có trong dự án hoặc đang xây dựng, hoặc có thể là căn hộ đã hoàn chỉnh nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng này dựa trên căn cứ pháp lý nêu tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại. Theo đó, Hợp đồng này là một dạng biến thể của Hợp đồng góp vốn và có những quy chế pháp lý khác biệt để điều chỉnh như điều kiện của căn hộ được phép mua bán, điều kiện về tư cách chủ thể của chủ đầu tư kinh doanh, các điều kiện về bảo lãnh. 

Thực trạng về giao kết và thực hiện Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Dự án nhà ở thương mại ở Việt Nam

Nhận diện một số rủi ro liên quan đến giao kết và thực hiện Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Dự án nhà ở thương mại ở Việt Nam

- Rủi ro liên quan đến phí quản lý vận hành nhà chung cư

Ngoài diện tích căn hộ chung cư của khách hàng sở hữu, việc vận hành nhà chung cư còn đi kèm với rất nhiều loại dịch vụ khác nhau như trông xe, thang máy, vệ sinh chung, quản lý chung cư… và từ đó phát sinh rất nhiều loại phí dịch vụ. Trên thực tế, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không nêu cụ thể về phí dịch vụ và Chủ đầu tư cũng không thông báo bằng văn bản mức kinh phí cần phải đóng góp hoặc quy định điều chỉnh mức này khi giá cả có biến động, nên đã gây bức xúc cho người mua nhà khi thu với mức cao hoặc điều chỉnh tăng khi có biến động về giá cả. 

Hiện nay tại Quyết định số 243/QĐ-UBND ngày 12/01/2017 đã quy định về khung giá phí dịch vụ chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội chỉ được dao động từ 700 – 16.500 đồng/1m2 tùy thuộc vào loại chung cư. Tuy nhiên mức giá này chưa bao gồm các dịch vụ cao cấp như tắm hơi, bể bơi, truyền hình cáp, intenet nên nhiều trường hợp Chủ đầu tư đã lợi dụng quy định này để tăng phí quản lý vận hành nhà chung cư hơn so với quy định. Một số Chủ đầu tư còn cắt giảm một số dịch vụ đi kèm tương ứng với mức giá theo quyết định của UBND thành phố Hà Nội đưa ra. Điển hình là trường hợp Ban quản lý tòa nhà Keangnam Landmark Tower (đường Phạm Hùng- Cầu Giấy) thu phí dịch vụ là 4.000 đồng/1m2, đúng bằng giá trần của UBND thành phố [3], và đưa ra điều kiện sẽ giảm bớt dịch vụ tương ứng với mức giá này như cắt giảm thang máy, cư dân phải tự đem rác phát sinh từ căn hộ của mình xuống tập kết tại các nhà rác của tầng hầm, thời gian chiếu sáng tại khu vực công cộng được rút ngắn, phòng tiện ích cũng đóng cửa [4]. Những khó khăn trên khiến khách hàng mua chung cư phải bước vào những cuộc tranh chấp nảy lửa với Chủ đầu tư mà Chủ đầu tư luôn là người “nắm đằng chuôi”. 

- Rủi ro liên quan đến quản lý và sử dụng phí bảo trì nhà và bàn giao phí bảo trì nhà chung cư

Người mua nhà ở phải đóng phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà ở tương ứng với 2% giá trị căn hộ chung cư. Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì Chủ đầu tư và Ban quản trị lập hồ sơ quyết toán và chuyển giao quỹ bảo trì thông qua hình thức chuyển khoản [5]. Quy định là như vậy nhưng trên thực tế việc bàn giao thường diễn ra một cách rất chậm chạp, thậm chí không chịu bàn giao tiền bảo trì khi Nhà chung cư đã thành lập xong Ban quản trị. Cụ thể như trường hợp cư dân Rainbow Văn Quán (quận Hà Đông, Hà Nội) hiện tại vẫn đang tố Chủ đầu tư “ôm” hơn 8 tỉ đồng phí bảo trì. Khi thành lập Ban quản trị chung cư Rainbow Văn Quán, đại diện cư dân lập sẵn một tài khoản ngân hàng để Chủ đầu tư chuyển tiền vào. Tuy nhiên, Chủ đầu tư là Công ty CP Bic Việt Nam lại không chuyển tiền vào tài khoản này mà chuyển tiền sang tài khoản khác, trong đó đồng chủ sở hữu tài khoản là một phó Ban quản trị (là người của Chủ đầu tư chỉ định tham gia Ban quản trị) [6]. 

Mặc dù hiện nay Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định nếu chậm trễ bàn giao phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi phí bảo trì nhưng không khả thi vì thông thường UBND sẽ ủy quyền lại cho Sở Xây dựng tiến hành cưỡng chế nhưng chưa từng có Chủ đầu tư nào bị cưỡng chế để bàn giao phí bảo trì cho chung cư do nhiều vướng mắc liên quan đến việc thống nhất kinh phí bảo trì giữa Chủ đầu tư và Ban quản trị. 

- Rủi ro liên quan đến chức năng của Ban quản trị nhà chung cư

Theo Luật Nhà ở năm 2014, Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình HĐQT của công ty cổ phần hoặc mô hình bản chủ nhiệm hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, con dấu và tài khoản riêng [7]. Quy định mới nói trên sẽ giúp Ban quản trị chung cư có thực quyền hơn khi làm việc các cư dân và đối tác. Như vậy, quyền của Ban quản trị là rất lớn, tuy nhiên vấn đề trách nhiệm cũng cần phải được đặt ra. Khoản 1 Điều 104 quy định cho Ban quản trị nhà chung cư có quyền “quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”. Câu hỏi đặt ra là liệu Ban quản trị có đủ năng lực, trình độ để quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì hay không? Việc không có kinh nghiệm sẽ dẫn đến việc Ban quản trị không có khả năng thẩm tra chất lượng của các đơn vị cung cấp dịch vụ nên ký nhầm với đơn vị làm không tốt, tệ hơn là cố tình lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ không tốt nhưng có giá thầu rẻ, phần trăm hoa hồng cao… [8].

Tòa nhà Trung Yên Palza do Tổng Công ty đầu tư và phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 2013, tháng 7/2016, Ban quản trị của tòa nhà chính thức được thành lập và đi vào hoạt động. Tuy nhiên trong quá trình hoạt động, Ban quản trị tòa nhà này đã có nhiều hành vi lạm quyền gây ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân. Cụ thể, Ban quản trị không tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ mà ký hợp đồng với UDIC Land. Hợp đồng này có những điều khoản gây bất lợi, thất thoát tài sản cho cư dân lên tới hơn 140 triệu đồng. Số tiền Quỹ bảo trì 2% của toàn chung cư lên tới 17 tỉ đồng gửi tại ngân hàng thay vì đứng tên đồng chủ sở hữu thì lại đứng tên cá nhân Trưởng Ban quản trị, không đảm bảo quy định về quản lý phí bảo trì. Đó là chưa kể các hoạt động thu chi của đơn vị quản lý vận hành không hề được Ban quản trị kiểm tra, giám sát, mà để UDIC Land chi nhiều khoản bất hợp lý.  

Nguyên nhân dẫn đến xảy ra rủi ro trong giao kết và thực hiện Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Dự án nhà ở thương mại ở Việt Nam

Một trong những nguyên nhân cơ bản nhất đó là việc người tiêu dùng luôn ở trong tình trạng không nắm bắt được đầy đủ thông tin so với nhà kinh doanh. Là bên soạn thảo hợp đồng mẫu, nhà kinh doanh hiểu rõ nhất sản phẩm của mình có những ưu nhược điểm gì, nên cung cấp những thông tin gì cho khách hàng để có thể đạt lợi nhuận cao nhất. Chính vì vậy, người tiêu dùng thường chỉ thấy được những lợi ích mà sản phẩm đem lại mà không thấy được những rủi ro tiềm tàng có thể xảy ra trong quá trình sử dụng sản phẩm. Dù có đọc kỹ hay không nội dung hợp đồng thì người tiêu dùng cũng khó có thể được cung cấp thông tin nhiều hơn về sản phẩm vì đối với hợp đồng theo mẫu, người tiêu dùng chỉ có hai lựa chọn là giao kết hoặc không giao kết. Do đó, "cán cân" lợi ích và thế mạnh nghiêng về phía nhà kinh doanh, đẩy người tiêu dùng vào thế bất lợi.

Một số kiến nghị cụ thể để nâng cao hiệu quả giao kết thực hiện hợp đồng

Thứ nhất, hoàn thiện quy định về xử lý điều khoản lạm dụng trong Hợp đồng mẫu. Quy định về việc các điều khoản tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực là phù hợp với pháp luật nhiều nước trên thế giới nhưng lại cho phép trường hợp ngoại lệ nếu “có thỏa thuận khác”.

Như vậy, các điều khoản được coi là bất hợp lý sẽ không bao giờ bị coi là vô hiệu bởi trên thực tế và cụm từ “trừ khi có thỏa thuận khác” đã tự vô hiệu hóa sự bảo vệ đối với người tiêu dùng. Vì vậy, một là bỏ đi cụm từ “thỏa thuận khác” ra khỏi điều khoản của luật dân sự hoặc có thể sửa lại quy định pháp luật theo hướng “trừ khi bên soạn thảo chứng minh rằng bên kia đã biết và chấp nhận điều khoản đó trước khi giao kết” với mục đích ít nhiều cũng sẽ khắc phục được tình trạng Hợp đồng bất lợi một cách quá mức, bất hợp lý và cho người tiêu dùng.

Thứ hai, hoàn thiện quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình giao kết và thực hiện Hợp đồng. Theo đó Chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư cho tới khi bầu ra được bản quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Mặc dù đã có nghị định xử lý vi phạm hành chính khi chủ đầu tư không thành lập ban quản trị [9] nhưng có thể nói mức phạt này là quá ít so với số tiền bảo trì chủ đầu tư giữ lại để sử dụng vì mục đích của chính mình. Cần phải có thêm quy định những biện pháp cưỡng chế cụ thể để tránh tình trạng chủ đầu tư “chây ỳ”, kéo dài thời gian bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư.

Thứ ba, hoàn thiện Cơ chế đăng ký, kiểm soát Hợp đồng mẫu và chế tài xử lý vi phạm pháp luật liên quan. Có thể nói nhờ kiểm soát được các quy định trong hợp đồng theo mẫu, cơ quan nhà nước đã hạn chế được phân nào các điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng, đảm bảo tính hợp pháp, hợp lý của nội dung các hợp đồng theo mẫu và người tiêu dùng sẽ có điều kiện dễ dàng tham khảo thông tin hơn và cân nhắc giao kết hợp đồng. Đăng ký Hợp đồng mẫu khi đó không chỉ là nghĩa vụ mà còn là quyền, là lợi ích khi Hợp đồng theo mẫu đã qua kiểm định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, sẽ trở thành một đảm bảo cho năng lực, trách nhiệm, uy tín của doanh nghiệp.

Qua những phân tích nêu trên, có thể thấy phần lớn tranh chấp có liên quan giữa Chủ đầu tư và người mua căn hộ chung cư đều phát sinh từ sự thiếu rõ ràng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Các hợp đồng này thường là mẫu do Chủ đầu tư đưa ra với mục đích xây dựng những điều khoản có lợi nhất cho mình. Còn người mua nhà phần nhiều là không tìm hiểu kỹ và không có nhiều kiến thức về pháp luật nên không thể đưa ra những điều khoản cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho mình. Từ góc độ môi trường chính sách – pháp luật về kinh doanh, tiếp nối những gì mà WTO đã mang lại, các hiệp định tự do thương mại thế hệ mới sẽ là động lực cho về việc ban hành một khung pháp lý hoàn thiện, kịp thời liên quan đến việc giao kết khi mua bán căn hộ chung cư nói chung và căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở thương mại nói riêng để cả người tiêu dùng và doanh nghiệp có thể hiểu biết hơn để có thể tận dụng được cơ hội, vượt qua những trở ngại khi tham gia giao kết hợp đồng theo mẫu

 PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG - Thạc sĩ ĐÀM MINH HIẾU

Áp dụng biện pháp tư pháp ‘Tịch thu vật, tiền trực tiếp liên quan đến tội phạm’ - Vướng mắc và kiến nghị